农房作抵押 “贷”富千万家——宣城皖南农商行累放农房抵押贷款31.5亿元

长久以来，受诸多条件的限制，农村房屋难以流转也不能办理抵押，成为农户获得贷款最大的拦路石，也制约了农村金融市场的发展。1994年开始，宣城市宣州区政府尝试农村房屋抵押流转，有针对性地开展农村集体土地房屋的登记发证工作，农村土地房产的确权为农民贷款抵押提供了支撑。

1995年以来，在宣州区政府的支持下，宣城皖南农商行创新开办农房产权抵押贷款品种。截至目前，皖南农商行累计发放乡镇及农村房屋抵押贷款1.8万起，贷款总额达31.5亿元，其中农村房屋抵押贷款约占40%，现有余额4.08亿元，大大促进了当地农村经济的发展，至2012年末，宣州区农民人均纯收入达到10243元。

先确权后抵押，把好“三关”严控风险

以农村集体土地房屋的登记确权为突破口，宣城皖南农商行（原宣州区联社）与房管等部门多次沟通协调，首先选择国、省、县、乡道路两侧可用于经营、容易变现、实际“商住”两用的房屋，或符合村庄规划的中心村等确权发证的房屋开办抵押贷款业务。对有信贷需求用于农业生产经营的农户，经过贷前调查，将农民自有房产证+集体或宅基地土地使用证+乡镇土地所证明作为抵押物，在房管部门办理抵押登记，按照市场评估价值不超过50%的比例发放贷款。

为有效防范贷款风险，原宣州区联社强化贷前审查，在发放此类贷款时把好“三关”：一是审核关。以信誉度好，还款意愿强，无不良记录为前提，按照农户的经营项目、发展规模、自筹资金情况以及借款用途是否合规等情况进行调查、建档、审查。二是审贷关。在办理农村房屋抵押登记时，由于乡镇房屋偏远分散，房管部门难以管理到位，该行与房管部门商定，比照城市房屋抵押登记受理要件办理，要求提供抵押房屋价值的确认和集体经济组织同意的证明材料等，并由双方共同负责把关后，将房屋权利人过户到贷款机构。三是监督关。对房产抵押贷款户逐笔建立台帐，专人管理，严防“重贷轻收”，确保到期收回。

1995年3月20日，宣州区向阳镇河北村村民林志旺成功办理了安徽省首笔农房抵押贷款，金额2万元。

贷款范围扩大，五万农户有望受惠

宣城皖南农商行农房抵押贷款的发放，不仅获得了当地农户的普遍欢迎，也受到了省委省政府的重视。目前宣城市房管局已累计核发农村房屋产权证1.06万本（户），宣州区试点的五个乡镇共64个行政村共受理农房登记发证申请4.43万户，预计到今年底，宣城市农房发证总量将近5万本（户）。

为继续巩固和扩大农村房屋发证与抵押流转改革成果，去年，宣州区政府又下发了通知，将处置农房的受让人对象放宽到全区农村居民，对农房抵押流转的改革提供了一定的政策支持。

目前，皖南农商行开始对已核发及正在办理的农村房屋产权证的近5万户农户开展全面走访，开展调查，细分市场客户，深入了解农户生产生活情况，依据每户不同的生产模式进行市场细分，把他们的家庭财产、个人信用程度、资金需求数量、需求规律等立卷归档，建立目标客户资信档案。对有信贷需求的农户，皖南农商行将及时安排专职客户经理上门对接，提供综合授信等一揽子金融服务，力求帮助农民走上脱贫致富奔小康之路。

法律保障缺失，四大难题有待解决

尽管有各级政府的大力支持，但据了解，目前农房抵押贷款的进一步发展仍面临多方面的桎梏。

首先是法律保障的缺失。由于《物权法》、《担保法》、《土地管理法》对农村宅基地使用权抵押转让的种种限制，宣州区农房抵押操作办法存在一定的法律障碍。司法部门尚未就农房抵押权设定出台相关配套支持意见，造成发放贷款后无法律保障的尴尬境地。

抵押房屋的处置变现也很艰难。在农村社会保障体系未全面建立的情况下，农房处置后可能导致农民无安居之所，影响社会稳定。

农房流转的市场机制也尚未健全。目前未建立完善的农房交易管理制度和公开的农房交易市场，农房交易流转大多私下以契约形式完成，不规范的市场运作会造成土地管理的混乱。

最后，贷款风险的控制仍然困难。农业天然弱质性，受自然灾害、疫病影响较大，或者遭遇重症疾病，造成农民无力偿贷，客观上形成不良资产，风险隐患增大。农民抵押贷款风险补偿基金等保障政策缺失，对农房贷款容忍度未实施差别监管，业务拓展受到一定限制。

记者从宣城皖南农商行获悉，下一步，该行将重点对林权、农村土地承包经营权、农业机械、农村住房及宅基地等“四权”抵押贷款业务进行整合、优化，开发以直补款为依托的“直补宝”等信贷产品，加大市场拓展力度，不断满足“三农”资金需求。

本报记者 曹荣

新闻推荐

宣城禽类企业不抽贷

本报讯 为帮扶禽类养殖企业渡过难关，宣城皖南农商行成立以刘惠武行长为组长的禽流感应急领导组，深入禽类养殖企业、专业合作社进行调研，了解禽类养殖企业当前面临的困难，并制定具体帮扶措施。截至4月...

宣城新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离宣城再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。