二次调控＋加息给烟台楼市带来了什么

“金九”的反弹，曾让我们对“银十”充满了期待，但黄金周前“二次调控”政策的紧急“空降”，或打消了烟台楼市会出现“报复性增长”的可能。

10月20日起，央行3年来首次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%。通过这一系列的调整分析，使原本已经有所“回暖”的楼市重又陷入迷局：四季度烟台楼市不确定性增加，总体不容乐观。

刚需受制：“观望”情绪成主导据报道，5个月来以较强力度执行“国十一条”政策的北京地区，在9·29二次调控政策出台后，继续“吃调控的药”。从9·29新政至前天的北京楼市交易数据显示，新房成交量下滑，并且出现了“退房潮”的迹象。业内认为，二次调控政策落地后，将对一次调控后陆续回暖的中低价位刚需盘销售造成一定的压力。

烟台楼市没有出现‘退房潮\’的迹象，但国家停发三套房的商业贷款，二套房首付比例增加到50%，首置房增加到3成等一系列新政的实施，从一定程度上增加了首置和改善型住房群体的负担，使“买房难”问题变的更加严重。置地前景市场研究部总监林敬皓介绍。

“抑制投资是二次调控的重点，加息也在这个层面做了比较大的补充。我个人认为，刚需群体应该包含首置群体和改善型住房群体。而近期出台的新政使”刚需“就成了一个伪命题，也误伤了这部分刚需群体。”他进一步解释说，从长期来看，对于目前烟台楼市的这部分刚性需求群体来说，房产税可以消化，利率调整也可以消化，但是首付比例的消化会比较慢，但房子还会成为必需品，所以虽然烟台的刚性需求旺盛，但近期受政策的影响，购房者中观望气氛浓厚。

从市场的反应来看，七天的“小长假”对各个区域新盘的销量刺激并不大，虽然与上一个周期的销量相比有所增长，但涨幅很小。10月的第二个周，从销售数据来看烟台市场的销量明显出现下滑，受新政影响比较明显，但价格却没有因政策的影响出现任何下调的迹象。相反，许多楼盘的价格却出现上涨，这些楼盘大多是集中在各区域的热点楼盘。据置地前景市场研究部研究认为，到本月底，烟台楼市的“观望”情绪将持续，各楼盘的销量将比较平稳，但会略低于九月份的水平。

未来预测：四季度及明年上半年的楼市将扑朔迷离

政策端的调控国家主要是打击投资和投机两个主要行为，对于一、二线城市来说效果是立竿见影。在控制一线城市的涨幅上起到了关键作用，对于烟台来说，销量也许会受调控原因，有所下滑，但影响将不会太久。

“1—10月份的观望，9月市场回暖，目前大部分购房者还是处于观望阶段，由于刚需必须得到释放，加之烟台的房价尚属于价格“洼地”，所以未来的行情会比较特殊，房价将会稳步上涨，但市场的矛盾性决定了我们的观察也是比较矛盾，总体来看，烟台房产市场的前景仍不明朗。”林总监介绍。

他还预测，面对如此矛盾的市场现象，我们也没有固定和全面的监测标准，结论也是矛盾的。烟台楼市未来，暂做下大胆的预测，四季度虽然不容乐观，但是还会比较平稳。明年上半年的价格缓步上升，城市新房均价可以达到6000-6500的区间。政策的不确定，楼市的不确定，再加上矛盾的市场表现，烟台楼市将步入一个比较特殊的时期。（宝杰）

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