等or买：两难的抉择

近期全国多地出现的“楼王降价”“楼盘资金链断裂”等案例，一定程度上影响了人们对今年房地产价格走势的预期，对购房者来说——

本报记者 吴量亮

近期全国多地出现的“楼王降价”、“楼盘资金链断裂”案例，一定程度上影响到了人们对今年房地产价格走势的预期。 2014年的房地产市场，其价格走势，多数机构和人士此前预测是“稳中有升”，但是否会出现“稳中趋降”那样一种相反的结果？年初以来，购房者的心态、银行房贷的利率以及刚性需求又发生了哪些值得关注的微妙变化？

等待再等待：市场观望情绪渐增

杭州楼市打响降价第一枪，热销楼盘降近4000元/㎡；资金链断裂、预售证被撤销，湖北襄阳一楼盘崩盘……

花无百日红，国内一些城市房价下跌已悄然开始。2月20日，关于楼市的利空消息见诸各大媒体和门户网站，下跌论一时间被热议开来，与此同时，也有人预言2014年房价还得涨甚至将暴涨，房价仍旧牵动着社会最敏感的神经。

“今年想换一套大点的房子，但眼下市场的我看不清，过一阵子等市场稍微明朗点再决定。 ”就职于某物业公司的合肥市民杨先生说。在记者所在的3个地产QQ群中，关于房价的涨跌争论一直持续不断，保持观望的潜在购房者在不断增加。

“目前个别地区的项目出现降价或资金链断裂有其特殊性，虽然暂时不会引起国内大范围跟随，但会影响预期加剧购房者观望心态。 ”三迪地产营销总监吴昊认为，楼市分化格局料将延续，一线城市和热点二线城市房价涨幅将进一步收窄，而部分三四线城市房价不排除有骤降的可能；今年房产税试点范围扩大、不动产登记、农地入市等因素，都将对房地产市场产生重大而渐进的影响。 “相对于周边省份，安徽房地产市场目前总体呈健康发展态势，省内各地跟风降价的可能性不大。 ”

支撑房价上涨的因素依然坚挺。近期，合肥土地市场网频发土地出让公告，截至2月20日，合肥计划在3月21日集中出让13宗地块，从出让“参考价”看，土地价格的上涨趋势未出现任何变化。此次，肥西县有两宗居住地块分别为165亩、224亩的大体量，位置分别紧挨着该县“地王”的东西两侧。 “上次‘地王\’起拍价为300万元/亩，时隔三个月，目前这两宗地块起拍价已上涨到380万元/亩，起拍价涨幅超过26%。 ”业内人士认为，目前土地财政的机制没有根本变化，各地仍有促进地价上涨的动力。 “‘面粉\’涨了，‘面包\’即使不涨还能跌多少吗？ ”

放缓再放缓：“房贷难”暂无改变

房地产是资金密集型行业，资本市场流动性紧张已对其产生明显影响，促使房价调整的因素正在增多。

记者以购房者身份咨询了合肥几家银行后发现，自去年下半年以来，绝大多数银行都取消了首套房贷款利率优惠，目前，徽商银行、光大银行、工商银行等银行的首套房贷款利率上浮，幅度在5%至10%之间。首套房贷款基准利率为6.55%，按最低的上浮5%计算，如果总额为50万、为期20年的贷款，还款额要多出23000多元。

“按照惯例，年初各家银行为了抢市场一般会加速放款，甚至在利率上给出一些优惠。不过目前还没有好转的迹象，等待放款还在排队，我的客户已经等了3个多月还没消息。 ”经开区一楼盘销售员张丽说。 “银行业现在普遍缺钱，年前为了业绩都在冲存款，就要放缓房贷下放速度；房贷周期长、利差少，从自身利益来说，银行更愿意发放利率可上浮更高的小微企业贷款。 ”徽商银行一内部人士表示，虽然近期的变化尚不足以预示今后乃至全年的发展趋势，但商业银行放贷将更为审慎，期待首套房利率再优惠的购房者恐怕短期内要失望了。

为了加速回款，一些开发商正想方设法推盘。记者采访在合肥政务区、滨湖区和东部城区都有大型住宅楼盘的某知名上市房企时，销售人员介绍，公司去年年底出台政策，可以帮购房者垫付首付款以尽快取得贷款，购房者在两年内缴清即可，内部购买可再享优惠价。更多的房企采取的是预付款可增值抵扣购房款的优惠方式进行。近日，合肥市房地产管理局对该市商品房预售资金监管实施细则进行了修订，对开发商“钱袋子”管得更紧。开发商一旦违规擅自挪用预售款或不将预售款存入监管账户的，资金拨付也会被暂停，还会面临全市所有项目暂停预售的情况；监管银行擅自拨付预售款，将暂停该银行在本市从事监管业务，并记入银行信用档案。

增长再增长：刚性需求依然旺盛

2月16日下午，由某房产网站在合肥市中心组织的马年新春首场看房团发车，百余名购房者冒雨前来，楼市需求可见一斑。一年前的2月20日，新“国五条”楼市政策出台；一年后，房地产市场各个层面都发生了一系列变化，也存在着很多问题，如多数城市房价普遍上涨、市场供求矛盾依然明显。

回顾2013年，各地楼市都以“涨”字为主。 1月中旬，国家统计局发布的“2013年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，新建商品住宅价格方面，从全国范围看，与上年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有69个，一线城市最高涨幅为21.9%；纳入统计的安徽省合肥、蚌埠和安庆三市，新建商品住宅价格同比分别上涨10.7%、4.8%、5.9%。

历经春节假期“休眠”期后，省城楼市成交量快速增长。合肥家园网网上备案数据显示，今年第7周（2月9日至2月15日），合肥住宅类商品房累计成交1678套，成交均价7754.42元/㎡，单周销售量超过前两周销售量之和，住宅成交量环比第6周增长373%。

“在城镇化进程看，安徽城市住房需求整体仍呈上升趋势。 ”吴昊表示，住宅作为一种兼具投资和消费属性的耐用品，它的价格不仅仅取决于当期供求，也取决于预期供求。 ”政府加快推进保障性安居工程建设、增加普通商品住房及用地供应，有利于缓解商品房市场供求关系紧张的局面。 “继续抑制投机性需求对楼市持续健康发展而言仍有必要，政府应继续做好房价预期管理。 ”王艺林/绘

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