小区公共收益去哪儿了？

居住的小区里出现了一些广告，从路边的广告牌，到小区里的灯箱，再到电梯轿厢里的广告……

“这些广告是怎么进入小区的呢？”随着市民维权意识的提高，现在不少小区业主都在嘀咕，小区内的这些广告收益究竟应该算谁的？

其实，小区内的公共空间里，有收益的远远不止我们所看到的那些广告收入，根据我国《物权法》的相关规定，包括小区的楼梯间、电梯间、物业用房、停车位、外墙面等共有部位，都属于小区业主共同所有的财产，都属于小区公共收益的范围。

律师说法:

据安徽锦宣律师事务所吴昀律师介绍，业主首先需要明确公共设施的权属。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

同时，要想解决小区公共收益问题，就必须先成立业委会，通过执行业主大会的决议，对小区公共收益进行监督和管理。如果小区有业主委员会，可通过业委会出面要求物管公布小区公共收益，有盈余则需返还业主；如果小区未成立业委会，业主可联合申请仲裁或提起诉讼，获取分红。

吴昀律师表示，《物权法》及新出台的《物业管理办法》都明确规定，小区公共部位的经营所得属于全体业主共有，小区公共收益可以用来补充住房维修基金，也可用于改善小区服务，提高公共服务能力。业主如对公示账目有疑问，经过全体业主的同意，可请相关审计部门审核收支账目。另外，业主可通过多种途径对小区公共收益主张权利，既可以向辖区街道办和居委会投诉、向业主大会求助、向行业主管部门反映，也可以向法院提起诉讼。

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小区公共收益包含哪些？

“刚入住的时候小区大门口有不少广告牌，虽然现在那些广告牌没有了，但是小区里面还是能看到一些广告灯箱，而且经常有电信运营商到小区里做活动。”家住城东国鑫小区的市民赵先生告诉记者，虽然和刚入住的时候比，广告牌撤销了很多，但是仍然可以见到灯箱广告的存在。前不久刚在中锐买房的市民钱小姐则表示，她看到新房通往电梯的过道上，贴了一些家装建材商的广告。

记者在走访的过程中了解到，赵先生和陈小姐遇到的情况并不是个案，在宣城市的大部分小区里，都可以看到广告牌、电梯轿厢广告的身影。

其实小区内广告牌的收入仅仅是小区公共收益的一部分，根据《物权法》规定，小区的公共收益是指在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，利用共用部位、共用设施设备进行经营性活动取得的收益。常见的小区公共收益包括：公共区域的广告收益，例如轿厢广告、户外广告；小区公共区域的停车位收益；小区公共区域内租赁的摊位收益；利用公共部位如活动场地经营收入。

“从市本级的实际情况来看，现在宣州区范围内小区的公共收益主要来源于小区内广告位收益、场地出租收益、停车收费收益。由于种种原因，小区共用部位商用利用率不高，小区部分广告箱的设置实行的是公益宣传、物业通知、商业广告互惠互利模式，小区实行停车收费由于车位资源不足实行起来较困难，目前各小区的公共收益都很少。同时需要注意的是，并不是收取的所有费用都是属于收益的范围，这其中还需要去掉运营成本和管理费用。”宣州区物业办主任杨绍虎告诉记者，其实目前就宣城市情况而言，小区利用共用部位、共用设施设备进行经营性活动取得的收益很少。

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小区公共收益需业主共同关心

家住城北大唐御苑小区的周先生表示，他最关心的是小区的物业服务是否到位，对于小区的公共收益他并不在乎，“听说过公共收益这回事儿，我觉得总得让物业公司赚点钱吧，那么多工作人员呢。”

在采访过程中，记者发现一些业主对小区的公共收益并不关心。小区公共收益有多少钱，又是怎么花出去的，这些作为业主基本上都不清楚。即使部分业主有意见，也只是嘴上说说而已，很少有人真正关注到小区公共空间的收益究竟去哪儿了。

“事实上，利用共用部位、共用设施设备进行经营性活动取得收益较多的小区，一般由业委会和物业服务企业在委托服务合同中予以明确，大部分小区公共收益的资金微乎其微，小区业主关注的不是很多。”据一位知情者介绍，在成立业主委员会的小区里，业主可以到业主委员会或受业委会委托管理的物业查询公共收益的分配方式和使用情况。没有成立业主委员会的小区，小区公共收益基本上都是由前期物业公司代为管理，等业主委员会成立后，物业将向业主委员会移交收益部分。“曾经有小区因为停车位收益等问题，导致业主和物业公司闹矛盾。但是大部分业主并不会这么较真。”

一位不愿透露姓名的物业公司负责人在接受记者采访时表示，物业公司在和小区签订委托服务合同的时候，会注明公共收益的分配比例，根据《安徽省物业管理条例》规定，小区利用共用部位、共用设施设备进行经营性活动取得的收益，30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修基金，也可以按照业主大会的决定使用。

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小区公共收益今后将逐步得到明确

记者在采访中了解到，之所以小区的公共收益管理和使用方面存在问题，主要有三方面原因。

首先是小区业主对小区共用部位、共用设施界定不清，小区内会所、游泳池等建筑设施的产权应该归谁，开发商前期签订的开发合同中有注明，很多业主对这项规定并不是很清楚。如果属于全体业主，而业主不清楚，这也在一定程度上容易导致业主忽视这部分收益。

其次，部分业主对小区公共收益的概念并不是十分了解。业主对小区公共收益没有概念，导致了他们并不知道这些收益也有自己的一份。现在很多小区的绿地、道路等公共部位、公共设施都是属于全体业主所有，但是业主并没有意识到自己的权利。

最后一个原因就是很多小区并没有业主委员会。在没有业主委员会的情况下，很多小区居民很难意识到小区公共收益这个问题。同时如果小区没有业主委员会，也就无法对小区的公共收益进行监督管理。

记者从宣州区物业办了解到，目前市区共有212个住宅小区，其中非物业公司服务的老旧小区112个，71个由社区服务站服务，其余实行单位自管和业主自治，由物业服务公司服务的小区95个。目前成立业主委员会的小区共有97个，绝大部分物管小区已成立业主委员会，关于公共收益将会在今后业主委员会和物业服务企业签订物业服务合同中逐步得到明确。

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很多小区的电梯间等公共空间都能看到广告。

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