烟台市首部保障性住房运营管理实施细则出台, 五部门共担　保障房“管家婆”

本报讯（YMG记者侯召溪通讯员王肆李羽）记者昨日从市住建局了解到，《烟台市中心区保障性住房运营管理实施细则（试行）》近日由市住建局、市民政局、市财政局、市审计局、市物价局等联合出台，这是烟台市首部保障房运营管理实施细则。《细则》对运营管理职责划分、租赁和入住手续的办理、维修责任的划分等进行了详细规定，回应了市民较为关注的热点问题。

谁来运营管理？

市直五部门各司其职

《细则》指出，市中心区保障房运营管理实行统一管理、市场运营、严格监管的原则，并对运营管理职责进行了划分。市住房和城乡建设局是保障房运营管理的主管部门；市财政局负责保障房租金归集、使用的监督管理和管理维护费用的筹集、核拨及管理工作；市民政局负责保障房配租对象收入状况的认定及动态管理工作；市物价局负责保障房租金标准的核定和管理工作；市审计局负责保障房运营管理的监督审计工作。

保障房权属由市住建局授权登记在市住房保障中心名下，由其作为出租人负责运营管理工作。在此基础上，成立专业的烟台市保障性住房运营管理公司，受住房保障部门委托，作为管理人具体承担相关的保障房运营管理事务。《细则》对出租人、管理人职责和承租人的责任进行了明确和细化。

入住手续怎么办？

要先缴纳履约保证金

《细则》明确保障对象选择租赁保障房后，应当按规定签订《保障性住房租赁合同》，办理交接入住手续。房屋交接时，应当按3个月的租金标准缴纳履约保证金和首月租金，并与管理人共同在《入住验收表》上签章确认。

租赁期间，承租人应当按月交纳保障房租金，承担并直接向相关各方结算水、电、燃气、供暖、电话、上网、电视收视和物业服务、电梯等费用。保障房租金按市物价部门核定的标准执行，实行按月收缴和“收支两条线”管理，专项用于保障房的建设、运营、维护、管理等，同时承租人可以按规定申领住房租赁补贴。租赁期满，承租人如需要续租的，应当提前3个月向出租人提出续租申请，经审核符合条件的，可以签订续租合同。

日常怎么管理？

建立入户巡查制度

《细则》明确，管理人在保障房管理区域内设立工作站，为承租人提供服务，监管保障房使用行为，协调物业服务企业。同时，建立保障房入户巡查制度，对巡查内容、巡查方式以及巡查发现违规问题的处理程序进行了细化，并对租赁期间保障房的装修管理、合同变更、调换管理等情形作出了明确规定。

保障房日常管理、运营及正常使用所必需的房屋维修养护费用，主要通过保障房租金收入解决。根据市财政局意见，其费用核拨由市财政部门制定管理办法另行下发。

维修责任咋划分？

使用不当承租人要担责

关于保障房维修责任的划分，主要分为两个方面：一是出租人责任。出租人主要负责保障房及其配套设施在预定使用期限内正常使用所必需的维修养护，确保保障房的正常使用，具体维修养护事务可以委托管理人承担。在保修范围和保修期限内的维修责任，由开发建设单位和房屋装修单位按规定承担。二是承租人责任，包括使用不当和人为等原因而导致房屋设施设备损坏、易损品的维修和排水管道、化粪池疏通。

此外，《细则》规定管理人应当及时检查保障房的使用功能，发现房屋结构、设施设备存有问题时，按责任划分及合同约定督促维修，承租人应当按要求积极配合。

保障房怎么腾退？

9种行为可收回房屋

《细则》区别两类情形，对保障房退出机制进行了细化：一是合同自行终止后退出，包括承租人自愿退出、因不可抗力导致合同无法继续履行、承租人不再符合住房保障条件、合同到期承租人未续租等5种情况。二是解除合同并收回房屋，包括违规骗取住房保障、违规转租转借住房、从事违法活动、擅自装修、故意损坏保障房以及违规拖欠租金、空置等9种行为。

属第一类情形，可为承租人安排不超过3个月的腾退期，期间租金按原标准执行；其中承租人如因户籍、收入状况不再符合条件，也可以继续履行《保障性住房租赁合同》到合同期满，期间停发租赁补贴。属第二类情形，则规定承租人在解除合同后15日内腾退住房。超期腾退保障房，出租人有权自行收回房屋，不再向承租人承担保证水电暖等管路畅通的义务，并按1.5倍的租金标准收取租金。拒不腾退保障房，出租人可按规定申请法院强制执行。

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