投资商铺应当注意三大定律

淡季上扬，可能是本年度宣城住宅房产市场最津津乐道的话题。然而，宣城人投资商铺的热情远不如商品房。如何选择一个具有升值潜力，且能将风险降至最低的旺铺，是投资者最为关注的“议题”。连日来，记者走访了房地产市场，了解宣城商铺房的最新动态。

产权不明不要碰，诱之以利不要听

据统计，虽然今年全市商品住宅销量一路上扬，但商铺市场却没有住宅那么火，2月份商铺房总销售面积，只环比增加5.33%，仅仅与1月份相当。不过在很多房产业内人士看来，宣城商铺的潜力仍然巨大，而且完全有章可循！

“只要不碰高压线，即使投资失误也不会亏本，也就是说不要碰无产权商铺！”据房产资深业内人士连婷介绍，很多美其名曰的“期权式商铺”，常以低总价、高返租吸引投资者，开发商会将一个大商铺分割成众多小铺子，可能卖给顾客20年的使用权，或者承诺8%甚至12%的年回报。如果要是碰到开发商不讲信用一走了之，那么投资者可能将会血本无归。“‘饼\’画的再大再好，也充不了饥。”

据市区某房产中介负责人胡文革介绍，很多开发商在进行商铺推介的时候，为了吸引购买人群，都会向投资者宣传回报率，比如“年回报率12%”、“12年收回全部投资”等等之类，由此吸引更多投资者，有的开发商最后兑现不了先前的宣传内容。由于开发商对于投资回报的“承诺”，并不构成合同法保障范畴，而商铺的投资回报都是由市场决定的，所以购买商铺时，一定要在高回报宣传前保持冷静。

市场调查是前提，商业定位要实际

“市区某商场初步定位为‘高档服装城\’，但招商后的结果，却成了众多娱乐亲子商家的聚集地，如今又朝着建材家居方向发展，真不知接下来还会变成什么？”很多商铺投资者一谈起招商时的定位宣传，总觉得变数太大没谱。

“开发商的商铺区域定位只是一厢情愿，最终形成不了产业集群，严重影响商铺的最终收益，这些问题都需要投资者在选商铺的时候有所权衡。”商铺房业内人士表示，一些开发商，为了突出商铺优势，往往将商铺区域定位包装成主题式商城。“如亲子教育主题、美食主题等等，定位看似美好但实际操作并不容易，开发商在招商之后可能会出现偏离主题的情况。”

“千万别盲目投资，前期市场考察十分必要。”连婷告诉记者，市场考察应以购买的楼盘为中心，在1.5公里以内，寻找附近条件相同的商铺作为目标来考察，通常情况下，在1至2公里内的消费群体基本趋同。而相关调查内容很简单，就是周边的居住人群层次、消费潜力等等。“如以贝林、中锐、碧桂园为代表的东南区域，其住宅小区密集，消费群体量大，而且还有多所学校，就很适合投资商铺房，或者开店自营等。”

据房产中介人士介绍，在同样的地段、同类型的开发商、同样的环境中，类似国购广场的高人流量，就成不可替代的决定性因素。“最典型的例子是星隆国际广场，开业之初不温不火，运营商家也是费尽心机不见转机，直到后来引进新的品牌代替空铺，吸引了消费人流，塑造出城市副中心地段后，才出现了旺铺热销的迹象。”

通晓城区交通布局，出手商业黄金地段

“商铺是否兴旺，地段是选铺首要考察因素。”银通国际销售人员一谈到地段优势显得自信满满地表示，要综合考虑城市交通、人流，及未来发展布局后，才能决定未来的收益潜力。因为交通有着至关重要的作用，交通改变城市，交通创造价值。

据了解，银通国际广场用“建造神速”证明了其商业价值。作为宣城城东的旗舰之作，银通国际广场最大的发展潜力就是，正对着火车站、汽车客运总站、公交枢纽站，项目坐拥得天独厚的商业地段优势赢得了整个宣城市场的热捧。同时以火车站、汽车客运总站、公交枢纽站为中心的商圈正在形成。

“宣城的国购广场、府山广场附近，不言而喻的城中高人气商圈，绝佳地段造就了超高人流量。”但房产业内人士还表示，不能因车流量大而盲目跟风投资，因为有一些车流大的地方并不适合投资，希望大家因地制宜具体问题具体分析，“比如水阳江大道就是交通快车道，过往行人安全都是问题，更别说吸引高人流量了。”

“确定路段后，细选门面也是大有学问。”据房产中介业内人士介绍，最好避免内街，选沿街商铺，从宣城各大商圈地区的旺铺就能看出，内街和沿街商铺的商业氛围两极现象是存在的。如丽晶国际除了沿街，内街商铺大部分都空置，因为消费购物人群最先逛的是沿街，有足够的时间才会进内街。同时选沿街商铺还需注意可视度，不能有太多树或建筑遮挡。

采访手记：目前宣城国购广场，以及周边商业配套已经形成宣城第一商圈，其内街和外街接近100%的入驻率。文中所介绍的“三大定律”外，品牌企业的号召力至关重要，入驻的商家不一定是国际名牌，但一定要是亲民实用的大众品牌，能迎合宣城本地消费群体，成为购物、娱乐、休闲的宝地，也是商铺房成功投资的现实“参照物”。

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