抵押农房处置难亟待破解——宣城宣州区农房抵押贷款试点调查

■ 本报记者白云磊

今年8月份，国务院发布了关于开展“两权抵押”贷款试点的实施意见，明确提出赋予农村房屋抵押融资功能，要求稳妥有序开展抵押贷款试点。据了解，全国初选50个县区进行农房抵押贷款改革试点，在安徽省，目前人民银行合肥中心支行牵头成立了安徽省农房抵押贷款试点工作指导小组，负责全省试点工作的统筹协调，小组遴选出了宣州区、金寨县等两个全国农房抵押贷款试点地区。

事实上，地方探索早已进行。 20年前，宣城市宣州区在安徽省率先尝试探索农房抵押贷款，有效地破解了农民贷款难题，成为全省试点的 “样本”。然而，记者近日在实地调查走访中发现，目前该区的试点工作遭遇了瓶颈，陷入抵押农房处置难的困境，贷款额度呈现了逐年下降的趋势，急需突破现行法律的桎梏才能推进该项贷款的普及。

农房抵押贷款试点缓解农户贷款难

在宣州区济川办事处东桥村，52岁的汪宣宁指着自家的二层小楼向前来采访的记者说，“拿着这栋房屋的集体土地证和房产证，农商银行给我办理了一笔90万元的贷款，这笔钱真是帮了我大忙了。 ”汪宣宁从事农机销售多年，由于日常经营垫资压力大，去年他向宣城皖南农商银行申请办理了农房抵押贷款。他告诉记者，过去农户贷款缺少抵押物，贷款额度受限，用农房抵押办贷，真是给他们打开了一扇融资的“大门”。

其实，以汪宣宁为代表的农户对贷款的渴求，正是宣州区开展农房抵押贷款的最初动因。宣城皖南农商银行副行长缪宗强说，随着农村经济发展及农民经营规模的扩大，原有的农户小额贷款由于额度小，已不能满足农户对资金的需求。农村贷款供需矛盾突出，再结合考虑自身风险，银行这才推出了农房抵押贷款。

1995年，宣州区“诞生”了全省第一笔农房抵押贷款，该区向阳镇河北村村民林志旺在领取了房产证之后，以自家房屋作抵押，向宣州区联社济川信用社贷款2万元，贷款用于其兴办的雨具厂扩大再生产。随后，林志旺兄弟先后向该信用社申请贷款10余次，累计贷款70万元。

农房抵押贷款的开办，赋予了农民财产权，大大释放了农村地区的融资需求。据统计，20年来，宣城皖南农商银行（宣州区联社）累计发放乡镇及农村房屋抵押贷款1.2万起，累计贷款额14.68亿元。在推进农房抵押贷款的过程中，该行由最初选择国、省、县、乡道路两侧可用于经营、容易变现、实际商住两用的房屋，进一步拓展到符合村庄规划的中心村等确权发证的房屋开展抵押贷款业务。

宣州区20万农户农房已确权发证

办理农房抵押贷款的前提条件是：农房要完成确权，颁发宅基地土地证和房产证，从而才能进入流通环节，进行抵押登记。为了推动这项工作，从2012年，宣州区政府首批启动了5个乡镇6.6万户的农房发证工作，在此基础上，同时推进农房抵押流转改革。

截至目前，宣州区首批试点的5个乡镇64个行政村共受理农房登记发证申请4.8万户，房产部门完成审核和权证制作2.3万本。该区计划通过2至3年时间，全面完成全区17个乡镇20万户农房登记发证。

与此同时，银行方面也在不断完善农房抵押贷款的相关程序。宣城皖南农商银行出台了《宣城皖南农村商业银行“宅易贷”农民住房抵押贷款管理暂行办法》，从制度上指导农房抵押贷款的规范办理。

宣州区政府有关人员介绍说，自2013年起，该区还建立了农房抵押贷款的补偿机制，按照银行当年新增农村房屋抵押贷款业务金额的千分之五比例予以补偿，提高银行放贷的积极性。

抵押变现难成“拦路虎”

刘成家是当地农副产品的收购专业户，他家300多平方米的房屋经第三方机构评估为56万元，按照62.5%的抵押率，他从宣城皖南农商银行贷款30万元。但刘成家表示，他的这套房屋评估价只有实际价格的一半，因为是宅基地使用证，农户的房屋估价大大折扣，从而造成银行贷款额度的“缩水”。采访中，不少农户希望，银行能提高农房抵押的贷款额度，满足其日益增长的融资需求。

但记者在调查中也发现，近年来银行发放农房抵押贷变得更为审慎。以宣城皖南农商银行为例，该行2013至2015年发放的农房抵押贷款依次为7188万元、5999万元、5799万元，贷款额度呈现了逐年下降的趋势，此外，该行这类贷款的不良率达到了6%以上。贷款额度的下滑，不排除整体经济环节的影响，但贷款不良率的高企，也引发了银行对发放这类贷款的焦虑。

记者了解到，根据“房随人走、地随房走”的双向统一原则，房屋办理抵押登记的同时，该房屋所占有范围内的土地使用权也一并进行了抵押。对于宅基地使用权的抵押，《担保法》和《物权法》均明确做出了禁止性的规定，即其抵押合同无效，一旦出现不良贷款，抵押合同的法律效力认定困难。此外，相关政策又禁止城镇居民购买农房，导致农村房屋的受让市场相对很小，出现了有价无市的现象。

因此，对于银行来说，一旦农房抵押贷款出现违约，将陷入无法律保障的尴尬境地。 “过去因为贷款违约，我们是赢了官司输了钱，因为法律上的障碍，抵押物房屋无法处置交易，资产有效处置变现困难。 ”宣城皖南农商银行缪宗强说，现在出现违约后，只能是与贷款户多沟通，发挥农商银行人熟地熟的优势，除此之外没有更好的解决办法。

试点地区将打破瓶颈

如何解决农房抵押物处置变现难的问题？宣州区有关人员表示，必须实现集体土地与国有土地的“同地同权”，让集体土地可以像国有土地一样，在市场上自由流通。

国务院发布的“两权抵押”贷款试点实施意见要求，对涉及被突破的相关法律条款，应提请全国人大常委会授权在试点地区暂停执行这些法律，这表明，相关法律条款将有所调整，为农房能在市场上自由流动打开了“绿灯”。

据了解，全国选择了50个县区进行改革试点，试点涉及突破某些现行法律的条款，将经全国人大常委会授权后，可在一定时间内调整相关法律条款的执行，突破法律“红线”，试点的期限是到2017年底。

此外，农房抵押贷款的推行，还需要建立相应的配套机制。记者在宣州区采访时了解到，目前农房流转还没有交易流转平台，实现转让、拍卖、租赁、收储等多元化市场化方式抵押房屋尚需时日。另外，缺乏涉及农房评估、交易转让、抵押登记等方面的规范管理办法，来进一步优化农房转让的行为。其三，政府还需要完善风险防范机制，设立农房抵押贷款风险补偿资金，对银行因农房抵押贷款产生的损失给予适当补偿。

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