“营改增”对楼市影响几何？

5月1日起，“营改增”政策试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。“营改增”会对宣城房地产带来什么样的影响？近日，记者走访相关部门，邀请相关人士解读“营改增”政策，了解政策对购房者、二手房、房企以及楼市到底影响几何。

购房者不用慌，税负不增加

“‘营改增\’会增加购房者负担？”“‘营改增\’后对我们购买住房有什么影响？”在市住建委大厅内，时常会有居民询问类似问题。

“应该不会受‘营改增\’影响，个人购买住房买方应缴纳契税。”大厅工作人员不厌其烦的反复解释。因为卖方应缴纳增值税，即自5月1日起个人销售住房由营业税改征增值税、城建税及附加、个人所得税，但总体税负不增加，相关过渡政策税收优惠仍延续原营业税优惠政策。

据了解，“营改增”后，个人销售不动产缴纳增值税的流程很简捷，即个人销售其取得的不动产，应以取得的全部价款和价外费用，减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

“房价也不会随之波动，因为对于大部分房企来说，在‘营改增\’后的税负也没有增加。”市房管局工作人员表示。据悉，房地产一般纳税人相关计算方法为，应纳税额=当期销项税额-当期进项税额。只有当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。其中销项税额是指，纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。而进项税额是指，纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

二手房不用愁，税率没变化

据专业人士介绍，“个人二手房的税收问题涉及千家万户，社会非常关注。国税总局对此非常审慎，个人二手房的交易在税收负担上将保持基本稳定，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。”

“对二手房交易影响不大。”据房产中介人士介绍，从税率上看，“营改增”前后没有明显变化，均为5%，主要还是税基由价内转变为价外的区别，但有利于降低二手房流通成本。据了解，单从税率角度看，此次“营改增”不改变交易税税率。在二手房增值税方面，新税制规定，对于不满两年的住房，增值税是售价的5%；对于两年以上的住房，免征增值税。

其中，增值税、城建税及附加、个人所得税，是二手房交易中的必办税项。具体为城建税按实际缴纳增值税税额的7%、5%、1%计算缴纳（市区纳税人为7%；县城、建制镇的纳税人为5%；农村纳税人为1%）；附加具体为教育费附加和地方教育附加，分别按实际缴纳增值税税额的3%和2%计算缴纳。而个人所得税：如果您能提供原购房合同、发票等有效凭证，可经税务机关审核后，从转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后按“财产转让所得”项目的20%的税率计算缴纳个人所得税。值得注意的是，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

开发商不用急，增益或更多

“‘营改增\’后获益会更大。”房产业内人士连婷表示，道理很简单，在既定建安成本的条件下，土地成本越低，也就是毛利率越高的项目，“营改增”后获益越小。相反，土地成本越高，也就意味着毛利率越低，相关开发项目的最终获益就相对增多，所以投入越多获益越大。

据了解，房地产行业的成本主要由土地、建安和财务成本构成。如果政策规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则将大幅降低开发商税收成本，其税率相当于由5.5%下降至3.78%。

房产业内人士分析，在既定土地成本情况下，建安成本相对较高的项目，比如精装修或使用高档的建材，“营改增”后获益程度更大。这意味着，原先致力于精装修或偏高端住宅产品的房企，“营改增”之后获益程度会更大一些。

市房管局工作人员表示，“营改增”将助推规模化、专业化租赁经营和“购租并举”的住房供应新模式。在内部管理上，开发商会将建安、咨询和设计等业务外包，促进行业细分、专业化经营。更重要的是，由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给。

楼市增动力，激励因素大

“不动产进项税可以抵扣的政策实施后，企业不会单纯为了抵税而购进大量不动产。对个人来讲，住房转让的政策这次没有做任何变动；对于企业来讲，不管从事什么样的经营行为，首先要看的是经济效益、投资目的。”相关人士这样解读。

“政策将刺激房企投资，利好本地的商业地产、产业地产去库存，政策也有望刺激企业购置办公楼改善办公条件，有助于去化商业楼盘的库存。”市房管局工作人员介绍，“营改增”有助于降低企业运营成本。将购置不动产的成本进行抵扣，可以降低现有企业的不动产持有成本，减少企业运营费用。同时具有抑制投机性需求的作用。

房产业内人士认为，对于新加入地产租赁企业而言，“营改增”规定提供不动产租赁服务，税率为11%，如果商业地产开发租赁企业的下游租户是企业租户，并且也是增值税的一般纳税人，那么该类房企作为业主可以将增值税税负以进项税额的形式转移至下游企业租户，于是可在租户租金成本不变的情况下，小幅提升房企的租金净收入。

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