“阴阳”合同诱惑背后难掩风险

马树怀拿起刚刚完税的一份合同，明显低于市场水平的交易价格，征管部门不得不要求交易双方做市场评估。

交易管理部门、征管部门都是甄别阴阳合同的关键所在。

在房产交易大厅，办理交易的每一个环节，就是工作人员为当事人做交易询问笔录，提醒当事人交易是否真实，交易资金是否结清。

本报记者 阎莉

10月20日，秋阳斜照，张先生深吸一口气，缓缓走出秦都区法院的大门，拿着败诉的判决书，他心中悔恨交加，这场官司很大程度上是自己“找”来的。

面对日益高涨的房价，拥有一套自己的住房一直是张先生的愿望。经过再三考察和权衡，最终张先生看中毕原路的一套商品期房。2009年1月，张先生与开发商签订合同，约定双方交易的房价为38.6万元，随后，张先生支付了34万元购房款。但在办理房产手续时，住建部门要求统一网签合同，财政部门据此将征收5700多元的契税。

契税加上维修基金，又是一笔近万元的支出。正在张先生犹疑时，一个朋友出主意，“你要不给房地局交个便宜合同，只要开发商一签，又没人知道，税就少了，现在人买房都这么弄哩。”闻听此言，张先生找到开发商，没想到开发商竟十分痛快地答应了。一打听，对方直言，他并不是独一个。为此，去年6月，张先生又与开发商网签并备案了一份假合同，约定房子总价为20万元，分两次付清，仅此少交契税2700多元。

本想皆大欢喜，谁知随着房价的上涨，开发商迟迟不能交房，并且意欲提高房售价。张先生十分气愤，认为开发商违约，双方多次协商都没有结果，便依据假合同，起诉至法院，要求开发商返还不当得利14万元及利息，支付逾期交房违约金2万元。

今年10月，秦都区法院开庭审理了此案，法庭认为，双方约定房价为38.6万元是真实意思表示，此后，当事人为规避国家税费，少交维修基金和契税，故意将房屋总价款压低而签订的合同应为无效合同，因此依法驳回了张先生的诉讼请求。

为逃避税费签订“阴阳合同”，没想到却搬起石头砸了自己的脚。然而，这样的现象在咸阳市房屋交易市场却绝不是个例。

12月13日，在市房产大厦，渭城区农业税征稽管理处负责人马树怀刚刚整理完一套房产交易完税资料。资料显示，市民万先生与文林路铁二十局家属院的一位业主签订了合同，以16.5万元的价格买下一套79平方米的二手房，资料的最上面，是管理处委托的中间房屋评估机构做出的评估报告，显示该套住房的市场评估价为27万元，当天，万先生按27万元的评估价缴纳了2700元的契税。对像这样多出评估报告的纳税凭证，马树怀习以为常。

按照国家《契税管理暂行条例》相关规定，成交价格明显低于市场价格，契税征收机关参照市场价格核定。在马树怀眼中，明显低于市场价格的房产交易合同实在太多了，所以评估就在所难免。他说，在已完税的交易中，被要求进行市场评估的交易约有80%，这意味着目前咸阳市大多数交易背后都有一只试图逃税的算盘。

究竟有多大利益诱惑着这么多的房主去玩“阴阳合同”。按照国家相关规定，在交易环节，目前主要涉及契税和营业税两部分。以100平方米的楼房为例，如果消

费者以每平米4000元的价格购买，总价40万元，对应1.5%的契税为6000元，如果该房购买不足5年又再次交易，还要缴纳4000元的所得税，以及当初购买时与现在出售时差价5.5%的营业税，总共税费超过万元。

如果该房提供的交易价格为20万元，那么需缴纳的契税为3000元，所得税为2000元，加上营业税总共约五、六千元，二者之间相差至少5000元。

5000元，对大多数节衣缩食买房的“房奴”来说，的确是个无法抗拒的诱惑。马树怀告诉记者，在日常交易中，通过评估显示的税费差价，低则数百元，高则近万元。

只需要一纸虚假合同，就可以轻松免除几千元税费，利益面前，众多交易者趋之若鹜。但有限的逃税金额背后，“阴阳合同”带来法律风险也足以让我们烦恼终生。

律师马群安分析，阴阳合同对买卖双方都是把双刃剑。

对买方来讲，签订阴阳合同，属于恶意串通损害国家利益的行为，虚假的价格条款将会被认定无效，一旦被税务部门查出后，将和卖家一样受到补缴税款、罚款等行政处罚。在数额达到标准，则可能与卖方一同被追究刑事责任。同时，在申请银行按揭贷款时，银行很可能以低于实际价格的假标准发放贷款，增加买家支付首期款的总额。此外，如果在住建部门以较低的假价格进行备案，那将来买家如再次出售该房屋时，可能面临承担高额个人所得税等税费的风险。而且，如果双方约定虚假成交价，卖方又要求以真实成交价订立现售合同，如买方不同意，那么买方只能取回已支付的款项，而不能要求双倍返还定金和其他赔偿。

对卖方而言，当房价出现下降时，买方有可能通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易，那么卖方将也面临承担利息、房价下跌等损失。同时，买方有可能不按期支付二者差价，或者恶意要求以备案价格进行交易。而且，一旦被税务机关查出，则不仅会被追缴税款，还可能被处以罚款。更严重的是，根据《刑法》，若“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，将处三年以下有期徒刑或者拘役”。 （C）②

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