单价破万五象湖房价真相调查

来源:南国城报 2016-05-05 19:10 https://www.yybnet.net/

五象湖板块房价上涨凶猛，目前有部分楼盘的房源单价破万。Photo/吴雄潮4月24日，碧桂园·天玺湾开盘现场，大屏幕打出部分房源的总价。Photo/梁宁宁龙光·玖珑湖打出“6700元/㎡”的价格，但这仅在低楼层的少量房源。Photo/吴雄潮五象湖板块房价三级跳

Text/记者韦任兰陈燕玲

“五象湖房价破万了！”今年以来，一直热度不减的五象湖再次惊呆小伙伴。4月24日，在万科·金域蓝湾、碧桂园·天玺湾、龙光·玖珑湖抢跑推新当日，碧桂园·天玺湾以突破1万元/平方米的价格高调开盘，引发市场的热议。

目前各项配套设施还在蓝图或建设阶段的五象湖版块，房价破万是真是假？万元房价究竟是源于市场的体现，还是透支五象湖未来的价值？

调查

“7”“8”字头为主，一线湖景大户破万

五象湖板块房价破万是真是假？带着疑问，4月30日，记者走访五象湖目前在售的9大楼盘，还原价格真相。

调查发现，目前五象湖在售的9大楼盘，4个楼盘主打精装房，5个楼盘是毛坯房。而同一楼盘，产品因户型、楼层不同，价格不同。往往呈户型越大价格越高的趋势。

万元房主要出现在临近五象湖的一线湖景大户，集中在碧桂园·天玺湾、万科·金域蓝湾、龙光·玖珑湖3个楼盘的部分改需产品。如碧桂园·天玺湾主打精装大户，首期推出98~260平方米户型，其中98~144平方米看湖精装房价格区间为8500~9800元/平方米，而1、2、3号楼为9~11层小高层，171~260平方米户型价格为1万~1.3万元/平方米。万科·金域蓝湾主推90~130平方米，中小户型主力价为8500~9500元/平方米，而位于1、2栋小高层的125平方米以上大户型，价格在1.2万~1.3万元/平方米。龙光·玖珑湖首期推89~178平方米户型，打出6700元/平方米起的价格，但仅存在低楼层的少量房源，主力户型毛坯价为7500~8200元/平方米，9号楼为一线湖景小高层，虽是毛坯房，但价格“万”字起步。

纵观五象湖板块，在“万碧龙”亮相之前，已有合景·天汇广场、华润·二十四城、绿地·国际花都、万科魅力之城等楼盘开发建设。这些首批五象湖板块楼盘，与五象湖稍有距离，主打70~120平方米的刚需产品，目前主力房价“7”“8”字头。如华润·二十四城70~108平方米毛坯房价格是7000~7600元/平方米，120平方米以上户型价格8400~9000元/平方米；万科魅力之城89~123平方米装修三至五房，小户型价格7800~8200元/平方米；合景·天汇广场主打精装，价格多在“8”字头以上；盛邦珑湖一期88~132平方米三至五房，92平方米以上户型价格7200元/平方米左右，较好楼层的大户型价格“8”字头。

而“6”字头房源目前仅存在小户型毛坯产品中，如绿地·国际花都84~91平方米毛坯房主力价6400~6800元/平方米；宝能城·五象湖1号主打毛坯房，均价6500元/平方米；同在五象湖一线的湖畔书院项目主力价6200元/平方米左右，5830元/平方米起的价格仅有一套。

五象湖板块价格上涨趋势凶，是近年来房南宁楼市变化较大的板块之一。从南宁市住房保障和房产管理局官网显示的数据看，2013年，五象新区新建商品房均价约为5000元/平方米，2015年五象新区的新建商品房均价上涨到了6718元。2016年一季度，南宁新建商品住房成交均价7025元/平方米，而五象新区成交均价7212元/平方米，成交及上涨幅度，皆居南宁各板块第一。而万元房源的出现，拉高了五象新区整体价格。

热议

刚需喊贵，改需表示可以接受

“还是大工地的五象湖，房价怎么就破万了？”很多人不相信这个事实，至今好像还在梦里。有业内人士评价，南宁作为二线城市中极弱的省会城市，大部分人领着三四千甚至两三千的月薪，日常消费却紧逼一线城市。还是刚需撑市的市场，低收入的南宁人撑不起五象湖的高房价。

“第一反应是贵。虽然是湖景住区，但是现在还是建设阶段，上万元每平方米的价格，高得有点离谱。”购房者李先生表示，这样的价格他难以接受。回顾五象湖版块的房价：2014年，华润·二十四城打出4999元/平方米起步价，绿地·国际花都5288元/平方米起，万科魅力之城则打出5988元/平方米起装修房价格，至2015年上半年主力成交价以“6”字头为主。而现在，已经有破万的房源。

首次置业的冯女士也表示，自己的首套房，希望周边有菜市、医院、商场等，与生活密切相关的衣食住行的配套，但作为一个新区，成熟以来起码还要3~5年的时间，如今五象湖房价可攀比青秀区，虽看好前景但还是觉得价格太高。

当然，对于这样的价格，也有部分购房者表示认可。陈先生买了碧桂园·天玺湾一套169平方米户型，单价9700元/平方米，对于价格，他表示可以接受。“目前南宁市很难找到这样的低户比、高舒适度的产品，区域规划很好，而且碧桂园品牌也值这个价。”

一些来自东北、玉林的外地投资客，他们表示看好五象湖未来居住及升值潜力，楼盘的价格可以接受。但对于买房自住的购房者来说，无论是首次置业的刚需购房者还是改善性购房者，不少人还是表示“周边配套欠缺，价格偏高”。

一位不愿透露姓名的开发商表示，五象新区的城市价值看好，这个区域无疑是将来的高端居住区域。但是卖到近万元的价格还是出乎预料，也许会拉高未来五象新区的房价。也有业内人士认为，在五象新区还尚未成熟、房地产开发还处在初级阶段的情况下，卖的已经是两三年后的房价。

而碧桂园南宁片区营销总监朱光宇则认为，碧桂园·天玺湾定位为高端住宅小区，所面向的客户也是较为高端的群体，一线湖景的大平层单价过万有足够的砝码。

分析

有升值空间，谨慎透支未来价值

五象湖板块楼盘亮相推出万元价格房源，这一极具争议的价格，给了市场更多的思考。

当前，楼市调控放宽，利好政策频出，房价上涨趋势明显，未来对房地产走势不确定因素，楼盘快速去化依然是今年南宁开发商工作的重中之重。在这样的市场形势下，作为五象新区居住板块高端盘，万元房价推出确实需要勇气。

诚然，城市发展重点向南，作为南宁市重点发展的区域，基于规划利好，五象新区的楼市也因此备受关注。特别是五象湖居住板块，要打造为“国际高端居住区”，其前景也普遍被看好。五象湖板块聚集万科、绿地、华润、宝能、碧桂园、绿地、合景、龙光、恒大等一线开发房企，是南宁大牌房企最密集的板块。这些房企以先进的开发理念，推出的产品及服务更佳，定位、定价高促使区域整体价格的快速上涨。

然而，政府赋予了五象新区很多未来的概念，五象湖公园、“三街三馆”、7大学校等初现，但配套的呈现有待时间。作为五象新区的高端楼盘，或许万元价格对一些外地投资客来说也不算贵。但对普通购房者来说，花高价买目前尚处于一个开发阶段的“未来”，尚存在风险。

“需求决定市场，有需求定价多少都不为过，否则有作秀嫌疑。”南宁市荣申博房地产项目咨询有限公司总经理陈戈表示，目前在五象湖板块打出8000~9000元/平方米的价格，不具备溢价空间，市场能否支撑这样的价格是关键，着眼未来，能否达到目前描述的前景，还需要过程验证。同时，也有不同观点，“不管怎么说，五象新区目前配套尚不完善，毛坯房“8”“9”字头的价格有点透支区域价值。”

“五象湖板块绝对是一个有价值的区域，是最值得出手的片区。”南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟，五象新区以高规格规划，如今更是提前把未来十年道路修通，学校、医院等市政配套一步到位，随着配套不断成熟，价值还会不断显现。而这里的房地产开发也是站在一个比较高的起点上，开发力度强。

五象湖楼盘价格

万科·金域蓝湾

产品：90~130平方米装修房

价格：主力价8500~9500元/平方米，125平方米以上大户型1.2万~1.3万元/平方米

碧桂园·天玺湾

产品：98~260平方米湖景大露台退台洋房、高层精装湖景花园洋房

价格：折后主力价8500~1.3万/平方米，171~260平方米大平层1万~1.3万元/平方米

龙光·玖珑湖

产品：89~178平方米一线湖景小高层

价格：毛坯主力价7500~8200元/平方米，178平方米大平层1万元/平方米起

华润·二十四城