房产转移登记的审查标准

[案件回放]

王某向房地产管理局提出房屋所有权登记申请，要求将位于繁华地段的一处房产登记在其名下，并提交了身份证、办事处证明、土地证、建设工程规划许可证等资料。房产局审查后核准登记，办理了房屋所有权证。2009年9月，王某将该房产以200万元的价格转让给李某，双方共同到房产业务大厅完善了过户登记手续。后王某以自己与李某签订房屋转让协议时受到胁迫为由，提起行政诉讼，请求撤销李某的房产证。

[律师评析]

近年来，榆林市大量发生因房屋登记机构的具体行政行为引发的行政诉讼案件，各方的争议焦点往往集中在房屋登记机构在进行房屋产权登记时，到底是应该进行形式审查还是实质审查？司法实践中，因房产登记不实发生纠纷后，相关权利人认为房屋登记机构应进行实质审查却审查不严；房屋登记机构则认为自己对登记申请材料只是形式审查。笔者认为，造成这种状况的深层原因，是由于现行不动产登记制度缺乏完整的体系所致。房屋权属登记是房屋登记机构代表政府对房屋所有权进行登记确认，但此种登记仅仅是一种权利推定。房屋转让协议是房屋转移登记的重要资料，是登记颁证的基础条件，但房屋登记机构并不享有对当事人双方合意是否真实进行审查判断的权利，也无权改变当事人自愿建立的民事法律关系。

物权法规定，登记机构应当查验申请人提供的必要资料，就有关登记事项询问申请人，如实、及时登记有关事项，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。房屋登记办法规定了房屋登记机构应当查验申请登记材料，审查申请登记事项是否为申请人的真实意思表示、申请登记的房屋是否为共有房屋等，对需进一步明确的其他事项进行询问。从立法表述来看，登记机构享有一种对登记事项的真实性、合法性、有效性依职权认定的职能。从立法取向来看，登记机构的审查需要从申请要件中找到彼此之间的逻辑关系，并达到证明登记事实的终极结果。但不可否认的是，登记机构不享有司法权，既没有一套完整的证据规则，也没有调查取证及强制权。因此，登记机构只要在职责范围内尽量做到审慎合法合理即可，关于民事行为的法律效力应是法院管辖的范围。

笔者认为，房屋登记机构只要正确履行了以下职责就可以免责。其一，房屋登记机构应当采用先进技术设备对申请人提交的证件真实性进行核查。例如，对公证文书、结婚证的真伪，可以通过与公证机构、民政部门建立网络信息共享平台进行查询；其二，房地产机构的具体行政行为应当严格遵守法定程序。

本案，当事人提供的申请材料齐全，房地产机构也履行了尽职审查，只不过王某认为其签订房屋转让协议时受到胁迫，该协议效力审查已超出了行政审查的范围，房地产部门并没有过错。王某的救济途径是向法院提起撤销之诉，然后，房地产机构根据判决结果做出相应的处理决定。

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