电商围城商业还需要地产吗？

来源:成都商报 2014-11-06 22:20 https://www.yybnet.net/

进入11月，电商如何火拼“双11”成为当下最火的话题，然而在一年一度的电商狂欢背后，传统商业的转型也再次被聚焦。一方面，淘宝、京东等各类电商蚕食着传统商业零售业的市场份额，并且呈逐年上升之势；另一方面，大量新建商业综合体相继入市，让传统商业的招商竞争愈演愈烈。

商业是否还需要地产？电商能否占取传统零售业的更多份额？未来，商业地产的发展趋势到底是什么？在这个电商红火的11月，再一次透视传统商业地产的生存现状，我们发现，在电商及新增供应的围城之下，传统商业地产也在重构。

“双11”又至

凶猛电商还将怎样重创传统商业？

距离“双11”还有一周，淘宝、京东等各大电商平台在线上线下的推广声势浩大，一场网络购物的狂欢盛宴即将打响。回顾过去6年，淘宝“双11”的销售额，从2009年的5000万元，飙升至2013年的350亿元。而在2014年的“双11”网络上更是传言，阿里上市之后的首个“双11”，销售额有可能突破500亿元。

有业内人士认为，“双11”红火的背后，是消费者购物习惯的变迁。相关数据显示：2009年中国网络购物市场规模不到2500亿元，到了2013年这一数值增至1.85万亿元，达到7.4倍。而今年二季度，网络购物在社会消费品零售总额占比首次单季度突破10%。

随着网购的日益普及，电商将分流实体商业的客源成为不争的事实。商务部最新数据显示，其监测的5000家重点零售企业1～9月销售额同比增长6.3%，而同期网络购物增长32.2%。

电商对于实体商业的冲击到底有多大？NAI新巢地产成都总经理蒋鹏认为，电商的确会对传统商业中的零售业冲击较大，但电商绝对灭不了传统商业，而现在看来电商和实体商业还有合作共赢的可能。

零售业受创

地产会否成为传统商业致命伤？

据高纬环球数据显示，2013年电商占整个零售额的7.8%，预计2016年将占到10%。众所周知，在传统商业中，百货等零售业态占了大半壁江山。现在零售业受到电商的冲击，传统商业是否哀鸿一片？

高纬环球亚太区零售地产服务部董事总经理豪建思表示，电商对于零售业的冲击确实存在，但传统商业也在积极应对，比如在监测到的新开业购物中心中，百货的业态占比在下降，而餐饮等体验式商业的占比在上升。在现在的市场竞争中，零售商应该做到全渠道覆盖，线上开网店，线下开实体店。

而成都商报记者也发现，今年成都实体商业对于电商“双11”的应对也较早，目前成都各大百货卖场，包括国美、苏宁等专业家电卖场在内，都会在“双11”前后推出优惠。

“不仅如此，我们的网络销售平台也在积极推广之中，消费者如果不喜欢逛商场，可以直接登录我们的网站，还可以直接送货上门。”成都某百货商业品牌相关营销负责人向记者透露，目前成都各大百货卖场几乎都有网络销售平台。

“电商过去几年在中国快速发展，市场份额占比已经达到一个历史峰值，即使在欧美国家，电商也只占整个零售额的9%。”蒋鹏认为，传统商业所面临的问题并不单单是电商造成的，更多是来自于阶段性供应井喷。

传统商业地产求变

多元化发展成出路

据高纬环球日前发布的数据显示，2015年成都或将迎来超过140万平米的新增零售供应，并且绝大多数分布于商业氛围相对不是很成熟的新兴区域。

“在新增供应阶段性井喷的情况下，如果还以传统地产开发的模式去做商业地产，显然难以为继。”城南某综合体开发商认为，商业地产的求变已经迫在眉睫。“做购物中心的业态设置和调整是内在的变化，几乎每一个人都会做。而商业地产开发模式的创新才是未来竞争的关键，这其中就包括商业地产的金融属性以及产业地产。”

记者获悉，在盐市口核心地段总面积达31万平米的星汇广场，未来将融汇五星级酒店、空中商业别墅、国际甲级写字楼、购物休闲、餐饮娱乐、观光旅游等多功能于一体，聚集艺术、人文、绿色、旅游等元素，并将承载每年成都最潮流时尚秀场的星光大道。据悉，文化名人高晓松的西部工作室也将落地星汇广场，这个工作室将用于个人旅居创作、私人会客、西部办公基地、开放式书吧等。

星汇广场项目相关营销负责人认为，“当商业地产逐步成熟之时，单一的开发模式必然会被淘汰。如何才能在百花齐放中占得一席之地，这是每一个决心现在进入商业地产开发的开发商必须思考的。”

在现在的市场竞争中，零售商应该做到全渠道覆盖，线上开网店，线下开实体店。

未来的新购物中心，男装占比还会大幅下调，而餐饮、亲子、休闲等体验式商业比重会继续加大。

目前成都各大百货卖场几乎都有网络销售平台。消费者如果不喜欢逛商场，可以直接登录网站，还可以直接送货上门。

案例解析1

百货变身

银泰模式：“非典型性购物中心”

11月7日，闭馆调整近百日的杭州西湖银泰城就将重装开业，据悉，新开业的西湖银泰城将在传统百货的基础上打造“非典型性购物中心”。

西湖银泰城相关负责人透露，此次西湖银泰城的重装升级，不仅仅停留在表面装潢设备的更新，最核心的是变身购物城，从定位到业态都发生了革命性的转变。但仍保留了以往做传统百货的优势，穿插了女鞋、内衣等百货业态的主题馆。

“调查发现，我们75%的客人都是85后，以女性和年轻家庭为主。其中杭州本地人占92%，这是我们西湖店的一大特征。”据西湖银泰城方面介绍，正因为如此，此次改造将原来600个服装品牌淘汰掉了一半，重新引进100来个国际二三线年轻时尚人气品牌，如snidel、买手集合店OOXOO等。此外，还重点打造了公共休息区，更注重顾客的体验和空间的留白，总面积达到960平米，几乎每隔五六家店就有一个西餐厅或咖啡馆。并且在各个楼层设置了近20部电脑及iPad、上百个移动充电宝，供顾客免费使用。

而记者从成都银泰城获悉，明年四季度开业的成都银泰城，在业态设置上也与传统百货区别很大。据相关人士透露，该项目原规划有一个近18000平米的大型超市，后来调整为10000平米，现在由于对周边居住人口购物习惯的调研，银泰城的这个超市很有可能被取消。

“在电商时代，购物中心里的有些业态设置本身就不合理，存在一种浪费，还不如让位于其他业态。”有业内人士向记者透露，未来的新购物中心里，男装的占比还会大幅下调，而餐饮、亲子、休闲等体验式商业的比重会继续加大。

案例解析2

电商下线

淘宝卖家南希：开实体店展示品牌形象

已经在淘宝开店7年多的南希是标准的85后成都美女，她自创的草莓南瓜亲子装在网络上受到很多妈妈的青睐，现在她的网店年营业额已经超过千万元。不久前，南希在龙湖·时代天街开了第一家名为“草莓南瓜”的实体店。

“淘宝卖家都不太愿意开实体店，特别是在商业综合体里开实体店，我这样做别人都觉得我很傻。”南希告诉记者，她身边的淘宝千万级卖家大多还在坚守网络销售阵地，而她之所以会选择开实体店，主要是因为她心里一直有一个情结，希望自己的品牌有一家真正的店。

“另一方面，我认为实体店是一个展示品牌形象的地方，因为近两年有很多商家想加盟草莓南瓜这个亲子装品牌。”南希称，电商的利润率其实比较低，“就我所销售的亲子装而言，现在的利润率也只在15%以内。”而南希选择在龙湖·时代天街开店的原因也很简单，一是因为租金投入不算大，30多平米的商铺每月租金5000元；二是因为南希本身的工作室也设在龙湖·时代天街。

“如果实体商业的租金低一点，我觉得对网商还是有一定吸引力的，毕竟网络是虚无的，一些做大做强的网商都希望为自己的品牌找一个落地的地方，实体店和网店双管齐下。”南希说，成都市区的综合体商业目前租金报价太高，所以她暂时没有进入市区开实体店的打算。

成都商报记者余鸽

商/报/小/调/查

成都人多久

逛一次商场?

11.11来啦！淘宝、天猫、京东、亚马逊……已瞄准好了你的钱包。当天晚上守门的大爷会拉电闸吗？信用卡会刷爆吗？不过，在你跟网店店主“斗智斗勇”只为包邮，在你每天扳起手指计算包裹好久到，在你准备好再一次体验去年“再买剁手，剁了继续买”那份忧伤时，商妹儿想弱弱地问一句：你好久没去逛商场了呢？

马云预测今年“双11”购物节，淘宝和天猫的销售额将突破600亿元。这一预言会成真吗？据艾瑞数据显示，2006年的电商销售额为260多亿元，短短几年后，2013年的电商销售额已突破1.8万亿元。与此同时，全国零售商业物业的新增面积在2013年达到了历史顶点。全国7大重点城市北京、上海、广州、深圳、成都、武汉和重庆，新增购物中心达到2034万平米，是2012年的2.9倍。成都的情况又如何呢？那么多新建的商场，你经常去吗？最近一次进商场，你是去做什么呢？

占用你分分钟的时间，走起！

1、您的性别：

A男 B女

2、您的年龄：

A20～25岁 B26～30岁

C31～35岁 D36～40岁

E40岁以上

3、您多久进一次商场？

A每周2～3次 B每周1次

C半个月1次 D1个月一次

E几乎不去

4、您上一次进商场干嘛呢？