2012年，楼市危险与机遇并存

传统的楼市销售旺季即将到来，然而楼市回暖的苗头没有出现，处于“倒春寒”的状态中，甚至有业内人士认为，2012年是玉林楼市“过冬”的一年。是否真的如此，购房者又将如何买房？本期，本报邀请广西南兴房地产开发有限公司营销总监赖启熙先生来为大家解读今年的玉林楼市。  

楼市进入萧条期

记者：众所周知，去年玉林楼市遭遇了投放量、成交量双量齐跌的“滑铁卢”，虽然有部分楼盘全年成交金额比前年有所突破，但仍有业内人士认为，玉林楼市的“寒冬”似乎已经来临。请问您认为今年的楼市将会是怎样一个局面？

赖启熙：目前，全国楼市已经进入下行通道，众多城市相继表态继续执行限购令，在大环境的影响下，玉林的房价基本上涨不起来。

玉林楼市去年下半年开始进入比较萧条的时期，虽然目前有个别楼盘房价已经直降40%，但总体来说不是玉林楼盘的趋势。全国的房价在十八大前后应该还是会坚持调控政策不变，玉林的房价应该也会跟着下行的趋势走，但是降价会降到什么程度没有一个定论，任何商品在降价的过程中消费者都会选择等待，调控仍是楼市的主基调。

目前玉林县份的房价在每平方米2800元左右，北流的房价甚至达到了每平方米3000多元，玉林的房价在整个中国来说都是比较靠后的，而在广西的地级市里面也没有哪个城市的房价比玉林低。开发商在资金链没有断的情况下是不可能降百分之三四十或者是百分之五十的。

如何打破楼市僵局？

记者：今年估计仍将有不少购房者处于观望状态，作为开发商应该怎么做才可以吸引购房者出手呢？

赖启熙：对于一些前期销售较多的楼盘来说，肯定会给出一些必要的优惠，但大幅度降价在目前来说没有太大可能。譬如南兴·盛世江南一直在售，但是为了对前期的业主负责，也不想因为降价引起退房潮出现，并且楼盘开发成本较高，因而降价的幅度并不大。而一些前期销量并不多的新楼盘则有可能采取低开的策略。

购房者买房不仅仅是从价格方面考虑，还有很多其它的因素。因为每个人一辈子是不可能买很多套房子，除了一些收入比较高的家庭，一般人还是比较谨慎选择的。如果仅仅从价格方面来说玉林也不缺乏便宜的房子，但购房者也会考虑是否符合他对生活品质的追求，如配套情况、小孩上学是否方便、离工作上班地点是否接近。生活成本是购房者考虑的一个问题。所以说购房者还应从楼盘的品质来考虑，做一个品质楼盘有很长的路要走，包括前期拿地的长远定位、品质建设以及后期园林的建设与完善。我认为开发商应从产品做文章，而不是一味地降低价格，房价下降了以后也许很难保证产品的品质。

品质楼盘需要成本支撑

记者：2011年，南兴·盛世江南、玉林奥园这些高端楼盘在玉林楼市成交低迷的情况下成交金额仍超过了2亿，表现不俗。在2012年，高端楼盘的表现将会如何？

赖启熙：如果玉林一直卖低价房则很难有高品质的楼盘出现，因为土地成本已经固定，人工成本则在不断地上涨，CPI没有平抑下去，各行各业的成本都在增加。大家都希望房价越便宜越好，但是中国也有句老话“便宜没好货，好货不便宜”。这并不是开发商在为高房价找借口，而是在玉林做一个高品质的房子成本已经超过了每平方米3200元。

在2009年大城市的房价大幅度上涨的时候玉林的房价涨幅并不是很大，而楼盘的品质却在提升，现在越来越多的楼盘是高层建筑，拥有很好的园林、休闲娱乐配套设施、地下停车场……楼盘开发建设的成本已经大幅度上升，一个真正高端的品质楼盘需要成本支撑。

楼市大考已经来临

记者：有人认为，2012年将是玉林楼市优胜劣汰的一年。对此，您怎么看？

赖启熙：其实最关键的还是资金问题。资金比较充足、现金比较多的开发商因为手上有钱，房价的降幅并不会很大，开发商依然会坚持走品质路线，做出好的产品。没有实力的开发商如果选择只求自保则可能做出来的东西不是很好。如果购房者仅是因为价格的因素购买了房子，后期可能出现很多后续问题。因为现在很多开发商卖房子还是先收钱，再进行后期建设，万一资金跟不上则可能导致烂尾楼的出现，或产生交房的时候配套跟不上、承诺的一些东西做不出来以及产权证长时间无法办理等后续问题。一个房子从拿地开发建设到验收、交房最起码要两年的时间，高层房子差不多需要三年。在这个时期内，如果没有资金来保障楼盘的开发建设，风险十分大。所以买房还是要选择资金充足、口碑较好的开发商。

在今年，不少楼盘的1月、2月单月成交量都在个位数，而去年同期的成交量则在30套左右；今年不少开发商推迟了出货时间，工程进度亦是减缓。据我所知，目前大部分开发商手里的存货量都不多，差不多都在100套左右。由于大环境的影响，2012年的玉林楼市形势远比去年严峻，开发商可能面临洗牌，实力差的开发商将会逐步退市。从全国楼市的销售份额来看，大部分都由万科、碧桂园、龙湖等大开发商占据，无论是现在还是未来大房企都是整个楼市的风向标。

从玉林楼市的整体情况来看，购房对象主要为刚性需求购房者，炒房的购房者比较少，楼盘的空置率较低、入住率较高。这个行业并没有到穷途末路，开发商没有抢着抛售。现在还是很多人没有解决住房问题，刚需还是存在，我们对这个市场一直没有失去信心，也相信玉林楼市一直以来都比较健康。

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玉林新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离玉林再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。