金城江商业旺铺“旺”了谁？□本报记者 张锐锐 文/图

◤位于河池城区白马步行街上的“绝味”鸭脖店，营业面积不到5平方米，月租金8000元，这个商业旺铺的年租金，眼下已经差不多抵得上一套120平方米商品房的首付。

◤在河池城区几个称得上“繁华”的商圈里，近年来铺面租金几乎全线上涨，并衍生了近乎畸形的门面租赁市场。越来越多的商户承受着铺面租金上涨、利润被摊薄的沉重压力。

◤当商户不愿意自己赚的钱越来越少时，真正为铺面租金疯涨“买单”的，还是处于消费末端的普通百姓。

“实在不行，还是打工去吧”

2009年6月，银辉夫妇怀揣着打工赚来的20万元钱，以5万元的“转让费”，租下了金城地王一间约50平方米的门面做服装生意。“起初租金是120元/平方米，生意还有点盼头。随后门面租金逐年上涨，支付完租金，利润已所剩无几。”银辉说，听说今年6月底要涨到400元/平方米，1个月的租金要2万元，“实在不行，我们还是打工去吧！”

银辉夫妇的遭遇仅仅是河池城区个体户的一个缩影。记者走访获悉，近年来，河池城区的店铺租金几乎全线上涨，按照地段和铺面大小不同，少则1年上涨几千元，多则1年上涨几万元，一些黄金地段的店铺，涨幅更高。比如，位于白马步行街中心地段的门面，3年前是300元/平方米，现在涨到了700元/平方米。

“挣的钱几乎全孝敬给‘房东\’了，顾客还嫌商品价格高，生意难做啊。”连日来，记者在对商铺租金的调查走访中，这是听到最多的一句话。

2009年5月，金城江籍的莫媛女士在白马步行街以5万元的“转让费”租下一间不足10个平方米的小门面做刺绣生意。“当初租金是3600元/月，平时生意还过得去。”然而，好景不长，莫媛开始感受到了租金的压力。“租金逐年上涨，现在已达到了6000元/月。”她无奈表示，3年间几乎翻了一番，如此大的涨幅实在让人吃不消。

“租期到了以后，我打算不再续租，现在给别人打工，一年拿几万元的稳定工资，反而觉得踏实些。”莫媛苦笑着说道。

   “觉得租金高，你可以不租”

柳州籍的曾奎祥，3年前在南桥市场租了个门面，经营起“香雨香雪”鞋店，当时的租金是1300元/月，今年1月，租金涨到1800元/月。“我们的顾客主要是学生，一到放假，生意几乎天天亏，现在租金每月涨了500元，明年还要涨。”

曾奎祥隔壁铺面的老板韦女士则“更难受”。由于租房合同是1年1签，今年4月，韦女士租下同样的门面，租金是2200元/月。“老板是按明年的租金收的，短短3个月，租金就涨了400元/月。私人承包老板每年都要往上涨一涨，实在没办法。”韦女士说，她向老板抗议时， 对方声称，“整个市场都在涨，门面租金跟着涨而已。如果觉得租金高了，可以不租我的门面。”

曾奎祥介绍，他们所在的一排10多个铺面，都是一名姓张的老板承包经营，由于铺面抢手不愁没人租，“张老板逐年提高租金，众多商户虽集体抗议，并以退铺威胁，但‘反抗\’无效。”

“生意越来越难做了。门面租金、转让费动辄十万八万的，谁能承受得了。”众多个体户感慨，利润越来越低，门面租金等成本却越来越高。

除了新推向市场的门面仅需缴纳租金外，从别人手中接手的门面，还需要缴纳一笔动辄数万元甚至十几万元的门面“转让费”。所谓“转让费”，就是后来的承租者给前任承租者的补偿金，这是业内的“钱规则”。据银辉介绍，3年前接手门面时，他付了5万元转让费，“现在转出去，少说也要8万元转让费，我在这个门面花了不少心血，除了装修外，还积累了大量的人脉资源”。

对此，相关法律人士提醒，承租人支付转让费是存在一定风险的。由于转让费并不是直接支付给房东，而一些店铺的合同是一年一签。一旦合同到期，如果房东不让承租者续租，那么承租者所支付的转让费就“打水漂”了。广大承租人在转租商铺、与转租人办理相关转让手续时，需要提前了解转租人是否有权转租及房东是否同意其转租。“房屋转租合同一旦被确认为无效，那么承租人所租赁的商铺就会被房东收回，承租人则可能遭受租金和转让费等方面的损失。”

   “店铺几乎‘闲\’不下来，你关了他来开，他关了又有人接手”

铺面租金暴涨，最直接的影响就是商户退租。

记者走访河池城区几个人流相对密集的商业地段看到，不少店铺贴出了“店铺转让，告别金城江”、“店铺已转、清仓大甩卖”等广告牌。采访中，这些店铺经营者的口径几乎一致：店铺租金越涨越“狠”，而生意不见有多大增长，甚至入不敷出，只能将店铺转让。

2010年11月，浙江籍的易先生在市交通运输局对面的临时板房市场租下一间门面做服装生意，当时租金是2500元/月。今年，私人承包老板将租金上调至3600元/月。

“根本没有商量的余地，老板说了，要续租就交钱，不续租也没人求你。”无奈之下，易先生只好打出了“店铺转让”广告。“只要有人出5000元的转让费，我就撤出了。”易先生说道，昂贵的门面租金加上衣服的库存压力，开店2年也只是收回本钱，维持生计。“租金一涨，一年做下来，差不多是在给承包老板打工。”

银辉告诉记者，金城地王商场的门面涨得更为离谱，许多同行都支撑不住了。“不过店铺几乎‘闲\’不下来，你关了他来开，他关了又有人接手。很多铺面一年至少打出2次转让广告，都是因为租金高，生意上的竞争又激烈，根本无法维持正常运转。”银辉自嘲，由于生意惨淡，他也有转让的打算，“很难保证你下次来，这小店还是我在经营”。

记者走访获悉，因门面暴涨且生意惨淡，河池城区很多商业地段出现了业内人士称的“三月倒”情形——正常情况下，首个经营者大多3个月就关门了。然而，门面却一直没有闲下来。相反，门面租金在一名名经营者“折戟”的情况下扶摇直上。

“铺面租金暴涨，不仅会吓跑创业者，部分小本经营者也会因无力支付高昂的租金费用，无奈退出市场，他们的生计就会成为问题。”市工商局一负责人指出。

“你涨我也涨，跟风来涨价”

河池城区出现“规模式”的铺面租赁市场格局，始于2002年。

记者从市工商局、商务局等部门了解到，河池撤地设市之初，市委、市政府为提升城市品位，打造城市名片，通过大力引进外地资金，对原白马街进行改造、重建。一时间，浙江、福建、湖南等地商人纷纷涌进河池。

资金的涌入，使得河池城区逐渐形成了以白马步行街的河池百货、金城地王、中心商场、双星商贸城、运达商场等5大商铺聚集地为中心、逐步向周边辐射的商贸格局，“规模式”的铺面租赁市场格局最终出现、成长。

然而，随着铺面租赁市场规模逐年扩大，门面租金也仿佛得了“传染病”，一家涨了，另几家乃至一整片商铺的租金一窝蜂地跟风而涨。对于深受高租金困扰的商户来说，他们更倾向于将租金暴涨的责任归咎于“房东”的“霸道”。

在南桥市场经营快餐店的覃老板表示，该片区的门面多为私人所有，定价权掌握在各个“房东”手中。他说，开店前的装修是一笔不小的费用，生意做起来后，此时收手又心有不甘，因此即便租金上涨，商户们也只能妥协。

对于房东来说，他们涨价的理由也很充分。“现在什么都涨价，铺面租金也得涨。”张先生在南桥市场有3间门面，“按现在的房价，3间门面至少能卖200万元，这200万元我存在银行一年利息有多少？总不能连利息都赚不回来吧？”

然而，记者通过采访“摸爬滚打”多年的商户以及相关部门了解到，河池城区门面租金暴涨的背后，有一双比市场调节更大的“黑手”在操控——大量门面被私人（包括外地籍老板）买断炒作，由于缺少调控手段，导致租金疯涨，衍生畸形商业生态。

据介绍，目前，一些最先到河池投资、拥有先天资源的外地商界组织，依然在河池城区商界拥有很重的“话语权”，并涉足众多产业。具体到铺面租赁市场，河池百货、金城地王、中心商场、双星商贸城、运达商场等5大商铺聚集地，基本被外地私人财团，以及本地有实力财团长期买断控制，铺面被一层一层转租炒作，使得门面租金一路狂飙。

以金城地王为例，据知情人士介绍，该商场开发之初，进行铺面的分割出让卖给个人，但由于部分有“商业眼光”的人进行抢租，很多铺面其实是掌控在少数人手中，这些铺面最终被他们以更高的价格转租。据悉，该商场的铺面租金已由5年前的100余元/平方米，涨到目前400多元/平方米。该商场的“炒铺面”行为，曾引起众多业主的多次抗议。

其他的几个“聚宝盆”情形类似，有的以重新装修为由，由私人承包老板进行重新估价，有的则直接掌控在个别人手中，门面租金暴涨就这样以5大“聚宝盆”为中心，周边临街店面、城郊铺面“跟风涨价”。

“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米”

租金疯涨衍生畸形的门面租赁市场，表面看是商家在叫苦喊累，而事实上，真正为店租疯涨“买单”的，还是消费者。

面对一个月动辄数万元的门面租金，经营者必须有着足够的利润空间才能生存、立足，才能挣到钱，这就迫使经营者在价格制定上为门面租金留出足够的空间。

实际上，高昂的门面租金也助推了商品、服务售卖的价格。采访中，部分经营者直言不讳地表示，“堤内损失堤外补”，租金涨了，商品价格自然是要跟着涨的。

银辉给记者算了笔账，他的门面约50平方米，3年前租金是7.2万元/年，现在租金涨了3倍，约22万元/年。由于物价攀升，进货成本陡增，“想要维持经营必须大幅提高商品价格”。拿一件进货价为80元的衣服为例，原先售价120元，商家便很爽快地成交了。成本增加以后，商家只能通过提高零售价，摊平自己的成本压力，这件衣服的零售价要翻一番甚至几番，最后吃亏的，还是消费者。

“大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，商铺捣鼓来捣鼓去，消费者最受伤。”采访中，众多市民纷纷表示。

“只有合理的租金，才能实现双赢”

很多经营户表示，以前开店，店铺租金通常只占成本开支的1/4左右，大家都觉得合乎情理。可是近两年，租金一涨再涨，几乎占据了全部利润，一些原本经营得不错的店铺因此苟延残喘，一些准备大展宏图的店铺也束手束脚，不敢“扩张”。

市工商局一负责人表示，店租、商品价格、人气，是商业街兴旺与否的3个非常重要的因素，它们之间存在一定的联系，如果三者不能平衡，最终会导致商业市场的萎靡，“只有合理的租金，才能实现双赢。”

以河池城区门面租赁市场为例，市委、市政府多年前大力引资打造白马步行街商贸区，对提升城市经济发展，改善市民休闲、购物环境有重要作用。然而，由于运营模式不规范，且缺少出台各类房屋租赁的调控政策，长期以来，工商、物价等相关职能部门在政策平衡和资源分配及规划、税收等方面，根本没有权限对平抑商铺租金价格进行有效调控。

但是，日益疯涨的门面租赁市场，已经引起了税务部门的介入。“个人主动前来纳税的毕竟是少数，这意味着大量地方财税的流失，必须引起重视。”据金城江区地税局一负责人介绍，该局通过前期大量调研发现，河池城区的确存在私人老板“炒铺面”的现象，“至于这是否属于垄断行为，因其是市场行为而难以定性”，但可以肯定的是“大部分老板有以‘阴阳合同\’的方式，进行偷税漏税的行为。”

据介绍，金城江区地税局今年成立的第五税务所，主要是为规范河池城区个人房屋出租纳税而设立的。该所将在调研基础上逐渐完善功能，严厉打击个人房屋出租的税收漏洞。

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