小区“住改商” 让谁受了“伤”

麻将馆、美发店、副食店、干洗店、培训机构……形形色色的商业业态正在席卷宜宾众多小区。近日，“晚报进社区”活动走访了宜宾城区梦想和居、宜都花园、宜都天成、D街区、青年城等多个住宅小区，发现不少居民住房摇身一变，成了商业场所。

“住改商”现象疯长，美了经营者，苦了楼上楼下的住户。为何商户们愿意在小区里安营扎寨，小区物业、业委会真就束手无策？工商、房管等部门又该如何来管？居民又该如何维权？

记者到宜宾城区多个小区观察发现，不少的底楼住房都被改成了形态多样的商业场所，有美容美发、干洗店、副食店等，当然，麻将馆是最多的。

■经营者：哪个来查哦？

“我最近到处看房，最大愿望就是买在底楼。”从江安来宜宾城区准备定居的李女士说，她做了几十年的生意，以后买在底楼，也可以拿来开个小超市。

“把底楼拿来做点小生意，又不要房租，又不需要请人，自己在家头就把钱赚了。”一些底楼“住改商”的经营者如是说。

“小区那么多‘住改商’，别人都没事，难道我就这么‘背’？”梦想和居小区某底楼经营者张华（化名）说，他将底楼阳台改成了一道门，将两居室的住房隔成了几个雅间，购买几张机麻，麻将馆就开门营业了。

“在外面租门面，转让费、装修费都贵得吓人，在小区里开店，房租才2000多元一个月，比外面便宜一半。”青年城小区一家底楼美发店负责人说，低廉的成本让他做起生意来压力不大。

记者了解到，目前不少“住改商”业主都没有到工商等部门办理证照。

“哪个来查哦？这么多人都在开，要查都查不过来。”一些“住改商”经营者称。

■有住户点赞 有住户反对

“我觉得这种现象没啥，至少是方便了我们这些住户。”家住青年城的苏梅说，楼下开了家副食店，家里缺啥一个电话就送货上门，价钱比外面还要便宜些。

市民廖女士说，她家住3楼，底楼正好就是一家麻将馆，晚上12点以后时常还有人在打麻将，声音吵得很。

市民江先生说，他家住在7楼，对门是一家培训机构，每天都有人进进出出，“都是些陌生人，存在安全隐患。经营者是把钱赚了，但把我们这些邻居害苦了。”

律师说法

业主可以向法院提起诉讼

晚报记者 叶晓姝 报道 四川鹏宇律师事务所律师吴国义说，住宅小区及住宅楼是为居住设计建造的，其中的各种设备设施都不适合生产经营，比如用水、用电负荷较小，消防设施和消防通道等都会受到限制。在这样的情况下，改变住宅楼的用途开办经营场所，不仅严重影响居民的正常休息，还会给市民的居住安全、消防带来严重隐患，一旦发生事故，后果不堪设想。

根据《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”该解释第十一条明确：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。” 根据上述司法解释规定，所谓“利益相关者”指的就是该栋楼内居民。

吴国义说，如果邻居认为经营者的经营行为影响到了自己的生活，可以先与当事业主协商，协商不成，可以再找物业或者居委会出面调解，如果协商或调解不成，受影响的业主可以以“侵犯相邻权”为由向法院提起诉讼。

相关链接

起诉楼下麻将馆扰民 莱茵河畔一业主获赔偿

“我希望，有更多的人像我一样拿起法律武器维护自身合法权益。”2014年11月24日，雷婆婆从翠屏区人民法院走出来时，一脸轻松。

雷婆婆说，她于2012年6月搬进莱茵河畔阳光半岛小区。2013年4月，楼下麻将馆开张，天天喧哗不止，从早上9点到凌晨3点。她半夜常常被楼下打牌的声音惊醒，夜不能寐。

2014年10月，雷婆婆将自家楼下的麻将馆老板及业主告上了法庭。经两次庭审后，廖某表示愿意搬走麻将馆，愿意对雷婆婆一家做出补偿，并请翠屏区人民法院主持调解。11月24日，经法院调解，麻将馆老板廖某愿意于2014年12月20日前停止经营，将麻将馆搬走，自愿补偿雷婆婆一家300元。

部门说法

前期规划就应该变

晚报记者 陈代容 报道 市房管局物业管理科副科长陈新介绍，“住改商”属于把住房性质改变为商用性质。小区住房从规划到设计到施工，都是按照住宅的要求和使用标准来做的，如果改成商用，那么在设备、负荷、消防等方面如何解决？如果住房性质变为商用或者改变房屋结构，按规定，前期规划就应变。

陈新说，根据权限，房管局只能通过物业服务企业对“住改商”行为进行协调、规劝和上报相关执法部门。

委员声音

进一步明确管理主体

晚报记者 陈代容 报道 宜宾市政协委员李利梅曾调查和关注过宜宾住宅小区的“住改商”问题，她认为小区“住改商”有利也有弊。

比如，小区里开个小超市、蔬菜便民店、麻将馆、按摩店、美容院，在一定程度上方便居民，但也给小区居民带来诸多烦恼，严重的甚至引发矛盾，成为小区环境不和谐的音符，同时还带来一些安全隐患和治安隐患。

李利梅建议，对“住改商”宜疏不宜堵，建议有关部门加强立法，进一步明确管理主体，规范小区的管理，对扰民或者无证经营的，必须关闭或给予一定的处罚。

延伸阅读

南城街道排查“住改仓”

肖开翔 张红梅 晚报记者 冯憬 报道 近日，翠屏区南城街道在辖区内开展了“住改仓”消防隐患摸底排查专项行动。

近年来，一些住宅小区住房被居民私自改变使用性质，作为仓库、营业用房，存在较多安全隐患。这次专项行动，就是为了及时排查、整治和消除“住改仓”火灾隐患，有效防范安全事故的发生，保护居民生命财产安全。

下一步，南城街道将建立“住改仓”消防安全长效监督机制，即明确“住改仓”消防安全责任主体，推动物业管理单位、业主委员会、社区和相关部门落实好消防安全管理职责；联合工商、消防、安监等职能部门，各司其责，联合执法，有效消除“住改仓”隐患。

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