要求违约金因何遭驳回？

本报记者 韩焱

购买商品房，开发商却未能在合同签订日期内如约交付房屋。近日，咸阳仲裁委员会在审结这起房地产仲裁纠纷案件时，为何没有按合同规定支持申请人要求开发商赔偿的违约金呢？

申请人王某与被申请人咸阳某房地产开发公司于2006年3月13日签下《商品房买卖合同》，王某购买开发公司商品房屋一套，建筑面积112.87平方米，单价每平方米2002元，总金额225965元。合同签订后，申请人向被申请人付清了购房款225965元。

按合同约定，2006年12月30日前被申请人向申请人交付房屋，但实际于2008年4月7日双方才交接了房屋。申请人王某认为被申请人房地产开发公司未按期将房屋交付使用，推迟交房达485天，按照合同约定应支付全部购房款的每日万分之一的违约金共计10959.3元。

咸阳某房地产开发公司认为，自己所开发小区南侧有一条政府规划道路，原计划与小区同时修建，2006年6月咸阳市城市建设管理局组织征迁，进行项目招标。但项目启动资金太大，加上所修地段拆迁难度大，导致工程不能顺利实施，造成工期相对滞后。因该工程属于咸阳市政府承担的项目，客观致被申请人所开发建设的小区的给水、排污、供气、供暖等管道无法下埋，导致工程延期，影响了小区房屋交付使用。为此，被申请人多次找咸阳市政府及有关部门反映要求解决。在该道路于2009年4月才基本建成的情况下，被申请人采取变通办法，暂时解决了给水、排污等问题，导致交房日期延期。

房地产开发公司与王某于2008年4月7日达成《说明》协议，协议中申请人王某注明同意出卖人以免收一年物业管理费作为补偿（即2008年3月1日至2009年2月28日）。

咸阳仲裁委员会认为：申请人与被申请人所签《商品房买卖合同》主体合格，内容合法，意思表示真实，符合法律规定，是有效合同。双方应依合同约定全面履行义务。

被申请人因咸阳市政府修建道路，存在修该路拆迁难度大，资金困难等客观原因，导致修路工程不能顺利进展，造成工程相对滞后，导致被申请人建设的小区的给水、排污、供气、供暖等管道无法下埋，致使工程延期，影响了小区商品房交付使用，符合《商品房买卖合同》第八条中如遇到特殊原因，出卖人可据实予以延期，即“因政府职能部门原因导致工程延期”的约定，属免责事由。而且经双方协商，被申请人与申请人已达成了因逾期交房免收申请人一年的物业管理费作为补偿的协议，并已履行完毕。故对申请人王某要求被申请人支付逾期交房违约金请求，予以驳回。（C）④

法律链接

《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条 当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。

当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

《中华人民共和国合同法》第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；(二)合同解除；(三)债务相互抵消；四)债务人依法将标的物提存；(五)债权人免除债务；(六)债权债务同归于一人；(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 (C)④

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