“房价会涨吗？”

在过去的2012年，记者被很多人问到这一问题，真不知该从何作答。其实，不单记者难以作答，就是牛刀、时寒冰、谢国忠、陈国强、任志强、聂梅生等业内知名大腕也难以预测房价走向。任志强一再说，明年的房价要暴涨，要报复性上涨！你信吗？

按理说，在正常的市场经济条件下，一种商品价格的涨与跌往往取决于供与需的关系，当供过于求时价格下跌，当供不应求时价格上涨。那么，就国内房地产市场总体情况来说，现在究竟是供过于求？还是供不应求？可能没有人弄得清楚，包括上述名人与牛人心里都没数。

全国房产市场太大，供求数据难以把握，即使是成都楼市行情，也没有权威部门提供准确的数据。没有权威数据，但从局部也能感知楼市的温度。成都西郊有个光华村，楼市有个光华板块，皆因西南财经大学而闻名省内外，在十余年间不断扩展和变迁，最初指的是西南财大周边区域，现在甚至扩展到温江版图。从目前光华大道沿线开发状况看，三环路内以及三环路外到双星大道之间的土地基本已开发完毕，双星大道到成飞大道之间的区域是目前成都开发热土，堪称现在的“光华板块”，南至建设中的光华8线，北靠成温邛高速路入城段，在不到10平方公里的范围内，近几年建成的和在建的商品房达400多万平方米，超过3万套住房，以一套住房容纳一家三口计算，差不多要10万人来消化。在整个成都，这样的区域小板块有上百个，需要多少购房者来购买和居住？

成都如此，其他地级市也在大展宏图，许多地级市的房地产开发呈现遍地开花的态势，不仅扩张到县城，就连一些乡镇也开始开发房地产。半个月前，记者曾前往南部县采访，该县城居然有40多个在售楼盘，而且单盘开发面积超过10万平方米的楼盘比比皆是。据知情人士透露，省内某经济基础较好的地级市2012年全年销售面积不到90万平方米，而存量房超过300万平方米，开发商的销售压力可想而知。

可能绝大多数人都没意料到，冷落了大半年的2012年楼市会在年末迎来“暖冬”，出现了这几年极为罕见的“日光盘”。但记者难以忘记的，在过去的一年里，成都多个楼盘如云鼎、1881公馆、丽都花园丽府等项目是以大幅度降价促销从而走出低谷的。而且，无论是成都还是全川其他地级市目前仍有众多楼盘销售惨淡。

2013 四川楼市这样猜

承接上一年的楼市发展走势，2013年，给这个行业带来太多想像和预测的空间：四川省的保障性住房建设走在全国前列，其后期的管理、运营是不是已经纳入各级主管部门研究的课题？在很多商铺经营举步维艰时，曾经炙手可热的商铺价格是不是应该理性回归了？密集入市的写字楼，会不会让租赁市场雪上加霜？改善性“刚需”的大量涌现，哪些户型才能打动他们的心？二手房的供需关系将会呈现出怎样的态势？土地成本的增加和三线城市的快速发展，会不会推高房价？……种种猜想，寄托的是对房地产行业的信心，表达的是对房地产行业的美好祝愿。

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写字楼供应放量 租赁艰难

随着希顿国际广场、复地·复城国际、花样年·福年广场、国嘉·沙河中心、新世纪环球中心等数十个写字楼的面市销售。2013年，成都将迎来写字楼交房高峰期，未来租赁市场将会更加艰难。

供大于求、租赁艰难、空置率高。来自四川中原地产的数据显示，2012年上半年，成都写字楼新增供应面积超过150万平方米。而上半年写字楼成交面积却不到63万平方米，同比下跌8.7%。

“一方面，大量新项目上市；另一方面还要消化以前的存量房。”专业人士认为，2013年四川写字楼市场竞争会非常激烈，在这种压力之下，写字楼的销售价格会显得比较平稳，不会大幅上涨，也不会大幅下降，但租金会呈现下降趋势，空置率还会增加，无论开发商还是投资者，压力都会比较大。

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保障房

转折之年 建管并重

一直以来，四川的保障房建设都走在全国前列，在不久前召开的全国住房工作会上，2013年四川省保障房建设和竣工任务已经确定为各21万套。

走过“十二五”的开局阶段，2013年四川的保障房建设也开始从建设为主进入“建管并重”的转折之年。建设、分配、管理成为保障房工作中的三大重点。保障房的后期管理、后期运营以及社会化管理开始成为各级主管部门研究的课题。在2012年，成都、德阳、资阳、自贡等城市在保障房的后期运营方面都进行了开创性的尝试，并且取得了一些具有借鉴意义的成绩。

而且，随着保障房源的逐步增加，后期的分配制度和管理立法顶层设计成为了工作重心。以成都为例，近年来坚持规范保障房分配的公开透明，连续几年在保障房的分配中都取得了“零投诉”、“零质疑”。而公租房和廉租房由双轨运行到并轨运行的尝试也将在2013年逐步推行，“以后，目前的四类保障房或许会被租赁类保障房和产权类保障房这两大类保障房所替代。”

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商铺消费理性 价格回归

“由于住房限购政策的影响，对于商铺投资来说，2012年迎来了真正的‘飞跃期\’，但多数商家把企业的利益看得太重，导致商铺价格在这一年上涨得太快，有些物业的价值已经严重的透支。2013年，四川楼市商铺将呈现理性调整期。”坊间专业人士认为。

记者在调查中发现，成熟商圈如春熙路、建设路、东大街等地的商铺单价动辄每平方米10万元左右，社区底商也涨至每平方米5万元甚至更高。

来自四川中原地产的相关资料显示，仅2012年上半年，成都商铺新增供应面积近75万平方米，较去年同期上涨170%多，而市场消化量仅25万平方米左右。“售价过高，租金大幅上涨，是2012年四川商铺的真实表现。”成都全心集团副总裁李国峰说，盲目追高是导致商铺市场持续升温的重要原因。

“2013年商铺价格将呈现理性回归的态势。”祥庸智业联席会议主席、中房尺度地产董事长曾祥庸说，在经历了过度投资之后，无论开发商还是投资者，2013年投资商铺都会较理性，大家都不会盲目扩张，在这种趋势下，商铺的价格也会处于调整期，不会再出现跳跃式上涨的态势。

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住宅消费升级“小套三房”受宠

2012年，一度冲击高端项目市场未果的蓝光审时度势，果断转向，重新锁定刚性需求购房者，而且非常重视改善型购房的刚性人群，大获成功。

从市场面看，十余年前的购房者大多已经进入换房期，希望小房换大房。此外，商务公寓经过十余年，尤其是近三年大行其道之后，正在进入瓶颈期，住家功能不全，用作商务酒店目前开始过剩。

从政策层面看，楼市限购这一暂时性政策，在2013年将会继续延续执行。此外，明年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制和实施好住房发展及建设规划等。个人住房信息系统完成全国联网后，依托这一平台，房产税的征收执行将有数据基础，与此同时，住建部可以强化现有的限购政策，扩大限购范围，比如查异地购房等。在限购政策持续的情况下，购买功能更实用的“小套三房”，或许成为许多“首刚”购房人群的不二之选。

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地铁盘

交通便捷 购房首选

进入2013年，成都的开发步伐将真正迈出三环路。这对各位购房者来说，就将面对更广阔的区域去选房。在三环路内外，面对上千个楼盘，购房者如何选到交通便利、环境优美的住宅？对工薪阶层来说，居家生活靠近地铁线路就越重要。

在过去的2012年，伴随地铁2号线的开通，地铁交通由南北单线交通变成东南西北十字相通，成都市区交通也正是进入地铁时代，越来越多的市民选择地铁出行。地铁延伸到哪儿，地产开发、购房热点、生活空间就延伸到哪儿。对于经济实力有限的“刚需”购房者来说，房价相对便宜的城郊楼盘，如三环路外的地铁沿线项目往往成为首选。

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别墅经济型别墅担纲主角

“在2013年，成都别墅市场也将迎来理性回归，舒适居住而不是夸张的空间占有将成为产品设计的主流。”国嘉地产营销总监李乐认为。目前成都周边传统的别墅带牧马山、青城山、峨眉山、龙泉山、麓山大道几大区域都已经开发较为成熟，产品形态逐渐多元。传统的豪宅型别墅、中端的舒居型别墅、入门级经济型别墅，为市场提供了更多的选择，别墅的消费覆盖面会进一步扩大。

从目前的市场情况来看，2013年的别墅市场基本不会再有新的大型别墅问世，大型别墅在2013年依然会以缓慢去化为主题。“因为市场客群的调整，大型别墅的销售周期将会延长，多数开发商肯定不会选择继续推新，要么去化要么修改产品路线图。”世联地产相关负责人这样分析今年的别墅市场趋势。

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地价供应充足 价格平稳

无论政策及市场行情如何，2013年成都楼市仍然值得期待。从土地供应看，成都市中心城区供应量有望保持平稳。在二三环路之间，城东城北将成为市区供地的主战场，成华区二仙桥八里庄和昭觉寺等片区是最值得关注的区域。至于二环路以内，无论东西南北，除零星地块外，几无大宗房地产开发用地供应。至于三环路以外的城市郊区，城南天府新城，尤其是新川创新科技园板块，将有多宗土地推出。在城北“北改”区域，无疑将是成都明年供地的热点。从东西方向来看，地铁2号线沿途，尤其是东面龙泉驿区域，土地供应量相对较大，西面光华大道伴随地铁4号线建设推进，这里也将是土地供应热点区域。充足的供应，让地价推高房价的预期极有可能落空。

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二手房结构均衡 供需有序

对于2013年的二手房市场，链家地产总经理张海明认为将呈现稳定延续的势头，但是因为目前看不到突然性政策的出现，因此估计2013年的二手房交易量在5万套左右，相比2012年略有下降。

近日其他城市曝出持有者批量抛售房产的消息，对此记者走访了成都市场的主要二手房中介，却发现这样的情况未在成都出现。某品牌二手中介公司门店人士告诉记者，“如果真会出现这样的情况，肯定我们区域内的门店会在第一时间得到消息，但是从目前的情况来看，市场还是非常平稳的。”而在目前二手房的成交类型中刚需和改需相对来说比较集中，“但是随着二手房评估税制的推定，部分次新房的销售会受到影响，而一些大户型的改需房源因为医疗、教育等配套的优势会在明年的成交比例中有所上升。”伊诚地产相关负责人这样认为。

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房价需求增加 二级城市房价看涨

“随着城镇化发展的逐渐实施，国内三线城市将迎来新的发展高潮，吸引更多的农村人口移居城镇，需求的增加将导致三线城市的房价会在2013年迎来上涨。”成都全心集团副总裁刘国峰认为，一些资源优势明显、人居环境优越、经济较发达、距离成都较远或者较近的三线城市将会受到消费者的青睐，再加上，当地政府发展思路的转变、服务理念的转化和招商引资力度的加大，一些有实力、有眼光的企业会逐渐从国内一、二线城市走向三线城市发展项目，一方面解决了公司可持续发展的问题；另一方面，也会取得更多的政策支持和资金支持，无论社会效益还是经济效益都会丰收。

□本报记者 文强 姜必刚 周显彬

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