免费用了3年的地下车库 为何现在须购买？

开发企业回复：2013年已被法院查封作为债权抵押，出售所得用于偿还债务

◇本报记者 项嘉

“小区停车库，一直都是免费使用的，为何如今不仅需要花钱购买使用权，还要每月另付物业管理费用？”近日，市区山城名居小区居民通过皖南晨刊官方微信，反映了这件事情。

1.

起因：一次性支付20年地下车库租金

日前，记者来到山城名居小区，两位不愿透露姓名的居民，带着记者来到车库前。“地下车库原本是免费使用的，但现在移交给了个人管理，并让我们一次性支付20年的租金5万元，此外还要每月加收60元管理费。”居民反映，现在不交钱，物业就会强行阻拦他们下去停车。

该小区的一些居民告诉记者，这小区内至少有150辆私家车，地上停车位不到50个，地下停车位143个。如果不去购买地下车库的使用权，车子显然是没有地方停的。

2.

调查：从免费使用到挂价出售引误解

“这是误解。”山城名居开发企业负责人李永义向记者介绍了这个小区的一些建设历史。2011年山城名居还未能交付使用，就因资金断链成为‘半拉子工程\’，延误了绝大部分居民的入住时间。在被转为市政府监管项目后才勉强落成交付，但资不抵债的开发企业，不仅无力支付违约金，连工程款与银行贷款都无力清偿。“此时开发企业所剩唯一资产就是只有使用权的地下车库，市法院只好于2013年临时查封抵押债务。”

据了解，通常情况下，被查封车库是不能对外开放的，但考虑到方便居民日常停车，本着法理与情理兼顾的原则，地下车库暂时向小区居民免费开放。可2015年底，法院已将车库裁定给债权人处分，也就意味车库必须立即处理为偿债资金，即停止免费开放进入，进入出售等执行程序。

“免费开放了3年半，突然不让使用了，大家当然难以适应，而且还要以市场价格出售给曾经免费停车的私家车主，这才集中引发误解与怨气。但市区内任何小区车库都是要挂价出售的，之前的免费使用只能算作出售前的过渡期。”物业人员说。

3.

真相：出售车库使用权“偿还旧账”

“目前，该小区的地下车库，市法院已裁定给山城名居债权人陈美玲。”山城名居开发企业负责人李永义告诉记者，债权人将所得资产出售用于回笼资金，其中单个停车位售价5万元，使用20年，这是合同上停车位使用的最高年限，地下车库的所有权属于人民防空。而60元地下车位管理费，是物业费，这是经过物价部门批准的。

随后，记者通过市法院公告了解到，山城名居停车位于2013年被查封，2014年被作为债权及抵押权转让给中国信达安徽省分公司，用于充抵山城名居之前的债务。2015年12月，该公司将上述债权再次转回给山城名居股东陈美玲。由陈美玲带其处分该地下停车库的使用权，即出售。

据山城名居物业人员介绍，该车库出售后的收益所得，全部用于偿还山城名居开发企业之前的债务。

4.

焦点：法定程序与生活便捷“短暂冲突”

“既然是清偿债务，山城名居差我们的违约金还没有还，为什么就不能用车库使用权清偿我们的违约金？”记者采访时，一些有私家车的居民质疑。

“因为清偿债务必须参照法定顺序。”记者通过有关法律人士了解到，依据《合同法》与《企业破产法》，建设方的建设工程款享有优先受偿权，如果所属建筑物或土地已经设立了优先权如银行抵押债权，那么接下来是银行等抵押债权，以及其他设立了优先权的债权，然后支付管理人报酬、税款、职工工资。最后才是普通债权，如山城名居延迟交房的违约金。

“车库的售价并不高，出售后的收益得优先偿债，如果偿清债务仍有剩余，哪怕平均分成份额，也要全数弥补违约金。但前提条件是，理解配合车库出售工作，否则大家都会被耽搁。”李永义告诉记者，山城名居企业账户早已被吊销，不具备挪用资产收益的可能性。而居民屡屡误解猜忌，是因为进入法律程序的地下车库，与近期生活便利及普通居民的法律常识有所冲突。“我们将在近月内，处理好车库出售程序，尽快恢复日常生活便捷。”

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