专业增值保利公园入蓉年年均增值近年在成都市场的第一

专业增值

保利·公园198入蓉5年

年均增值近10%

2008年在成都市场的第一个项目保利·公园198亮相，保利只用了不到3年时间，就封顶成都楼市的销售冠军，而且是成都楼市第一军团年业绩的一倍。而2013年10月份，保利成都成为成都第一家业绩破百亿的区域公司。

实效机构执行董事吴昊表示，很多开发商谈论物业增值时，其实赚的都是市场红利的平均数，而保利过去几年，进入一个区域成就一个区域，198、新双楠、外金沙、大源；而保利地产的郁金香节、风筝节、热波音乐节、摇滚音乐节，已成为成都城市文化的重要组成……保利做的是大格局，推动区域和城市增值，物业增值是必然的。

成都商报记者 刘瑞国

市场盘整期，保利物业远远跑赢大市

成都市场研究公司总经理欧阳晓明表示，保利地产并不是楼市最低点进入的企业，所以保利物业在过去5年表现出来的增值能力更显得尤为可贵。保利地产在成都的物业，保利·公园198已经实现了累积40%的增幅，年平均增值近10%，而保利·金香槟项目，从2010年5月到现在，已经实现超过42%的增幅。

欧阳晓明认为，保利地产在成都的供应高潮在2010年出现。从2010年起，成都房地产市场整体价格处于盘整微涨的格局，而保利地产的物业都表现出跑赢大市的增值能力。这种增值能力，第一体现了保利地产的专业能力，那就是在同等市场条件下跑赢市场同行；其次也反应了保利地产的快销战略定价方式，那就是开盘敢于把溢价空间留给购房者。而这也是保利地产能够在三年时间内成为成都购房者的第一选择的根本原因。

实效机构执行董事吴昊认为，保利在成都的房子，并不是在大牛市初期销售的，所以保利的房子赚的都不是市场红利，保利给业主的是专业红利，梳理保利的产品系就会发现，保利的房子都是靠专业增值。

选址红利：新双楠、198，保利进入区域都是城市热门

保利地产以保利·公园198推动城北，可以说是保利地产对城北最大的城市贡献，成都主城区大型国际体育运动公园、亚洲音乐主题公园、城北第一家国际五星级酒店保利皇冠假日酒店全部投入运营，西南最大金苹果森林旗舰幼儿园开学，重点中小学体系即将呈现。先让城区增值，物业自然增值，而保利·公园198的物业价格也从2008年的不到4000元，到现在超过6000元，这个增值能力，在郊区物业中，很难找出挑战者。

保利地产进入一个区域，成就一个区域，在谈保利的城市运营能力之前，保利地产的选址能力一直被业内看中，无论是进入198，还是打造石象湖；无论是创造新双楠，还是进入外金沙，保利地产总能在开发商大规模进入之前提前进入，而跟随进入的购房者和开发商，跟着保利享受城市增值的红利。

运营红利：保利每一个项目的增值，都是区域增值在先

198与城北，保利·金香槟带动外金沙，保利掀开大源开发热潮，保利每一个项目的增值都无一例外：先把区域躁动起来，然后用产品和配套为区域确立调性，同时为区域做配套，引发全城注意力。

2008年，保利地产挺进城北，打造6500亩的保利·公园198，在为区域贡献了一批城市级配套时，保利·公园198也连续几年成为年度销售面积、销售金额的前三甲，远远跑赢很多城市中心项目。如今，保利·公园198一个项目的销售总产值已超过百亿，上万户业主选择在这里居住生活，以保利皇冠酒店、风情商业街为主的生活配套完善，另一个规集中式商业———“保利198商业广场”也在进行统一招商中，足以辐射整个198片区的需求。

此外，保利地产每年运营的城市级活动，通过文化资源打造城市公共节日，一时间，让很多从来没有进入城市中心视野的区域成为城市的文化目的地。从国宝展、风筝节、热波音乐节，再到亚洲青年歌场、摇滚音乐节，保利地产的活动，无论是规模还是档次都堪称一流，每一年都吸引了几十万市民前往。

产品红利：保利总能提前踩准热门产品

从保利开启的loft产品热销，到保利花语系热销，保利的产品一定是市场最抢手的。在保利的品牌优势之外，保利的产品也总是能迅速集结成势。

2013年，保利地产看准成都市场的刚需机会，集结了十多个刚需项目，而凭借此，保利地产也创造成都市场单个企业开工面积和销售面积的极限纪录。经过2013年一年的市场验证，花语系从产品数量和品质，成为成都青年置业的强势品牌———覆盖成都三环外的热点“准成熟”区域，累计供应房源总量超过两万套。

2013年，保利对旗下的刚需品牌进行了深度整合，将主要项目集中打包推出保利花语系，春天花语、梧桐语、叶语、玫瑰花语、紫荆花语、茉莉花语，这是保利地产在今年推出的几大新盘，这些项目的首推房源无一不瞄准了成都市场的青年置业群体。保利地产相关负责人透露，保利的目标就是要将花语系打造成适合青年群体居住和生活的高品质青年社区。在产品配置上，保利花语系的面积区间主要集中在50～110平方米之间。业内人士分析说，对于传统户型的创新性规划展现了保利地产强大的产品研发能力和对于市场的深刻研究及预判。花语系的敏锐把握，也为保利地产十个月就超过百亿立下了汗马功劳，而花语系也深入人心，成为成都青年职业的强势品牌产品系。

开发模式

全新大盘模式

先做配套再卖房

2010年5月30日，位于西三环的保利·金香槟开盘，开盘价格大约6500元/平方米。这是继保利·公园198之后，保利在成都开盘的第二个项目，金香槟大约1300户，到了当年年底基本就实现了清盘，这也是保利在成都最早完成销售的项目。

到今年11月份，根据成都市场研究有限公司的调查，保利·金香槟的二手房价格已突破9200元/平方米大关。也就是说，在最近的三年半时间之内，保利·金香槟增值幅度达到42%，这也是保利目前在成都开发的项目中增值幅度最大的一个。

成都商报记者 赵述锦

擅长造地段，保利5年持续投入公建配套

从2008年首个项目保利·公园198开盘至今的5年里，保利在成都的投资总额度已超过300亿元。除了常规意义上的房地产开发外，保利还在成都干着另外一件与开发商的身份有些格格不入的事情———做城市公建配套。一位业内人士分析说，绝大多数开发商喜欢拿“熟地”，所有配套都已基本做好，只需要做开发卖房子就可以了。但是作为一家年销售收入超过千亿元的品牌央企，保利的价值选择体现了其企业身份的特殊性。

“保利在成都取得的前两个项目保利·石象湖和保利·公园198在拿地时都是生僻区域，当时做房地产开发的基础条件都不是很好，缺乏一些基本的宜居条件。但保利将这两个项目拿下来，花了很长时间，投入很多资源来打造，建公园、引进学校、幼儿园、修建道路、做好绿化，还要搞各种大型城市活动。如今这两个楼盘不但成为成都房地产市场的知名楼盘，这两个地方也成为成都人的旅游休闲目的地。。”一位熟悉保利代理公司负责人分析说。

在谈到这个问题时，保利成都公司高层表示，在过去5年时间内，保利在成都的投资额度已经超过300亿元。在大家都关注保利连续几年成为成都市场销冠，并在今年销售额破百亿的光鲜业绩背后，很少有人了解保利在成都的投入有多大。作为央企，除了企业基本的盈利目标之外，保利还要担负为每个城市做公共设施建设，做城市配套的责任，这恰恰是保利与普通开发商相比的特殊之处。

快速开发，将城市红利空间留给业主

保利在城市公建上的大手笔投入，有两个直接受益者，一是整个城市的居民———以保利·公园198为例，此前，城北一直缺乏这样一个可以容纳数万人看演出、搞大型活动的场地，但现在，这里每年举行的音乐节、演唱会、风筝节等让很多居民有了休闲的目的地。

另外一个受益者是保利的业主，保利大手笔投入城市公建配套，让区域由生地变成熟地，而区域的城市价值由此得到大幅提升，保利业主也得以借此享受城市红利。以保利·公园198为例，2008年，其首批次房源的销售价格不足6000元/平方米，但如今根据成都市场研究有限公司的统计分析，其增值幅度达到40.6%，在保利成都开发项目中，排名第二。

“此外，保利快速开发的策略也让业主受益匪浅。”保利一位负责人点出了其中的奥秘。这位负责人举例说，以保利·金香槟为例，保利2009年底拿地，2010年5月开盘，拿地到开盘只用了不到7个月时间。项目入市之初的价格为6500元/平方米，整个项目卖完均价刚超过7000元/平方米。但如果稍稍放慢开盘节奏，晚开盘一年，到2011年再销售，保利·金香槟的销售均价至少可以卖上8000元/平方米，这中间一千元的增值幅度，保利将其全部留给了业主，这也成为保利快速开发模式让业主享受到的最大实惠。

先做配套再卖房，保利开创全新大盘模式

在成都5年，保利以央企的责任感打造了保利·公园198、保利城、保利·石象湖、保利·拉斐庄园、德阳保利国际城等多个千亩大盘。在这些项目上，保利体现了自己超强的城市运营能力和资源整合能力，开创了“先做配套再卖房”的大盘开发模式。

道路不通的地方先把路修好，没有公园的地方建公园，没有学校的地方引进学校，没有酒店的地方引进酒店，区域没有人气，保利就带来各种大型城市活动。过去五年，保利投入了巨大的财力和物力，不但完善了成都的城市配套，为成都打造了多个全新的城市居住板块，还改变了上百万人的休闲生活方式。

最终，这些城市公建上的投入也带来了与之成正比的收获。2008年、2009年，保利以公园198单盘运作，该项目连续两年都是成都的单盘销冠。2010年开始，保利在成都开始多盘运作，从此连续三年成为成都市场销冠。到了今年10月，保利已实现年度销售额过百亿，创造成都楼市纪录。

据记者了解，从明年开始，保利还将在成都市的多个区域继续延续这种大盘开发模式。保利地产营销部的一位负责人说，现在这个部门的职能跨越多个领域，除了与销售相关的工作之外，还要负责做产品定位、投资建议，当然更多的是为保利的这种大盘开发模式整合配套资源。

“在保利内部，有多个专门的工作部门，负责把控开发的每个环节，他们的工作终极目标非常一致，就是为业主的物业提供的保障，确保其未来增值。这也是在过去三年时间里，保利开发物业的平均增值达近30%的主要原因。”保利地产一位负责人说。

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