老旧小区终于有了“管家”

这些小区，被物业公司弃管多年；这些小区，由于不成规模、无利可图，任何一家物业公司都不想接手。这里的居民，几乎人人出入走过垃圾山，还时常受断水、返水等困扰。

这就是宣城市很多老旧小区之前面临的困惑。可是自从去年5月份以来，宣城市物业管理工作被下放后，宣州区主城区四个街道办事处成立了物业管理工作站，主城区的16个社区成立了社区物业服务站，宣城市的多个老旧住宅区终于有了“管家”。

建立：72户居民有了新“管家”

没有任何一家物业公司愿意接管一个“重病缠身”的、只有72户的居民楼，家具城就是这样一个“老大难”的居民楼。去年，被“弃管”多年的家具城小区却终于迎来了“新管家”——不以赚钱为目的的社区物业服务站。

位于宝城社区的家具城小区，多年来一直未实行物业化管理。小区在规划建设时，配套设施不完善，公共的休闲健身设施缺乏。遍地的垃圾、滋生的蚊虫、配套不全的设施，以及没有保安的值守，让居民们怨声载道。

“我们小区环境太差、各种设施落后老化，而且卫生状况一直很差，虽然有保洁员，但都是一些年纪很大的义务保洁老人，他们每天也只在小区里随便拣一拣，小区里垃圾一直很多，楼道里也是一样；小区里路灯坏了，但一直没人修，经常有人摔倒，跟旁边的有物管的小区比起来差太多了。”居民佘大姐说起自己居住的这个小区环境，无奈且气愤。

每个因“失管”苦不堪言的居民都感到自己的处境很糟糕。家具城4号楼的居民关敬东就告诉记者，“由于之前这里一直没有物业，‘跑冒滴漏\’等问题总困扰着我们生活在这里的居民，遇到这些问题，我们只有去找社区反映问题。”关大姐表示，虽然很多事社区也帮着协调，还帮助聘请了保洁员，但保洁员只收拾楼道里的垃圾，院落里的卫生还是没人管，之前垃圾在院里一堆就是半年多。

一年前，关大姐和小区居民们最希望的就是社区能帮着找个物业公司管一下这个居民楼，但居民们心里也清楚，72户居民的小楼肯定没有物业公司愿意接手。因为物业公司都是营利性的，如果挣不到钱，哪个公司来了也干不长。因为对物业管理的绝望，楼里陆续有很多户搬走了。

但这一切因为一项政策而发生了根本改变。去年5月份，市区物业管理工作重心下移，宣州区住建委在西林办事处西林社区试点的基础上，在主城区建立了17个社区物业服务站，对112个非物管小区实施准物业管理。

宝城社区也建立了社区物业服务站，负责“管理”像家具城这样的非物管小区。家具城小区多年来没有物业管理的困境因此得到了解决。

探索：管理小区有了新平台

目前，市区共有住宅小区230个，其中物管小区112个，非物管小区118个，没有物业服务的老旧小区占了全市住宅的一半以上。这些旧住宅普遍存在基础设施条件差、庭院脏乱、物业失管失养等问题，对居民的正常生活产生很大影响。而社区物业服务站就是针对没有物业管理的住宅楼或小区设立的，属于居民自治非企业性质，隶属于社区居民委员会，接受市、区物业主管部门以及街道办事处的指导和监管。

成立物业服务站，是一项探索和实践。将物业管理权限下放，以此充分调动基层工作的积极性，宣城市物业部门的这种做法，给予了街道办事处、社区居委会和业主委员会充分发挥作用的平台。

就物业和小区居民的关系，宣州区物业办工作人员杨绍虎是这样比喻的，“房子相当于业主买的车子，物业相当于业主请来的驾驶员，驾驶员负责开车和车辆的检查，车子坏了还得老板自己掏钱修。”许多老旧小区设施设备老化严重，物业收费标准和收费率双低，物业只能提供日常的基本物业服务，无法拿出资金来维修，出现问题需要业主集体掏钱来维修，导致居民认为收了物业费又收费的误解，产生许多纠纷。建设标准低，设施老化，难管理，又没有赢利，久而久之，物业公司不愿接管老旧小区的物业管理。杨绍虎给记者算了一笔账，一般情况下，服务管理一个1000户左右的老旧小区的物业费标准需达到每平方米0.45元以上，物业公司才能“维持生计”。然而一年前，许多老小区的物业就是一个“烫手的山芋”——一个小区被弃管，导致居民生活不方便；居民生活环境不佳，导致居民更不愿意上缴物业费。特别是一些老的居民小区，公共设施破损严重，这需要物业公司先期投入大量资金进行维修维护，但在实际中，极少有物业公司愿意先投入，再正常管理的。另外，由于很多居民小区规模太小或是独栋楼，管理面积小也无盈利空间，也导致没有物业公司愿意接管。

“之前，我们在物业管理工作中一直存在点多面广，人手不够的局面，没有充分调动基层工作的积极性，尤其是没有发挥街道办事处、社区居委会和业主委员会的作用，往往是物业服务企业孤军奋战，使物业管理工作不能很好地开展。”市物业办陈保金介绍，一年来，市物业办着重加强业主委员会的建设，强化对物业企业的管理，充分发挥社区在物业管理中的核心作用，建立完善工作机制，尤其是通过考核把社区、业主委员会、物业企业联成一体，随着三位一体物业工作机制的形成和不断健全、完善，必将推进市区物业管理再上新台阶。

“社区物业服务站是民办非企业单位性质的，向居民收费完全是取之于民、用之于民。”宝城社区书记赵玉莲说，“即使不成立服务站，小区的环境、治安、没水吃等问题居民也要找社区，现在借此机会把社区服务站组建起来，对于社区工作的开展及在居民间的影响只有好处没有坏处。”

改变：非物管小区有了新面貌

“这段时间，看着居住的小区变得干净整洁，感觉幸福指数一下子就提升了。”家住政法大院小区的居民卜大妈毫不掩饰夸赞之词，对小区这一年以来发生的变化深感欣喜，发出了这样的感慨：“我们非物管小区终于有了‘好管家\’”。

一进小区大门，映入眼帘的是一幢幢干净的楼房、一条条平整的小道，每栋楼的房前屋后，都是郁郁葱葱。小区内的健身器材上，居民们正做着运动，脸上荡漾着和谐的笑容。

而提起小区的“从前”，很多人都会摆摆头，仿佛眼前立刻浮现出了脏、乱、差的景象。很长时间以来，这里居民投诉不断。“这个小区自从公安系统搬走之后，就一直处于无人管理的境地。后来社区也聘请了一家物业公司来管理，最后也因管理难度太大等原因走了，我们这就变成物业弃管小区了。”那段无人管理的小区，让卜大妈对小区环境卫生印象深刻。相比于现在，卜大妈高兴地说，成立社区物业服务站看似一个简单的行为，却让老百姓看到了希望，增强了幸福感。

对于李晓峰来说，这也是命运的转折。李晓峰一直想搬出五交化宿舍楼，他在这里“实在是坚持不下去了”。虽然再买个房子挺困难，但让孩子居住在脏水横流、垃圾如山的环境，作为父亲的他总被内疚折磨。“想过把这个房子卖了。”李晓峰说，由于没有物业管理，房子特别难卖，有几户卖了一年都没卖出去。可自社区成立了物业服务站，有人买，居民却不卖了，一些常年在外居住的人也搬回来了。

不仅是居民，对于社区物业服务站的站长们，这也是全新的人生体验。目前，服务站的站长都由社区主任兼任，对于没有管理过物业的他们来说，都在边学边干，边干边总结经验。虽然市物业办制定了社区物业服务站指导操作规范，但每一个失管多年的居民小区都有各自的实际情况。赵玉莲就表示，由于多年没人管，一些居民养成了乱倒垃圾、乱占用楼道公共空间、乱停车等坏习惯，这些都成了目前物业服务站实施管理的困难，但赵玉莲也表示，要在工作中慢慢规范，给居民“服务”出一个最好的居住环境，是唯一的工作目标。“居民生活舒适度、心中幸福感的提升，就是我们最大的动力。”

“我们也希望能够有更多的职能部门参与到我们社区物业服务站的日常管理当中来。”采访最后，赵玉莲书记也说出了自己的期望。社区因为缺乏相应的执法管理权限，所以在一些私搭乱建、乱停乱放、违规经营等一系列影响小区居民生活的日常管理当中有些力不从心。赵玉莲期待相关职能部门的强有力的介入，会让社区物业服务站的管理更加规范，也更能称职地当好住宅小区的“管家”。

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