疏解“租金贷”风险 政策引导完善长租公寓融资渠道

今年,长租公寓平台企业接连“破产”,使得“租金贷”的杠杆风险引发更广泛的关注。

“租金贷”作为一种金融工具,其本身目的在于缓解租客的租金支付压力,加快住房租赁平台的资金回笼速度,降低企业的资金压力和融资成本。但随着一些长租公寓平台规模快速扩张,“租金贷”用途被逐步异化。

如何辩证看待“租金贷”?住房租赁行业发展存在哪些融资层面的掣肘?多名专家和行业从业者表示,应引导利用好“租金贷”以更加健康的方式成为住房租赁行业融资结构的组成部分。而相关企业需要尊重行业属性和长周期规律,基于自身优劣对应制定发展战略,做好长远布局。

“租金贷”背后的融资困境

当前,长租公寓运营主要分为分散式和集中式两种。其中,分散式长租公寓,多为“二房东包租”模式,即在各小区内承包运营个人房源进行统一装修后再出租管理。

对于包租形式的公寓运营模式,由于前期包租、装修及运营的投入成本较大,很多长租公寓企业开始使用金融杠杆,形成以“租金贷”为主的周转模式。随着行业的快速生长,“金融+长租公寓”的模式出现异化。

即使像蛋壳、青客等已成功上市的长租公寓平台,也非常依赖“租金贷”对其现金流的支撑。

“租金贷”占比偏高,背后反映出长租公寓行业“缺钱”的窘况,也因此折射出行业当前面临的融资形式单一、融资难问题。相比较大型长租公寓企业的融资环境,中小企业融资渠道则更加有限。

行业监管的“堵”与“疏”

随着长租公寓市场屡屡出现风险事件,租金贷模式的风险逐渐凸显,引起监管关注。

2019年12月份,住建部等六部委发文明确,住房租赁企业的租金贷收入不能超过租金收入的三成。

今年9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》。其中,在规范“租金贷”使用上,《意见稿》明确提出“三不得”,即住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

除严格规范住房租赁行业对“租金贷”的使用外,《意见稿》也提出多项扶持政策,提出住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。包括支持创新住房租赁金融产品、服务,发展房地产投资信托基金,支持企业发行公司信用类债券及资产支持证券等多种融资手段。

多位专家在采访中表示,“租金贷”本身是个中性工具,关键在于使用者对底层资产质量、资金债务、行业预期以及运营风险处置进行判断和把握。未来,应引导“租金贷”以更加健康的方式成为行业融资结构的组成部分,从而使得行业整体融资环境更加立体、多元。

潮水退去后的市场前景

经过十年发展,尽管部分长租公寓平台破产消息时有发生,但在市场需求、政策推动以及行业自身发展的不断完善下,长租公寓市场前景和空间依然充足。

从分散式“包租”到集中式公寓,再到大型社区式租赁住房,越来越成熟的运营模式也吸引着不同偏好的资本流入,支持住房租赁产业发展。

未来,在行业自身发展与政策带动下,金融支持长租公寓的行业通道也将朝着更加畅通、多元、立体的方向发展。而相关企业仍需不断提升运营内功,夯实产业基础。

“从业者需要充分尊重行业具备的民生属性及长周期规律,及时调整心理预期。特别要注意市场波动对带来的风险影响,提前做好应对。”罗意表示。

来源:人民网

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