带租约独立产权商业受欢迎 产权式商业仍存在 应慎重考虑

8月21日，成都市房管局官网发布公告指出，在2017年4月21日之后取得建设工程规划许可证的商业、办公类用房，应按照房屋基本单元进行分割和转让，禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割和转让，即常说的产权式商铺。西安市场是否也存在这样的情况呢？

现状：

商办存量较高

销售模式多样

戴德梁行发布的数据显示，由于自贸区获批，浐灞、西咸等相关区域商办用地的集中供应，2017年上半年商办用地供应增加明显，占比达到29%，为近两年半年度商办用地供应量最高。截至2017上半年，西安商办市场库存总量达到1383万㎡，去化周期为5.5年。办公市场2017年上半年首次出现供求比值小于1，成交为近两年半年度最高，达到82.13万㎡。随着长安国际E座、永利国际金融中心等写字楼入市，西安市甲级写字楼总存量接近176万㎡。

商业市场中，悦荟广场、群光广场、MoMo Park等众多优势商业也将于2017年入市。从整体商业、办公类市场的数据和市场表现看，西安目前商办市场的库存压力依旧较大。很多开发商为了快速去化产品，也会采取很多方式来进行市场运作，吸引更多的客户来投资购买，其中包括带租约销售，也包含产权式商铺销售。

业内一商业地产代理公司负责人表示，所谓产权式商铺，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。一些开发商为有效应对和处置商业房地产项目的经营风险，将可分割出售类的商业房地产项目作为风险防范资产。还有一些小型开发商涉入该行业，其资金回收的要求紧迫，就开始产权销售，这和客户本身开始追求高额回报也有很大关系。目前西安市场这种情况还存在，但已不普遍。

市场：

带租约销售受欢迎

产权式商业销售仍存在

华商报记者走访发现，目前西安的写字楼和商铺市场，除了正常销售，带租约销售是比较多见的方式。而带租约销售又分为两种模式，一种是独立产权的写字楼或商铺，可以独立经营，这种类型占大多数；另一种即产权式商铺，无法独立经营，占比较少且多为老旧物业。

带租约销售的独立产权写字楼和商业，在市场中比较受欢迎。万科金色悦城的商铺目前正在销售中，据销售人员介绍，因为前期招商成功，带租约的商铺成为很多投资者的首选。太奥广场的海洋馆上独立产权现铺，单价12000元/㎡，据销售人员介绍，开发商统一负责签约品牌出租，现在购买就能先返首年租金，每5年一次开发商回购机会，来保证投资者的经济收益，5年后可以选择由开发商回购也可选择自主经营。

另外一种即产权式销售。据业内人士透露，前些年这种情况比较多，例如之前的百花村商业街、新宝龙商业等，都采用过这种模式。近两年市场越来越规范，这种模式已经比较少见，但是在一些老旧物业和低端物业的销售中仍存在这种情况，应注意鉴别。

记者在赶集网上也发现，还有一种整层大开间式写字楼以分割面积销售的模式。例如，海景新天地，单层面积为1500平方米，为整体大开间结构。据销售人员介绍，目前可以出售也可以出租，不管是出租还是出售，都可以按照业主的需求进行分割。厚鑫国际广场也是此种模式，每层2000多平方米，面积可分割后出售和出租。

建议：

产权式商铺不利于统一管理

应慎重考虑

一位多年从事商业销售的人士告诉记者，前几年产权销售比较常见，有一次性付款、分期付款或银行按揭的方式。尤其在以前银行银根放松时，银行按揭方式采用的较多。在按揭销售的操作方法上，也有总款返租和首付款返租两种模式。总款返租是将商铺虚拟分割，销售给小业主，每年承诺8%或10%的回报，然后将商铺再整体包租给大商家来经营；首付款返租则是将市场分割成小铺位给小业主，让小业主自主经营或包租，返8%或10%的回报，这种方式对市场开发而言，既能降低入市门槛，又能在销售前期统一经营管理。

美城股份市场研究中心总监沈玮说：“虚拟产权本身就是一种变相融资，但是目前还没有一个明确的规定来约束。客户对这种方式也是知道的，但是面对高额回报的诱惑会铤而走险，而近两年出现这种产权问题的案例不在少数。今年公寓和写字楼受住宅的影响，总体市场不存在问题。正规的商业都是应该有产权、划铺面销售的，但是大合资商业体很难划成小铺子，所以很多都是虚拟产权。”

业内一商业地产代理公司负责人提醒消费者，正常的产权销售一般是一次性付款或银行按揭。而银行按揭中由于购买产权商铺的往往是投资人，他们不经营，所以开发商会采用返租的方式来处理这个供需矛盾，其关键看是否要有真实的回报作为支撑。同时，由于产权式商铺不同于底商，在市场类业态中，产权式商铺的产权分散，不利于市场经济发展的统一管理，投资者在选择时应慎重考虑。华商报记者 王丹 党兰

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