居民楼里开公司 业主该咋维权 规定：不得擅自将住宅改为商用

9月13日，西安市人民政府下发《关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知》中规定：坚持住宅的居住属性，不得擅自将住宅改为商业、餐饮、娱乐等经营性用房使用。

居民：生活便利了 隐患多了

不少业主将闲置的住宅租给一些公司和个体户当做经营场所，便民服务带来便利，但流动人员却给其他业主带来隐患。真是有人欢喜有人忧，那么物业公司和监管部门又该如何履行监管呢？

“在住宅小区内搞商业经营，流动人员增多，带来各种安全隐患，而且还加快了公用设备的损耗。”家住新东尚的李先生表示希望住宅环境纯粹一些。常春藤花园业主陆先生致电求助，“小区周围学校多，开了很多培训班、辅导班，中午和下午的时候，成群的孩子涌进来，电梯被占用，声音很吵”。

而家住锦园小区的王女士却认为，商家入驻方便了日常生活，闲暇时楼下打个麻将，还能认识更多的朋友。

对此，家住奥林匹克花园的鲁先生表示，其实搞商业可以给政府多纳税，到底能不能商用，不应该简单地一刀切。

记者走访发现，越是交通便利、配套齐全的大型社区，“住改商”越普遍。在东二环地铁口附近的不少小区，很多临街住宅的窗户上打出各类广告，以美容院、瑜伽室等居多。

一名商铺老板透露，普通住宅楼的租金（包括物业费和停车费等）都远低于一般的商品房和写字楼，而且选择繁华地段的中高档住宅楼盘，也是看中那里的人气。

物业：权利有限 难以管理

对于居民楼里搞商业活动带来的不良影响，不少业主表示，找物业也没有改善。记者在西安市工商局了解到，住宅用作经营性用房，需经业主委员会或社区居民签名同意才可办理营业执照。

西安本地一知名物业公司负责人表示，“物业公司是服务型企业，权利有限，只能调解而无权赶走商家，这个问题还是要业主和物业协商解决”。对于小区内大搞商业影响居民正常生活，物业公司大多表示无能为力，“出租给谁是业主的权利，物业也管不了”。

高级物业管理师吴霞说：“民宅商用形成的社区经济现象这些年比较普遍，对于物业企业现场管理确实是个难点，一般会以有相邻关系住户的签字同意为依据，同时还需要政府职能部门加强监管。但是物业没有执法权，如果有扰民的现象，物业在协调无果的情况下，可以向工商、食监等政府职能机关投诉，多部门可联合执法取缔严重扰民的楼内经营场所”。

律师：如补偿不能达成一致

可用法律手段维权

而在2016年公示的《西安市物业管理条例（修订草案）》中也有相关规定：据市房管局局长夏俊山介绍，《条例（修订草案）》的修改，对部分利用住宅从事的经营性行为进行了限制，禁止在住宅内开设除小饭桌、托管班、老年餐桌外的经营性餐饮、娱乐服务场所。

陕西仁和万国律师事务所合伙人律师姬英凡介绍，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持”。

同时，姬律师建议，本栋楼内的业主均同意是先决条件，“业主同意”是道坎儿，“补偿业主”可以尝试。也就是说，未经有利害关系的业主同意，住宅改经营的业主都是违法，解决之道是对有利害关系的业主进行补偿，征得全部同意。如果无法达成一致，则可使用法律手段维权。华商报记者 王丹 党兰

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