热播剧《安家》中被你忽略的法律知识

近期,以房屋居间买卖为主题的电视剧《安家》热播,“娘娘”孙俪化身房店长,随着剧情的播出,向我们展示了一个个的人间悲喜故事……剧中情节曲折动人,而艺术源于生活,大多数剧情也是根据真实生活改编而成的。看着故事,思考生活,剧外让公证员带你一起来了解、学习如何运用法律手段来合情合理合法地处理家庭、房产事务以更好地保护自己、保护亲人。

剧情一:剧中宋爷爷和江奶奶的爱情感人至深,两个道貌岸然的外甥却想熬到两个老人去世,然后分房子。两人便百般拖延,导致房屋无法顺利出售,最终宋爷爷病重不治,江奶奶伤心而亡。但江奶奶生前立了一份公证遗嘱将房产赠给国家,两个外甥的幻想破灭了。

1.对于江奶奶的两个外甥想要继承江奶奶的房产问题,实际上一般情况下是不可能的。

法律规定继承分为法定继承和遗嘱继承。

①法定继承,即由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配原则的一种继承形式。根据《继承法》规定,遗产按照下列顺序继承:第一顺序—配偶、子女、父母；第二顺序—兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。

此外,继承人以外的对被继承人扶养较多的人,可以分给他们适当的遗产。

②遗嘱继承,即遗产按照公民生前合法有效的遗嘱进行分配的一种继承方式。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人,这属于遗赠。

综上可知,江奶奶的两个外甥不属于江奶奶的法定继承人,他们无法直接继承江奶奶的遗产,如果当时房店长知道这些规定,教导两个外甥及早打消继承遗产的妄想,也许可以避免这一人间悲剧的产生。如果两个外甥对两位老人扶养较多,那么他们可以主张适当分得遗产,但是剧中他们的表现显然不属于扶养较多的情形。

2.江奶奶立下公证遗嘱,将房产遗赠给国家,让两个外甥竹篮打水一场空,也让观众解气了一把。

①公证遗嘱由立遗嘱人经公证机构办理。应当由立遗嘱人亲自申办,不能委托他人代理。

②根据我国《继承法》等规定,立有数份遗嘱,内容相抵触的,以最后的遗嘱为准。自书、代书、录音、口头遗嘱不得撤销、变更公证遗嘱。遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱,其中有公证遗嘱的,以最后所立公证遗嘱为准；没有公证遗嘱的,以最后所立的遗嘱为准。

③蚌埠市众信公证处家事法律服务中心推出个性化、定制式的“温情遗嘱”服务。立遗嘱人除可在遗嘱中指定财产分配方案,还可以写下对自己身故后丧葬事宜的安排,如丧事从简、骨灰安葬、遗体捐献等。甚至有的老年人为了表达对不孝子孙的不满和惩戒,还在遗嘱中指明其不得参加葬礼,墓碑上不得刻不孝子孙的名字等。也可以在遗嘱中写下家风家训,写下对晚辈的嘱托等等。给当事人提供更加有仪式感的高品质、人性化、综合性的公证法律服务一直是公证处的追求。

3.宋爷爷和江奶奶夫妻二人,面对黑心的外甥,尚且如此令人心疼,若是现实中的孤寡老人或者子女不孝、无所依靠的老人又该怎么办呢?

意定监护+遗嘱公证或意定监护+遗赠扶养协议公证可以帮助他们安享晚年。意定监护公证,即具有完全民事行为能力的成年人,可以与其近亲属、其他愿意担任监护人的个人或者组织事先协商,以书面形式确定自己的监护人。协商确定的监护人在该成年人丧失或者部分丧失民事行为能力时,履行监护职责。

换言之,意定监护就是在自己清醒的时候事先为自己选择一个信任的人、对自己好的人作为自己未来的监护人,待以后自己失能失智、神志不清之时,可以有人帮助自己、代替自己按照自己的真实意愿去处理事务、照顾生活、保全财产。

以此避免老年人的配偶或者部分子女可能出现的监护不作为、乱作为、无力作为而严重伤害老人的合法权益、身心健康以及精神需求的情况,防止以后出现的一系列麻烦。

尤其是针对子女较多且部分子女不孝顺的高龄老人,建议其办理意定监护+遗嘱公证。意定监护公证中可以指定一名子女作监护人,一名子女作监督人,相互制约以便更好地保护老年人的利益,也给孝顺的子女一个名正言顺的监护权利、监护身份。遗嘱公证中将遗产分配等事宜提前安排好,让孝顺的子女有所得,让不孝的子女一场空。

对于无子女或子女不孝的高龄老人,建议其办理意定监护+遗赠扶养协议公证。遗赠扶养协议公证中明确扶养人与被扶养人的权利义务关系,扶养人尽扶养义务,被扶养人遗赠财产。意定监护公证中可以指定扶养人作监护人,由扶养人在被扶养人丧失行为能力时代行相关权利。同时可以在上述公证中指定监督人,以监督扶养人更好地履行扶养义务。

剧情二:房店长的客户于先生为了节省中介费,选择在隔壁的“阿拉丁”中介公司进行交易。结果贪小便宜吃大亏,于先生支付了房子的首付款和中介费后发现所购买的房子竟被法院查封了,导致交易无法继续进行。

若你也有购房需求,那么这些重要事项你要注意了:

①产调很重要,须选择正规、靠谱的服务机构

房产有无查封、冻结、抵押?身份证、结婚证、房产证有无虚假?产权人及配偶有无冒名顶替?婚姻状况、产权归属有无隐瞒?此类问题的查明和解决,专业的机构才能胜任。

为更好地满足群众需求,蚌埠市众信公证处开设家事法律服务中心。该中心以“家庭法律顾问”为依托,选调精干力量组成专业团队,根据当事人的实际需求设计个性化的综合性公证法律服务方案,为当事人解决财富传承、购房置业、房屋租售、养老安居、家庭事务处理、特殊事务代办、家事纠纷调解、财富信托、资产监管等综合性一站式服务。该中心配备人员身份信息比对系统、产权信息核查系统等科技平台,并与房产交易、不动产登记等部门联网,配有专业调查核实和置业顾问团队,为顾问家庭房屋买卖、租赁进行交易风险分析和预判并提供专业法律意见；开展房屋产权核查,提供房屋交易、登记、税费等法律法规、政策咨询；提供房屋买卖的资金监管和代办等服务,可有效预防房屋买卖风险,减少因为产权查封、虚假证件等问题导致的纠纷、损失。

②购房置业综合性法律服务

公证处为买卖双方提供综合性服务,以专业的方式有效减少买卖双方因专业能力、专业知识不足而带来的合同纠纷隐患,以更好地保障房屋的交易安全。同时公证处还提供房屋买卖合同公证、交易资金监管、交易事务代办等全流程服务,房款交付公证处监管后,买卖双方委托公证处置业法律顾问代为办理过户登记等手续,交易完毕后直接从公证处领取产权证和售房款,实现一窗受理、集成服务。减少您置业过程中的奔波之苦,实现安心置业、省心置业。

剧情三:剧中严叔、严婶的故事是最让人心酸的一幕。老两口起早贪黑地卖包子,用积攒了一辈子的血汗钱为儿子全款买了一套房,后媳妇以怀孕为由,要求加名字,善良的老两口也同意了,结果房子下来了,老两口却无家可归。

现实中父母出资为子女买房后产权到底该如何认定呢?父母又该如何保障自己的权益呢?

①如严叔、严婶在儿子小严结婚前为其出资全额买房,且只登记在小严名下,那房子就是小严的婚前个人财产。

②如严叔、严婶在儿子小严结婚前为其出资全额买房,但登记在儿子小严和“媳妇”倩倩名下,一般情况下视为对双方的赠与,房子属双方共有财产。

③如严叔、严婶在儿子小严结婚后为其出资全额买房,只登记在小严名下,则该出资可视为只对自己子女一方即小严的个人赠与,该房子可认定为小严的个人财产。

④如严叔、严婶在儿子小严结婚后为其出资全额买房,但登记儿子、媳妇两人名字,则视为对夫妻双方的赠与,房子属小严、倩倩夫妻共有财产。

为更好地保障父母作为出资人的权益,防止发生像严叔、严婶这样的情况,父母可以与儿子、媳妇签订出资协议或赠与协议并办理公证,证明老人出资购房的事实,同时也可以附加义务,要求儿子、媳妇保障出资人或出资人指定的人对所购房屋享有居住权、使用权。如果购买的是办公式公寓、商业用房等投资出租类房产,还可以约定出租所得收益权由出资人享有,这样既实现了房产直接写在子女名下,避免以后高额的变更税费,又可以保障出资人尤其是老年出资人取得收益,避免老人辛苦了一辈子却落得无家可归、无钱养老的下场。

蚌埠市众信公证处以“家庭法律顾问”为依托,根据当事人的实际需求设计个性化、定制式的综合性公证法律服务方案,为当事人解决婚姻财产规划、财富传承、购房置业、房屋租售、养老安居、监护预嘱、家庭事务处理、特殊事务代办、家事纠纷调解、资产(遗产)监管、遗嘱执行等综合性一站式服务。

家事法律服务中心地址:胜利东路1540号(华海3C广场东,百合公馆杰座北门)

家庭法律顾问专线:0552-7165809、7165876

置业法律顾问专线:0552-7165823

本部地址:中荣街95号(蚌山小学北)

咨询电话:0552-7165801、7165802

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