成都“楼市51条”亮大招：40层的房子修到20楼才能开卖

前日，成都市人民政府在官网发布《关于推进供给侧结构性改革促进成都市房地产市场健康发展的意见》，包括取消“70/90政策”、推行棚改货币化安置、落实购房优惠等意见。这一被房地产业界称为“成都楼市新政51条”的文件，被认为是继2007年以来，房地产政策中涉及最多方面、条款最多的政策。据悉，该政策自2016年7月13日~2020年12月31日执行。

【政策解读】

成都商报记者注意到，此次发布的意见有三点或给成都房地产市场带来重要影响。

消化库存

严控中心城区土地

意见明确表示要“修编城市规划，适度降低中心城区开发强度，减少房地产建设总量”，同时在供地上对各区（市）县（每年房地产开发用地供应规模实行计划控制和动态监控调整，超过控制计划指标的，暂停房地产用地供应）。

四川中原企划部有关业内人士对此认为，对中心城区开发的控制体现了“因地施策”原则。但同时也表明中心城区土地将日渐稀缺，现有项目则会成为“香饽饽”。

对于控制计划指标，表明今后房地产会保持一个适中的开发节奏。但按照当前新房去化周期，对各区县土地供应短期内不会造成太大影响。天府新区直管区不受限制，显示了政府大力开发的决心。

预售门槛提高

中小房企压力增大

据多位业内人士透露，一般来说，针对有地下施工作业的高层，以往只要求项目建设达到“正负零”（建筑的标高，通俗说一般是指楼的一层地面）标准即可申报预售许可证。

而本次出台的意见对项目拿预售许可的条件更为苛刻，要求“申请预售许可的工程形象进度应当达到：规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程，规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。”

成都某品牌房企的工程部负责人秦先生表示，该意见让项目拿到预售许可证的条件变得更为严苛，会大大延长销售周期。根据测算，按照新政策执行，规划7层的项目或将延迟1个半月才能拿到预售证；而规划35层的项目则可能将延迟近4个月才能拿到预售证。

另有业内人士指出，提高预售门槛是为了防范楼市烂尾、跑路状况增多的情形发生。比如规划40层的房子，今后就要求必须修到20层才能开卖，这大大降低了购房者的交易风险。但这也对开发商的资金实力、操盘水平提出了更高的要求，若执行到位，中小开发企业的生存空间将进一步被挤压。

报建费缓交

40万方项目资金压力减4400万

值得注意的是，此次还针对房企减负提出了针对性意见。最抢眼的一点是“按照要求开工建设成品住宅的优良信用房地产开发企业，其成品住宅建筑面积的报建费允许缓交50%，缓交期限为一年。”

报建费是指项目开工前办理施工许可证需要缴纳的项目费用，通常按建筑面积来计算。缓交报建费对开发商意义到底有多大？成都某品牌房企的工程部负责人秦先生为记者测算，报建费目前的缴纳标准是220元/㎡，按照一个体量为40万平方米的项目计算，新政前，项目需一次性缴纳报建费8800万；新政后，项目则可以有4400万的费用可以缓交一年，可以一定程度上缓解房企资金压力。

【业内反响】

供求两端发力 关键看政策落实

对于此次出台的新政，业内普遍看好，后期如果执行到位，将极利于整体市场的良性发展。

著名房地产专家谢逸枫点评该意见时就明确表示：“去库存目的很明显，供求两端都有所发力，非常全面，但关键要看政策落实。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为：“成都仍然有去库存压力，想方设法去库存仍然是目前房地产市场的主要任务。这些招数其实在其他城市也都有过，或者在国家层面也都曾出现过，所以关键还是在于具体落实。”

而落实到具体区域的影响，成都正合则表示：高新西区及近郊热点区域，临近地铁线项目带来去化机会，可积极吸附在成都上班的农村户口人员购买。同时因为土地供应总量与节奏被严格控制，需要各开发企业拿地部门做好年度规划，未来对拿地策略性要求更高。

成都商报实习记者 刘久林

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