万达金街探秘之广州白云万达金街崛起之谜

从80%，到40%，再到100%，白云金街招商对接率的跌宕式激增历程，讲述的是一条金街崛起的励志故事。

如今这座于2010年12月开业的万达广场已经成为广州白云片区的生活中心，近300间金街成功实现100%的对接率。夜幕来临，一波波市民从四面八方有节奏的涌入万达广场与金街，特属于白云万达的精彩夜生活拉开帷幕。然而望着这熙熙攘攘的金街，我们一行怎么也没想到它竟有一段如此跌宕起伏的成长励志故事。

“沉”之思

遭遇滑铁卢，任何商业都需要培育期

从开工到开业仅用时10个月的白云万达广场于2010年12月17日正式开业。短短三日，总客流超过90万人次，紧随其后数十场暖场活动，金街租赁对接率一度达到80%。然而就在万达商管租赁部对于整体形势给予厚望之时，春节过后，万达金街招商开始遭遇滑铁卢，对接率骤降至40%。

据了解，导致这一现象最主要的原因在于，基于对万达的厚望金街商铺业主对租金的期望值过高。虽说“一个万达广场，就是一个城市中心。”万达广场对片区的带动性有目共睹，但却忽略了“任何商业都需要培育期”。作为全国万达广场第一个A 级旗舰店的白云万达广场，如今已经成为白云片区的核心商圈，但这个市场是经过了两年多的培育和锻造。

再者，由于白云万达金街商铺的业主多是温州及广州潮汕人，开业之初的金街皮具和服装店占据极大的比例。随着电商的强势崛起，显然已对传统商业为内容的商业地产造成冲击，特别是服装行业。

一方面业主对租金预期过高，一方面面临现有大批服饰类商户自主退出，业主、商户、万达广场三方进入僵持阶段。如何打破这一僵局？

“浮”之策

“5+2”模式牵头，体验式业态力挽狂澜

2012年10月，白云万达广场筹备已久的“5+2”模式大规模启动。在此之前金街对接率为60%，如今不到一年的时间已达到100%。

什么是“5+2”模式？据笔者考察了解到，白云万达广场商管租赁部通过对招商工作的不断总结发现，体验式业态，尤其是餐饮业对商业气氛的带动极为关键，因此在大商业对街（及金街外侧）3个进出口及2个转角设置餐饮业态，以集聚人流带动人气，即为“5”；在临大商业一侧联通室内步行街的两个进出口进行室内外打通，利于内外流动线的共享，即为“2”。

其实总的看来，“5+2” 模式的成功关键在于根植目的性体验式消费，根据自身优势“量体裁衣”。在考察中笔者发现餐饮、美容、美甲、数码等目的性体验式店面几乎包揽了整条金街，服装店可谓凤毛麟角。而主打美容美体的形象生活馆以及儿童培训机构等业态的引入，更是充分诠释了万达广场“家庭式消费”的理念 。其中，如优美生活等不以零售为目的品牌展示推广店面也颇为值得关注。

此外，这些体验式业态的引入在一改白云金街以往低迷态势的同时，也充分地契合了“一托二”类型商铺的气质，这也为莆田万达广场金街的招商工作提供了可贵的参考价值。

启示“录”

金街做旺，需好商管、好租户、好业主

在为期两天的考察中笔者发现，白云万达广场金街的招商运营工作之所以能取得现在的成功，最主要的是有一个精于招商运营的商管团队、一群懂得高瞻远瞩的商户，以及对万达给予充分信任及支持的业主。

万达商管除了在金街业态调整上下功夫以外，对金街的整体形象包装同样予以重视，做千伞工程，鼓励商户设外摆摊最大限度营造氛围；频繁举办暖场活动，如每年的常规性活动——啤酒节等；为方便招商工作专门把“租赁服务部”的办公室设置到金街中，并提供“免进场费、免中介费、免推广费”的服务，让业主省事，商家获利。

采访中笔者了解到，对于万达招商团队来说，最难的莫过于同业主的协调沟通，但是通过两年多的不懈努力，他们已经取得了业主们的充分信赖，并且达成了一致的共识：投资商铺的关键并不在短期的租金回报，而是物业的升值空间，场子做旺了，租金的高回报自然是水到渠成，目前的重中之重是市场培育 。据悉，由于金街商业氛围逐渐浓厚，商铺价格已经由原来的5-6万元/平米上涨到如今的10-12万元/平米，增幅近50%。

一位经营形象养生馆的薇玛会所店长表示：“选在万达开店看准的是万达的品牌及运营管理经验，一口气不可能吃成一个胖子，我们要把眼光放在3—5年之后，在此之前我们要在万达广场这一平台上培育品牌。德州金街旺铺，最中心，大钱潮，60—100㎡ 德州金街铺王，背靠17万平方米万达购物中心，年均千万人流，全城抢购。财富热线：0534—5597777

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