买卖合同那些事儿 划拨土地上的自建房屋可以转让吗？

案例：

1999年，杨某某在安徽省泾县茂林镇某街道上自建两层砖混结构商住楼1幢，一层为两间门面房、二层为住宅房，建筑面积共140m，土地使用权性质为国有划拨。2007年1月29日，曹某某与杨某某订立《住宅楼买卖协议书》，约定：杨某某将其上述私有房屋以8.5万元价格出卖给曹某某，房产证在双方签订协议后交予曹某某；房产证过户、土地证领取等相关费用由曹某某承担；本协议自双方签字后生效。当日，曹某某通过银行转账方式给付杨某某购房款8.5万元。同年3月6日，杨某某将其房屋交付给曹某某。曹某某随即对该房进行了装修。后杨某某反悔，起诉至法院，请求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效，并判令曹某某按原状返还该房屋。

法院判决：

二审法院通过做深入细致的调解工作，最终做出民事调解书：一、曹某某再另行补偿杨某某经济损失3万元；二、双方均确认《住宅楼买卖协议》有效，并由杨某某协助曹某某办理案涉房屋有关过户手续。

律师解析：

杨某某与曹某某就案涉房屋签订《住宅楼买卖协议》的目的是转让房屋所有权，未改变土地使用权的性质。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，但是《中华人民共和国城市房地产管理法》并未规定此类合同无效。根据该法第四十条、第六十一条之规定，只要当事人履行了相关的法定手续，法律允许其转让而并非一律禁止，故杨某某与曹某某订立的《住宅楼买卖协议》不违反我国法律法规有关效力性强制性规定。另杨某某和曹某某均为具有完全民事行为能力的人，该《住宅楼买卖协议》的签订为双方当事人真实意思表示。因此，案涉房屋买卖合同不存在无效事由，杨某某与曹某某签订的《住宅楼买卖协议》合法有效。

律师点评：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，划拨土地的使用权未经批准不得转让。但是，在司法实践中，未经批准办理土地使用权出让手续就转让划拨土地使用权，是一种常见现象。实务中，更多的则是先进行转让，再由划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。为此，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条明确规定“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”，即土地使用权人与受让方订立的转让合同应为有效合同。依此可见，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，未报请有批准权的人民政府审批同意，划拨土地使用权转让行为并不当然无效。

本期说法律师：四川睿桥律师事务所合伙人、副主任律师:刘禾

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