少数业主拒缴物业费小区受托管理人无权起诉

宁国市阳光小区不足百户，众业主尚没有与物业管理企业订立物业管理服务合同。为解决小区物业管理需要，该小区业主选举成立了业主大会和业主委员会，聘用非物业管理企业的其他管理人对小区进行物业管理，并参照房地产行政主管部门的指导价格收取住户物业管理费。管理过程中，少数业主因拒绝缴纳物业管理费，与该企业发生纠纷，被诉至法院。

宁国市法院受理该案后，在原告主体选定、案由界定及适用法律方面，产生了分歧。有观点认为，应当以正在实施物业管理的“其他管理人”作为原告，按照物业服务合同提起诉讼，要求欠缴费用的业主支付物业管理费；也有观点认为，当以其他业主为共同原告，按物业服务合同提起诉讼，要求欠缴费用的业主支付物业管理费；还有观点认为，应以其他业主为原告，按无因管理提起诉讼，要求欠缴费用的业主支付物业管理费。

最终，该案上报到审委会讨论，经讨论研究，法院采纳了第三种观点，按无因管理原则，以已缴费的其他业主为原告，要求欠费的业主支付物业管理费。

法官说法

本案中，“其他管理人”仅仅是受大部分履约业主或业主委员会委托履行管理服务，其与欠缴费用的业主之间未形成服务合同关系，故将其作为原告，主体不适格。

其次，国务院 《物业管理条例》及 《安徽省物业管理条例》规定： “条例中所称的物业管理，是指业主通过物业管理企业，由业主和物业管理企业按照服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”本案如按物业服务合同诉讼，则不适用物业管理的法律规定。

第三，无因管理是指没有法定的或约定的义务，为了避免他人的利益受损而自愿管理他人事务或者提供服务的行为。本案中，受该小区大部分业主和业主委员会的委托，“其他管理人”对该小区进行管理，符合无因管理的构成要件，具有合法性，因此 “其他管理人”以无因管理为由，要求欠缴物业管理费的业主给付物业管理费，既体现了立法本意，也便于解决当事人纷争。

·杨军·

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