新“国五条”催热亳州市二手房交易

□本报记者 陈璐 文/图

近日，国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施，被称为新“国五条”。3月1日发布的细则中有一项政策引起广泛关注：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

本周是细则发布后第一个星期，近日记者在采访中了解到，亳州市很多市民赶在新政实施前抢搭政策末班车，交易双方集中过户，一时间办理二手房交易的人潮堪比“春运”。

“国五条”暂未落地二手房“热”字当头

3月7日上午9点，记者来到位于市行政服务中心的房产交易中心窗口，远远地便看到了一派火热的景象。只见房产交易中心窗口前里三层外三层围满了群众，大家手里拿着相关证件，脸上写满焦急的表情。

“以前办相关手续非常简单，到这里不用排队就可以办理。我早上8点多就来了，到现在还没轮到我。”正在排队办理二手房交易手续的市民张女士已经等候了很久，十分焦虑。记者环顾四周，在整层业务办理窗口，人数最多的莫过于房产交易中心窗口。

地税局业务办理窗口位于房产交易中心窗口对面，那里也有不少群众正在咨询相关事宜。在柜台前，记者听到群众咨询最多的便是二手房交易个税问题，对此，工作人员逐一耐心解答。据市地方税务局工作人员介绍，自从新“国五条”细则出台后，每天有很多人前来咨询相关情况，办公电话也是响个不停。

“自3月份以来，每天前来办理二手房交易的人数翻倍增加。以前每天最多四五人办理业务，现在每天最少几十人。”市房地产交易中心业务科工作人员穆涛对记者说，虽然数量激增，但亳州市二手房交易市场价格很平稳，没有出现大的波动。

交易节奏被打乱市民抢搭“末班车”

3月7日下午，记者走访市区多家房屋中介所后获悉，受新“国五条”细则影响，近期亳州市二手房交易量有所增加。有购房意向的市民加快看房节奏，买方和卖房一旦达成协议便很快成交。

记者来到位于市区希夷大道的一家房产中介所，看到前来咨询二手房信息的群众络绎不绝。“我们想在市区文帝街附近买一套90平方米左右的房子，可有合适的房源？”刘丽丽和她男朋友向店内的导购员发出提问。一位姓周的导购员立即翻开手中的册子，仔细翻查着相关房源信息，并逐一向他们介绍情况。

“我和男朋友准备结婚了，房子问题还没有落实。因为我们俩刚工作不久，手头没有多少积蓄，所以打算先买一套二手房。”刘丽丽说，得知国务院最近发布了新“国五条”细则，以后买二手房要征收20%的个税，并且这笔费用极有可能转嫁到购房者头上，购房成本势必会增加。两人赶紧请假来看房源信息，准备尽快买一套房子。

不仅是买房的市民着急，不少卖房的市民也想赶在新政实施前把房子卖掉。“我父亲在市区白布大街有套房子，原本一直打算卖掉，考虑价格有些低，便一直犹豫不决。但最近几天关于二手房交易个税上涨的消息传得沸沸扬扬，这让我心里很没底。”市民王修民对记者说，为了减少经济损失，他决定趁早卖掉房子。

税费增长翻几番卖家称“伤不起”

“从售价的1%到差价所得的20%，这个人所得税可不是萝卜白菜涨个几毛钱，所以我必须在政策实行之前办完过户手续。”3月7日上午，市民孙斌正在市行政服务中心办理二手房交易手续。

据孙斌介绍，2004年7月，他购买了一套住房，花费不到10万元。现在，他准备将老房子卖掉，在南部新区购买一套环境更好的住房。听说二手房交易个人所得税可能上调，他赶紧来办理。“房子目前价值将近30万，现在办理过户手续应缴纳1%的税费，即3000元。但如果按照新政策，我可能要交4万元的税费，翻了几倍。”孙斌稍一计算，不免打了个寒战。

记者通过随机调查了解到，绝大部分的交易双方已于此前少则两个月、多则几年的时候签订了购房合同，因各种原因没有办理过户手续。如今二手房交易个税增加为差额20%的消息一发布，其他事情都没有办手续更重要。

税费申报人数增加新规采用查验征收

新“国五条”细则指出未来出售自有住房将按差额征收20%的所得税。与原规定相比，二手房交易个税究竟有什么样的变化？记者就此采访了市地税局工作人员。

据市地税局工作人员王涛介绍， 出让方出让非五年唯一生活用房的个人所得税有两种征计办法，其中查验征收即纳税人能够提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=(转让收入—住房原值—转让过程中缴纳的相关税费—合理费用)×20%。第二种征收方式为核定征收，即纳税人不能提供房屋原值等费用发票的，个人所得税=计税价格×1%。而新政策是明确需要采用查验征收的证计办法缴税。

“目前亳州市群众可以从这两种税费征计方法中任意选择，不过，对于房价涨幅很快的房源，无疑按照核定征收的方法更划算，这也是亳州市绝大多数群众选择的办法。”王涛说。

记者从市地税局了解到，如果买卖双方已签订二手房交易合同，卖方应该抓紧时间去申报个人所得税。因为新政还未落地，还无法确定今后是按合同签订时的政策缴税，还是按新政策缴税。

交易显现短期高峰购房群体无需恐慌

虽然新“国五条”细则出台没有几天，但其影响已经在当前的二手房市场有所显现。抛开这些初步的影响，新政策是否将会对亳州市的二手房市场乃至整个房地产市场产生一些深远的影响？其影响力又会有多大呢？

“颁布新‘国五条\’的初衷是抑制一部分人的投机性获利，保持房价平稳，满足刚需者需求。”市房地产交易中心副主任梁军表示，目前新规定尚未开始正式实施，无法断定今后的二手房房价会受到怎样的影响。预计新规正式实施前，二手房交易将会出现一个高峰。近期打算购房或出售二手房的市民都会赶在这段时间完成交易，以防政策发生变化。

“新‘国五条\’何时执行、如何执行，具体细节还有待于政府部门发布通告之后才知道。”梁军表示，虽然目前处于交接阶段，群众也不必恐慌。市房地产交易中心已协调相关部门做好对群众的政策解释引导工作，办事大厅如今未出现混乱现象，群众的恐慌、急躁情绪也在引导下得到了有效缓解。

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二手房交易把好“五关”

1、定价关

二手房买卖最关键的环节就是房屋价格的评估，对于经验不足的业主来说，价格定高了难以找到买主，定低了又会使自己蒙受经济损失。

建议：将房子委托给有资信的中介公司，然后通过市场比较法、收益法、成本法等为客户的房子作出较为公正的评估。较为常见的市场比较法要求评估人有丰富的交易经验，熟悉了解市场价格，并能够根据房屋的位置、朝向、装修程度、房龄等因素对房价作出较为准确的评估。

2、合同关

近年来，二手房交易双方常常因合同签订得不够规范，导致纠纷事件不断出现。而签订合同往往要注意诸多细节问题，如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等。

建议：如果委托正规中介公司，最后达成了买卖交易，中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本，这就为买卖双方减少了很多麻烦，也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后，卖方要结清所有物业费和供暖费，为下一环节立契过户做好准备。

3、过户关

办理房屋的立契过户，是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规，手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识，没有相关经验，不了解有关部门的办事程序，往往跑断了腿，事情也办不圆满，花费了大量的人力、财力。

建议：一些正规的中介公司可以代办过户，其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序，经验丰富。因此，委托专业的中介公司办理房产过户，省时、省力、省心，是多数消费者的首选。

4、付款关

付房款是客户最为担心的一个环节，少则十几万，多则几十万的房款，一旦出了问题，购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中，确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题，会拿不到产权证；卖方担心产权证办到了买方名下，买方拖欠房款。

建议：针对上述情况，一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务，买方把房款交给中介公司保管，卖方把原产权证交给中介公司保管，中介为双方办理产权过户，新产权证拿到后，中介一手把房款付给卖方，一手把新产权证交给买方，从而确保了双方的利益。

5、交验关

物业交验是买卖交易的最后一个环节，如果能够顺利完成，客户随即可以安心入住，原业主也不再对房子负有责任了。

建议：物业交验时，中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括：物业是否与合同约定的一致；所售房屋里的家具等是否已搬空；钥匙是否已交付；水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。

房产交易中心窗口前围满了办业务的群众

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