连环购房逾九年　合同无效终返还

本报讯（通讯员）近日，烟台市某基层法院宣判一起引人关注的连环购房案，三方当事人均服判息诉，目前该判决已生效。

两原告系夫妻，是烟台市郊区的村民，祖遗一套房产，位于郊区农村，属于农村宅基地房。2002年，由于急需用钱，两原告就将这套房子出卖给了被告，在被告要求下，双方特地到公证处做了公证，但一直没有办理房屋过户手续。被告不是当地的村民，买了房子后，全家人就搬了过来，一直在这所房子里居住。2010年5月，被告一家的户口也落到了购买的房子里。2010年以后，原告夫妻多次找到被告，要求收回房子，但被告一直没有同意，在原告不知情的情况下，被告又将房子出卖给了同村的另一个村民（本案第三人）。原告夫妻于2010年7月起诉要求收回房子。法院经审理后最终判决：原被告之间的房屋买卖合同无效；被告和第三人之间的房屋买卖合同无效；被告和第三人在判决生效后180日内将房屋返还给原告。

律师析法：“皮之不存，毛将焉附”

西政律师事务所的曲学松律师对此案作出评析：原告与被告所签的房屋买卖协议所涉及的标的物，不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。

被告虽然在买房8年后将户口迁至该村，但村委会和被告书面约定被告不享有原居住村民的各项权利及利益分配。所以原被告之间的房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。被告私自将房屋出卖给第三人，虽然第三人是本村村民，但由于原被告之间的第一个合同无效，所以被告和第三人之间的第二个合同属于被告无权处分，也是无效的，正所谓“皮之不存，毛将焉附”。

另外，合同被确认无效后，原告在收回房屋的同时，应将房款返还给被告，并依照房产的现值对被告进行补偿。但由于在本案中被告和第三人没有提出反诉要求，所以可以另案主张。

曲学松律师还提醒广大读者，在进行民事活动时一定要了解并遵守相关法律、法规的规定，无效的合同即使经过公证也还是无效的。另外，物权纠纷和债权纠纷不同，不适用两年的诉讼时效。

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