外地人买农房后打赢官司法官：妻子具有村民资格，购买农村房屋有效

有关土地法规规定，本集体经济组织以外的成员严禁购买农村房屋和宅基地，但是，全椒县襄河镇（县城所在地）的操某却在购买了外村农民房屋十余年后，打赢了官司。这是为什么呢？

这起纠纷的起因是：作为原告的操某，其妻赵某和被告范某皆系襄河镇某组农民。 1985年4月，范某的父亲作为家庭户主在本组申领了宅基地证，后范父去逝。 1993年，范某以自己名字在县国土局办理了该宅基地的土地使用证。

1999年7月30日，操某和范某达成买卖协议，范将其母亲居住的一间瓦房和一间小屋以6000元价格出售给操某。双方签订了书面买卖协议，协议并约定了其他相关条款。房屋交付后，双方没有及时办理房屋过户手续，操某夫妻在该房屋内居住并经营理发店至今。今年，操某要求范某协助将该房屋过户，因如今该处房地产已经大幅升值，遭到了已经后悔的范某的拒绝，操某因此诉至法院。近日，全椒县法院一审判决被告范某协助操某办理房屋过户手续。

对此房地产纠纷，此案法官做了如下解析：

《中华人民共和国土地管理法》规定：农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对买卖主体却有限制。农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况，一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。

集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准；二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。

根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的，除非子女达到婚龄因结婚成家分户。对已有宅基地但尚未达到国家规定标准的村民，如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。对已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地的农民，则可依法申请建房用地。

如果是本集体经济组织以外的城镇居民，根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证，因此城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方。另外根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

本案中，买卖合同的受让方签名人为原告操某，其虽不具有该村民组村民资格，但其购买的房屋是用于夫妻居住生活，其妻赵某具有该村民组村民资格。该房屋买卖合同从形式上看受让人是原告操某，实际共同受让人为操某和其妻赵某，因而买卖关系的受让方也具备农村房屋买卖主体资格。原告和被告签订房屋买卖协议是双方在协商一致的基础上达成的协议，买卖的房屋登记在被告名下，被告有权处分，双方签订的买卖合同不违反国家法律的强制性规定，买卖关系合法有效，具有法律约束力，双方应当严格遵守。房屋买卖必须履行变更登记，协助买受方办理相关过户手续是出卖方必须履行的附随义务。

司家宏 李昌清

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