以“最后一公里”优势博蓝海 成都社区商业地产升级换档

随着商业社区的崛起，商业和住宅能以更良性的形态融合发展。

用两个小时驱车抵达与寻找车位，逛街Shoping，再重复到来时的繁琐程序……对于成都市民楚先生而言，这样的低品质且程式化的传统购物模式的吸引力正在逐渐减退。

事实上，楚先生的“遭遇”，正是商业地产谋变的缩影。走过了住宅底商与生活广场，在过量综合体竞相上马带来的体验疲劳中，升级换档的社区商业地产，也正在以“最后一公里”的概念，丰富的业态组合，谱写未来的生活场景，并试图博得红海中的“蓝海”。

“最后一公里”促新商机

在城市由单级向多级裂变的时代，“短平快”的运作理念，使在大量的“造城”过程中，拔地而起的楼盘往往早于商业配套，而传统底商也因为数量少、业态单一、开发与经营相割裂等“先天不足”，人气并不旺盛。如光华新城等区域，密集的小区规划中，即使有底商，截止目前仍有不低的空置率，这也造成了楼市热点的商业空白。

与之相对的是，相关统计数据显示，成都在建商业综合体面积已经位列全国各大城市第一，到2015年，成都城市综合体总面积将达到近3000万平方米。同时，由于“千店一面”的问题，不少综合体实则很难突围，更勿论补齐住宅的配套短板。

在强烈的需求面前，伴随着开发商的“谋变”，默默无闻的社区商业，正在逐渐跃升为商业地产的主角，随着蓝光、上实、和黄、华润等品牌开发商先后加入战局，社区商业也以全新形态重新上线，并在今年正式进入“火拼”状态。

近日，金融投资报记者来到位于东3.5环的万科路沿线进行实地走访，在这片被描述为“东方新城低密住宅区”的区域内，目前已云集万科、首创、蓝光、荣盛等品牌开发商进驻开发，新建楼盘如火如荼，居住氛围逐渐成熟。统计数据显示，目前该区域人口超过10万，未来常住人口规模将达到20-30万。但目前该板块除了不到一年前开业的凯德广场与人人乐，并无其他的大型商业，多为传统底商，目前商业氛围稀缺，因此这里也成为社区商业的福地，片区内几乎所有开发商都在筹建自家的社区商业。

记者调查发现，这些不约而同打出“6米层高，双倍价值”招牌的社区商街们，在业态规划上，大都包括高达80%的餐饮娱乐规划，同时结合休闲商街与配套商业。以某品牌开发商的社区商业项目为例，其包括社区服务型商业街、特色商业区、内院商业、汽车影院等，同时以商业广场为核心，打造餐饮区、咖啡馆、酒吧、新型邻里超市、人文休闲等。一个被描绘的生活场景是，老中青幼4代，吃喝玩乐游购闲全满足。

可以看到的是，随着社区商业的崛起，商业和住宅无疑将能够以更良性的形态融合发展。而多位业内人士也表示了对这种模式的看好，一个普遍的观点是，普通社区只能经营日常消费，综合体与热门商圈只能在周末得到充分人气，而位于多个社区核心位置的社区商业，如果体量适中、特色化吸引力强大、业态全面，无疑能够把握所在中等区域的常态消费力，并且借助人流动线的引导，产生额外消费。

选铺投资还需精确“鉴宝”

有房企高管表示，如果说城市综合体是一个人的五脏六腑，社区商业就是皮肤，它遍布大街小巷，弥补了物流业的“最后500米”短板。因此，其稳定、短周期的盈利模式也将为商业地产领域的投资者带来理想选择。事实上，尽管三环内的交通密集型地段的商业项目可谓“金铺”，不过，其高达200万元以上的投资门槛也拦截了不少中小投资者。记者了解到，目前推出的社区商业项目主要集中在三环周边，面积段集中在18到200m2，而总价方面最低为38万元左右。

尽管如此，要想在海量的社区商铺中做出恰当选择，还需要更多的“硬功夫”。对此，在日前举办的2014成都街区商业投资峰会上，新港地产总经理张月也提出了一些量化标准。张月指出，对于社区商业的投资价值的鉴定，需要从人口饱和度、商圈饱和度、交通饱和度、商业吸附力和业态互补性五个方面评判。其中，以人口饱和度为例，优质社区商铺所处区域内需要各大住宅项目入驻率能达到80%以上，同时一平方公里范围内，常住人口能达到3万人，在人口密度大而商业布局不足的区域，商铺的价值就会处于上升期。

此外，张月认为，目前四类社区商业值得投资，即成熟商圈内的复合型商业街区、新兴高密城区依托于主力店的社区商业、交通枢纽型社区商业、及有成功商业运营经验的开发商所开发的社区商业。“商铺想要保持核心竞争力，就必须与各大品牌商家建立好关系，因此需要开发商愿意在后续商业政策、经营措施等方面全面围绕商家的经营需求展开工作，所以开发商在有一定自持比例的前提下，相关运营能力也很重要，而可靠的社区商业项目很多都可以统一规划、统一打造、统一运营。”一位商业销售顾问向记者表示。

另一方面，作为投资品，社区商业的市场接受度究竟如何？上述销售顾问表示，其所代销的社区商业项目目前1号楼与3号楼已售罄，4号楼正在与某火锅品牌洽谈整售，只有2号楼还有少量商铺。据不完全统计，去年社区商业的销售金额已经占全部商业地产销售金额的50%以上，以南城都汇项目为例，尽管其价格达每平米11.47万，但仍以3.74万平方米的销量，在2013年全域成都商业地产备案面积排名第六。

尽管如此，但对于这一后起之秀，仍有不少投资者心中打鼓。在某品牌开发商的社区商业项目销售中心，观望许久的许女士还是确定再考虑看看。她向记者表示，虽然项目销售方表示租金可以达到80-120元/平米，如果购买一个26平方的商铺，如果不算商铺升值空间，年回报率最高仅为6%-7%左右。不过，销售方也坦言，尽管承诺可以统一招商管理，但是商铺一定会有空租期，尤其是在风险培育中的时候。

本报记者 吉雪娇

记者观察

高品质社区商业街有“真金”

事实上，对于综合体最大的担忧，源于其“过量开发”， 再往前追溯，曾经的“生活广场”同样被其他开发商迅速复制，其中有成功更有失败。毫无疑问的是，一拥而上的“打挤”最终都可能由于区域消费力的摊薄而导致“一拥而下”，而这样的“造城”运动正是开发商们所擅长的。

从现有规划来看，小荷才露尖尖角的社区商业们的体量总体尚算温和。不过，在部分区域，这样的“过热”已隐隐展现。这些社区商业，从体量来看，少则2万平方米，多则10余万平方米；综合定位来看，餐饮娱乐占据主体，较难形成差异化。

以此次记者走访的万科路沿线为例，这个将未来常住人口定格在“30万”的片区，截止目前已有成都首个海派坡地商业街、上实置业海上海、3万平方威尼斯水街、蓝光锦绣红街、体验式美食街区、荣盛克拉金街以及筹建中的魅力新天地等社区商业项目。以新港地产总经理张月提出的“商圈饱和度”换算，2013年人均GDP为10249.4美元的成都，按照国际惯例相对应的商业饱和度就为1.4平方米/人，只有低于该数值，才是不饱和状态，商业才有潜力，即对于该片区而言，其商业的上限仅为42万平方米。

所幸，虽然市面上社区商业的供应量增加的趋势毋庸置疑，但结构性供需失衡及同质化较为严重的情况下，真正符合市场需要的高品质社区商业街供应量还比较低，尚有足够的空间可供社区商业们“白纸彩描”，希望在抢先占位下，尽早培育的消费习惯足以令这些项目与其投资者找到“真金”。来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/

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