鲁能生活广场商铺 两家物业争着管

晚报记者 陈道强 文/图

位于宜宾城区南岸西区柏杨路2号的鲁能生活广场小区沿街商铺，最近因两家物业该谁管自己而大伤脑筋。

2008年7月1日起，这些商铺的物管服务方———北京鲁能物业宜宾分公司将服务管理权移交给了宜宾沁园卓越物业公司（简称沁园物业）。沁园物业与鲁能生活广场小区第一届业委会签订了服务协议，服务期限从2011年7月1日至2014年6月30日，并特别注明———“若双方无特别要求，本合同作自然延续”。

与此同时，沁园物业与沿街所有商铺的业主单独签订了物业服务管理合同，最近一次签订期限从2015年9月1日至2018年8月31日。

去年7月23日，鲁能生活广场小区业委会换届，第二届业委会选聘了新的服务公司———成都坤和物业宜宾分公司（简称坤和物业）。如今，业委会认为，沁园物业应该退出商铺管理，移交给坤和物业。

A 沁园物业：服务作自然延续

早在2005年，宜宾鲁能公司就将山水绿城-山水庭院小区（A-18、21地块）、山水绿城-鲁能生活广场（A-13地块）（不包括A-13地块商铺、茶艺广场）委托给沁园物业管理。

那时，商铺物业管理由北京鲁能物业宜宾分公司负责。2008年7月1日起，北京鲁能物业宜宾分公司经过商铺业主的同意后，移交给了沁园物业。

“这一算，我们管理鲁能生活广场的商铺快8年了。”沁园物业负责人何晓平说，从接手商铺的物业管理后，沁园物业与18家商铺的9位业主都签订了物业服务管理合同。

“我们和商铺业主关系处得很融洽，不仅是工作上的客户，好多业主还成了我们的朋友。”何晓平说。

这一点，不少商铺业主也承认。“沁园物业的服务我们很满意，这么多年，我们之间也有了很深的感情。”一位徐姓商铺业主说。

何晓平拿出厚厚一摞资料，他说，这么多年，沁园物业一直与商铺业主都签订了物业合同。最近一次是去年9月1日，双方签订的服务合同期限为3年，至2018年8月31日到期。

2007年6月17日，鲁能生活广场小区第一届业委会成立。沁园物业与鲁能生活广场小区第一届业委会签订了《南岸西区鲁能生活广场小区物业管理服务合同》，服务期限从2011年7月1日至2014年6月30日，并特别注明———“若双方无特别要求，本合同作自然延续”。

“什么叫自然延续，那就是双方无异议，我们继续为小区提供物业服务。”何晓平这样理解。

B 商铺业主：不敢擅自违约

鲁能生活广场商铺协会会长罗永辉受访时称，鲁能生活广场小区业委会第一届、第二届的选举和成立，都与商铺没有关系，也没有征求过任何一家商铺业主的意见。

他说，商铺物业服务合同一直以来都是与小区业委会分开签订的，而且不一定是一家物业公司。2007年时，小区是沁园物业，商铺是北京鲁能物业，直到2008年7月1日起，才交给沁园物业管理。

罗永辉认为，小区业委会与商铺没有隶属关系，从商铺存在以来就是如此，双方互不相干。商铺业主与沁园物业是合同服务关系，不管是延续、变更或终止，都需要经过双方协商一致。

“商业协会和商铺业主有自主选择物业服务主体和方式的权利，我们也不排斥与住宅采用同一家物业服务公司。”罗永辉说，但必须认可和保持现有物业服务状态和形式，维护商家正常经营活动，妥善处理好商铺业主和沁园物业的合同关系。

“我们每户商家和沁园物业都签订了合同，合同还有2年才到期，如果变更物业，也要等到期以后再说。”商铺一些业主说，合同期内不敢擅自违约。

C 业委会：准备走法律途径

2015年7月23日，鲁能生活广场产生了第二届业委会。新一届业委会以招投标的形式，选聘了坤和物业作为小区新的物业服务公司。

去年9月21日，小区业委会向卓越物业发函，要求卓越物业办理交接事宜，退出对小区的物业服务。

去年9月26日，沁园物业正式停止对鲁能生活广场小区住宅部分的物业服务，移交给坤和物业。

“沁园物业有权单独和商铺业主签订服务合同吗？”鲁能生活广场小区业委会成员陈友兵质问道。他认为，物业方应该直接与小区业委会签订服务合同，“比如一个小区有几百户业主，难道物管上门和每一户业主签合同吗？”他举例说。

对于卓越物业所称的“作自然延续”，陈友兵说，那是卓越物业与小区第一届业委会签订的协议，现在产生了第二届业委会，也选聘了新的物业公司，之前的协议早就到期，不再具有法律效力。

记者了解到，鲁能生活广场小区业委会准备通过法律途径起诉沁园物业，要求对方移交出商铺的物业管理工作。

D 坤和物业：一个小区只能一家物业

在鲁能生活广场小区业委会办公室，记者见到了宜宾市城市规划局2004年9月15日向宜宾鲁能开发集团有限公司出具的规划建设用地红线图。上面明确写着，南岸西区组团A-13地块为商住小区。建设规模和内容为多层、小高层、高层住宅楼、茶艺文化广场、地下停车场等。

坤和物业项目经理李建称，《物业管理条例》第34条规定，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

“从去年10月1日起，我们公司就是鲁能生活广场小区整个规划红线内从事物业服务的唯一、合法的物业服务公司。”李建说，鲁能生活广场小区是商住一体小区，是不可分割的，小区商铺与住宅的物业服务合同只能是一个物业服务合同，小区业委会已与坤和物业签订了小区的整体物业管理服务合同是符合法律法规的，并在相关物业主管部门备案。

去年10月13日，坤和物业曾向商铺业主发出邀请，召集大家前来开会，商讨商铺管理权问题。但据一些商铺业主反映，大家都没有去开会。“我们是和沁园物业签的合同，与坤和物业有啥关系？”一些商铺业主说。

律师点评>>>

北京市惠诚（成都）律师事务所郭刚律师认为，首先，宜宾沁园卓越物业公司与鲁能生活广场小区第一届业委会签订的服务协议确合法有效，但由于约定了服务期限，故到期后应依据《中华人民共和国合同法》第91条第（七）项视为合同消灭并导致合同的权利与义务终止。合同中虽有“若双方无特别要求，本合同作自然延续”的特别注明，但第二届业委会却已经用选聘新的服务公司———成都坤和物业宜宾分公司的行为，来表明其不愿意作自然延续的意思表示，故仍然也应视为合同已经终止。只不过依据《中华人民共和国合同法》第92条的规定，业委会在合同的权利义务终止后，应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

其次，依据现行法律规定，业委会的成立、变更等均有严格的程序性规定。合法成立后即具有民事行为能力，业主如认为其成立并不符合法律规定的程序，完全可以通过提起诉讼等方式提出异议诉求。但在未经相关部门确认其成立并不合法的前提下，其与任何民事主体所签订的合同都应有效并应得到履行和遵守。

再次，关于沁园物业与沿街所有商铺的业主单独签订了物业服务管理合同的问题。因为依据现行法律规定，业委会系由业主通过自主投票的方式选举产生，一经产生成立后即代表了全体业主的部分民事行为能力与权益。故法理上第二届业委会与成都坤和物业宜宾分公司所签订物业服务协议也应对沿街所有商铺的业主有效，除非第二届业委会成立本身违反了法律的强制性和禁止性规定。

有商铺业主提出可否自治，郭刚建议，商铺业主可向小区业委会转达意思，要求业委会提前解除和和坤物业签订的合同。然后由业委会召开业主大会，作出自治或面向社会招标的决定即可。

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