未来10年东部仍是楼市“主力军”, 房产“大咖”点拨烟台楼市，认为今年80后买房仍占半壁江山

今年是“十三五”的开局之年，房地产整体啥趋势？建筑产业上有啥思路？1月21日，由烟台市住房和城乡建设局主办的“房地产与建筑产业现代化”讲座上，来自全市建筑、设计、监理等200多个企业聆听来自国内地产领域顶级“大咖”的点拨。“微观有机会，大格局不变。”在住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹看来，2016年房地产市场不是那么悲观，有值得我们关注的亮点，而抓住这些亮点的关键在于房地产自身的创新和转型。

YMG记者邹春霞通讯员田小红摄影报道

今年谁会买房？80后买房仍占半壁江山

“我们研究2013年、2014年、2015年商品房住宅销售里面，大约60%左右的房子是被80后买走的。”秦虹展示的统计数字表明，“十二五”期间，80后人口总量相对比较高，20岁到29岁结婚生子，属于第一次买房的需求，2015年，刚性需求表现仍旧很强。预计2016年，80后买房仍占半壁江山。这是人口结构决定的。秦虹指出，但是到“十三五”后期，20岁到29岁的人口总量就开始下降，房地产需求将会从刚性需求为主逐步转向改善性需求为主。“即使放开二胎，也一定会有助于改善性需求的提高。”秦虹认为，从刚性转为改善性，房地产企业需要服务转型。“一个市场上刚性需求特别迫切时，房子造得稍微差一点可能也不愁卖。但是未来改善性需求，你房子达不到改善需要，这部分群体就不换房子，对房子的要求不仅仅是面积，更是功能、环境更大幅度的提高。”秦虹说，最考验开发商对产品的定位以及功能的考虑。

他们喜欢啥样的房子？不是个性化房子没有吸引力

“2016年，依旧是以居住品质为主的市场。品质好的，服务好的是可以实现很好的销售前景。”秦虹表示，个性化，服务于特定人群需求创新型产品的开发，甚至包括住宅产品都将一房难求。

在东北某城市一开发区，结合该区下岗工人多、退休老人多，一个开发企业推出一款产品，在该项目1-15楼阳台上，提供专门的小菜园，上下水系统、保温防水系统以及喷淋系统一一俱全。物业提供种子肥料以及科技支持。而在北京某公寓产品，定位年轻一族的产品里面，浪漫顶楼、WIFI 全覆盖、家家户户饮用洁净水等23个细节使产品销售效果非常不错。“有些项目卖不动，为啥人家的房子大卖？”秦虹展示了她考察的几个项目特点，哪怕是在过剩的地区，有个性化和创新性的房子，销售是非常好的。

哪个区域房子好卖？未来东部都是地产“主力军”

2015年，全国商品房销售面积超过12.8亿平方米，创下历史最高水平。全国商品房面积的45%卖在东部地区，而且，过去10年这个指标没有大致改变，东部地区占商品房销售总量的半壁江山。秦虹表示，未来10年东部都是“主力军”。随着西部大开发战略、东北振兴战略、中部崛起战略等等战略推进，东部同步上涨很快。秦虹断言，“十三五”东部房地产市场是还能保持很好的看点。“为什么这么说？因为房地产是跟着经济走的，哪里的经济繁荣，哪里就有房地产的机会。”秦虹说，目前中国经济的发展主要要看转型升级，而不可能依靠过去的传统产业，传统产业对经济拉动会越来越弱，转型升级的人才基数在东部，所以未来10年东部地产依然会火。

啥样的地产企业能生存？有钱有实力熬过波动期能活下去

“从整个房地产行业的角度来看，我认为‘十三五\’将会步入专业化、规模化、集约化发展的新阶段。”秦虹认为，区别于过去前15年房地产的扩张，未来房地产将步入专业化、规模化、集约化发展的房地产行业。这个判断意味着什么？意味着未来房地产整个行业、企业的竞争一定会越来越加剧。展望整个房地产行业里的企业，一定是大者恒大，强者愈强。“大”指的是什么？主要是指资金实力大，有很强的融资能力，资金实力非常大。能融来资，加速资金周转的企业代表着企业巨大的市场竞争力。有资金实力强能熬过房地产自身的小周期波动，一定能活得更长久。“强”主要是指专业化能力强，可能你的企业不一定很大，但是你有足够强的专业化能力。对于房地产企业来讲，处于不同层级的企业应该对此有充分的认识，做好自己企业未来发展的整体设计和转型。

哪些地产待“翻身”？中心城区旧写字楼翻新收益翻番

专家断言，新建商品房时段正在逐步的过去，而在未来，二手房交易，存量房交易将会逐步的扩大。

这对我们意味着什么呢？在存量房时代城市的市场里，在保留原有城市建筑、街道机理、建筑格局不变的情况下，一些老小区改造的旧房，将会面临新的投资机会。秦虹举了个上海静安区写字楼改造翻新后，租金翻番的例子，与此同时，全国各地老旧小区改造以及既有建筑的改造，以改造升级和管理提升为核心的存量房的有机更新将是今后地产开发新热点。

我们老了去哪儿住？养老社区地产市场需求量巨大

本次讲座中，秦虹特意将老年服务社区的开发作为一题专门解读。

未来中国就是面临着老龄化的时代。按照国际上对于老龄化社会的数据描述，老龄化社会大概分三个层次：一个是步入老龄化，第二个是初级老龄化，第三个是深度老龄化，“中国的传统是多生孩子的养老，养儿就是为了防老，自从独生子女政策实施以来，养儿防老已经不可能实现了，下一步独生子女这一代家庭，他们的父母如何养老一定和他的居住方式有密切的关系。”秦虹认为，以服务配套为核心的老年服务社区的开发是非常有需求前景的。

另外，秦虹表示，以产业、旅游、养生、度假为核心的新型地产开发，以资产管理为核心的商务办公楼宇的需求都是巨大的，这些地产都有很大的发展空间。

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