小区如何不再难

随着私家车保有量迅速上升，城市住宅小区停车难问题愈加突出。围绕车辆停放管理，业主与物业服务企业间矛盾频发——

■ 本报记者 汪国梁

增设车位 纠结近一年

历经业主委员会与物业服务企业近一年协商博弈，困扰合肥市包河区望湖城桂香居小区的停车难问题，近期终于展现初步解决的曙光。

3月5日，望湖城桂香居业委会与小区物业公司、建设单位举行会议，决定在不影响消防通道和正常通行前提下，在小区内公共道路上划线，设立临时停车位，满足业主停车需求。

据物业公司去年5月调查统计，桂香居小区总户数6030户，当时按入住率40%计算，实际入住2400余户，已入住业主有车比例77%。去年以来，因车辆管理和停车不便等问题，业主与物业公司矛盾频发，甚至出现小区出入口被车辆堵住现象。

“目前，小区有地上车位1388个，地下车库车位2284个。 ”业委会工作人员吴月红介绍，地上车位占用小区公共场地，产权归全体业主共有，地下车库产权归建设单位，使用地上和地下车位均需向物业公司缴纳服务费。即便考虑到去年以来入住率提升因素，车辆保有量和车位数量比例并不显得过高。 “问题是租用地上车位，每月只需交费30元，而租地下车位要交180元，如果购买地下车位的话，更要花上十多万元。 ”小区业主姚先生告诉记者，由于价格差距，大多数车主不愿将车停到地下，而地上车位数量有限，由此导致停车难。

考虑到实际情况，去年5月以来，业委会多次与物业公司协商，要求在不影响消防通道和道路畅通前提下，在小区内道路一侧划出停车线，划线工程由物业公司负责实施。但物业公司以地面、地下总停车位数量能满足需求等理由，对业委会要求予以拒绝或拖延，直到不久前才同意实施。

“如果增加业主共有的地上临时车位，那么地下车库车位的出售显然会受到影响。 ”姚先生认为，物业公司消极对待划线一事不难理解。“业委会提出的划线方案是由业主代表共同商议通过的，物业公司作为服务企业，理应尊重业主对小区共用设施设备的所有权和使用权，按照要求实施划线，而不是借故推脱不办。 ”吴月红表示。

只售不租 加剧停车难

随着私家车保有量迅速上升，类似桂香居小区停车难的问题，在城市小区普遍存在，而停车管理办法的不当，往往加剧车位供需矛盾。

3月24日晚，记者来到合肥市经开区东海星城小区，只见车库内大多数车位均停放有车辆，公共区域划出的临时车位更满满当当。一些没有找到车位的车辆，有的直接停在狭窄的道路上，部分消防通道被堵塞。 “车位太紧张了。 ”东海星城小区业主李茂告诉记者，每晚回家，都要花上好大一会儿才能找到地方停车，而此时车库内仍有一些空置车位。

与望湖城桂香居、东海星城一样，不少小区停车难问题往往与车库车位空置现象并存。 “车库车位产权属于开发商，只售不租，一些购买车库车位的业主主要是出于投资目的，本人可能并不住在小区，因此才会出现车位闲置现象。 ”李茂也曾考虑购买车库车位，但一个车位要七万元左右。 “七万元都够买辆不错的车了，如果自己哪天搬家，还不知道车位是否方便转手卖掉。 ”李茂思来想去觉得不划算，最终放弃买车位的念头。

在车位数量本就紧张的情况下，车库车位只售不租、地面与地下车位收费差距过大等导致的车位资源闲置，更令停车难上加难。 “开发商声称对车库拥有产权，但停车位某种程度上具有公共资源性质，改变只售不租的模式，适当缩小地面与地下车位服务价差，难道不是更有利于充分利用公共资源吗？ ”李茂等不少业主认为，小区车位管理应当尽量听取住户意见，更多地考虑公共服务需求。

盘活资源 提高利用率

《合肥市物业管理若干规定》明确，物业管理区域内机动车库、车位应当优先满足本区域业主、物业使用人的停车需要，不得出售给业主以外的单位或者个人；业主或者物业使用人要求承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。对于地面和车库车位的收费，自2011年8月1日起实施的 《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》，明确了最高指导价，具体收费标准由业主委员会在最高指导价范围内确定，下浮不限。最高指导价的出台，正是要通过缩小地面与车库车位收费差距，来提高车库车位利用率，但从实施情况看，效果显然并不尽如人意。

合肥市蜀山区安居苑小区在停车管理方面的做法，或可为解决小区停车难提供借鉴。这个上世纪90年代中期建设的小区，最初并未规划设置机动车停车位。近年来，小区业主私家车保有量已近2000辆。由于无处停车，许多业主直接将车停在公共绿地上，有的还破坏绿化私建停车位。虽然物业公司多次拆除私建车位，但前拆后建、屡禁不止，形成恶性循环，物业与居民间矛盾不断，更影响小区的整体环境面貌。

不久前，安居苑小区决定结合老旧小区综合整治项目，对小区绿化带进行改造。具体方案是在绿化带上铺设草坪砖，并在其中植草，这样既保持绿化面貌基本不变，又可为居民提供大量停车位。 “改造方案设计立足于小区车辆停放实际情况，广泛征求居民意见，受到普遍支持。 ”安居苑社区党委书记刘春林认为，要解决小区停车难，最根本的还是要从实际需求出发，充分尊重业主意见，实现公共资源利用效率的最大化。

·街谈巷议·

车位管理应着眼公共需求

■ 汪国梁

千家万户购买汽车的同时，小区停车难问题相伴而生，成为物业服务管理领域一大困扰。解决这一难题，必须以适应公共需求为目标，改进车位设置、管理等一系列机制。

一些住宅小区车位不足，是由于规划设计方面原因造成的，这在老旧小区体现得特别明显。当初建设时未能预见私家车数量的井喷，规划中仅预留少量甚至根本没有预留车位。在亡羊补牢、利用公共场地改造车位的同时，有关部门当引以为鉴，对新建小区把好规划审查关，运用发展的眼光充分考虑公共需求，以免遗留来日之痛。

也有不少小区，车位数量其实相对充足，但由于管理制度上存在问题，造成供需结构性矛盾突出，大量车位闲置与车辆乱停乱放现象并存。出于经济原因，开发商对于自身拥有产权的车库车位，往往只售不租，但过高的售价令一些业主望而却步，转而选择无需购买即可使用的共有车位。由于共有车位会影响车库车位销售，其数量在设计之初就必然受到限制，不可能充分满足业主需求，导致停车难。

破解车位供需结构性矛盾，一方面要靠落实相关规定，坚决禁止只售不租行为；另一方面，也可通过明确车位的公共属性，将车库建设成本纳入公摊之中，由全体业主共同承担，共同享有车库所有权和使用权。后一种方式改变了车位所有权的双轨结构，虽然会造成对无车业主的不公平，但可通过由车位实际使用者缴纳使用费的方式予以补偿，不失为一种可行的解决办法。

·便民问答·

小区车位怎样收费才合理？

问：小区车位的归属和使用权如何界定？

答：《物权法》第七十四条和《安徽省物业管理条例》第四十六条均明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

问：利用小区公共道路设置停车位应遵循哪些程序？

答：《安徽省物业管理条例》第七十一条规定，任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放车辆的，应当经业主大会同意并收取车位场地使用费。车位场地使用费属于全体业主所有。

问：小区车辆停放管理费的收取有何标准？

答：《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》规定，小区车辆停放管理费由市、县（市）政府价格主管部门会同房地产行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则，制定管理办法和指导价格。

以《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》为例，未规划建设地下车库以及规划建设地下车位配比率在30%以下（包括30%）的住宅小区，地面停车收费最高指导价为小型车每辆每月30元，中型车50元；有规划建设地下车库，车位配比率在30%以上、75%以下 （包括75%）的住宅小区，地面停车最高指导价为小型车每辆每月80元，中型车100元；有规划建设地下车库，车位配比率在75%以上的小区，地面停车最高指导价为小型车每辆每月160元，中型车180元。王艺林/绘

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