3月近九成城市房价环比上涨 北京房价连涨13个月，“因城施策”特征显著

昨日上午，国家统计局发布的“2016年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，3月，近9成城市房价环比上涨，此外，北京房价已经连涨13个月。

近9成城市房价上涨“因城施策”特征显著

国家统计局公布的数据显示，绝大多数城市房价环比上涨，上涨城市个数比上月大幅增加，总体涨幅扩大。

数据显示，3月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个新建商品住宅价格环比上涨的62个城市里，涨幅高于上月的城市有55个，比2月份增加22个。据测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅均明显扩大，分别比上月扩大0.6和1.2个百分点。

尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余二、三线城市房价走势相对平稳。

中原地产首席分析师张大伟认为，3月以来，各地楼市政策走向呈现两极分化，“因城施策”特征显著，一方面是一些市场表现火热的城市逐步收紧政策，另一方面也有诸多地区出台各类手段以化解市场高库存。

2016年3月，各地市场出现全面好转，一系列政策利好已在绝大多数城市奏效。同时，楼市过热城市的调控集中出现收紧，各地收紧程度不一。最受市场关注的沪深两地，在严厉的新政出台后市场均出现显著回落。其他一些政策收紧的城市，如苏州、南京、武汉等地，其成交水平均未受影响，依然处于市场高位。

3月，一线城市的亢奋表现蔓延到全国其他重点城市，40城新房成交量创七年来新高，21城二手房成交量仅次于2013年3月的历史性高位。上海、天津、武汉、无锡、宁波、济南、中山、惠州的新房成交量均创新高，市场井喷城市多点开花，甚至业内人士对此都始料未及。3月成交喷发，受到前期政策宽松刺激入市，以及后期沪深等地政策趋紧引发末班车

效应的共同影响。

开年成交的火热表现使得房价涨幅继续扩大，且房价环比上涨城市个数创近两年来新高。从中原二手住宅价格指数来看，3月上海、天津房价涨幅为指数发布以来历史最高，天津很大程度是受到一线城市房价大涨传递的信号刺激。

随着销售情况持续好转，重点城市库存积极回落。20个监测城市中，19个3月库存较去年末有所减少，杭州、合肥、南京等地库存减少超过三成。从消化周期来看，3月20个重点城市的库存消化周期较去年12月均有不同程度缩短，合肥、苏州、南京的消化周期仅在2至3个月，市场短期内严重供不应求。这一方面由于当地市场成交表现良好，而房企后续工程供应尚难跟上，同时也存在部分地区捂盘惜售的现象。

然而，3月的量价齐升或成为年内最大的狂欢，后续市场不仅面临自然回调压力，沪深等热点城市更是遭受史上最严厉的调控政策。沪深的先行指标已经持续大幅回落，3月末两地的中原报价指数均跌破50%，即报价下跌房源已经超过上涨房源。政策的短期效应已显现，市场将逐步进入调整。

此外，全国绝大部分省市仍在千方百计地出台政策激活市场以消化库存，该类省份占比近半。但尽管政策干预可以改变短期市场格局，中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。

北京房价连涨13个月购房需求还很旺盛

据了解，北京新建商品房价格自2015年3月起，环比由下跌变为上涨后，已经连续13个月房价持续上涨，而且涨幅连续5个月扩大。

在二手房方面，除深圳同比涨幅60.5%，北京则以35.1%位居第二。

整体北京市场二手房涨幅明显超过

新建住宅。3月单月北京二手房价格环比上涨加速。从市场看，虽然北京房价涨幅低于深圳与上海，但在春节前后，特别是春节后也出现了比较明显的上涨。

国发智库研究院研究员黄世钢在接受记者采访时表示，北京的购房需求还是很旺盛，市场预期还是很高。虽然北京等一线城市限购政策并没有松动，但国家年初推出的一系列刺激楼市政策增强了消费者对北京楼市的预期。

同时，我们也应该看到，像北京等一线城市房价涨到一定程度，刚需和改善性需求释放得差不多的时候，再加上一线城市可能出台进一步的调控政策，房价上涨空间会有一些影响。

张大伟认为：目前的市场供需看，剔除部分开发商自用，中小户型稀缺明显。从市场看，虽然北京房价涨幅低于深圳与上海，但在春节前后，特别是春节后也出现了比较明显的上涨，特别是二手房市场，整体看成交量创造了历史同期纪录，二手房市场价格上涨速度明显超过新房。

系列政策刺激楼市，从春节前的降低非限购城市首付到前几天的契税、营业税减免，虽然从政策覆盖面看，绕开了北京等一线城市，但事实上，从市场变化看，这些政策都不可避免地在心理层面影响供需结构最紧张的一线城市。

市场政策宽松，持续调控，影响购房者心理，对于北京市场来说，人口净流入，库存数量少，土地高端化趋势明显，这种情况下，政策带来的恐慌心理非常强烈。

其次：库存短缺明显，从北京商品房住宅市场、最近几年的住宅土地供应看，商品房高端化趋势非常明显，开发商惜售现象出现。特别是地王项目增加，这导致大部分设计成为高端大户型物业，小户型供应减少。

第三：住宅供不应求，但类住宅产品供应越来越多，过去5年，北京的土地供应中，居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平米。需要注意的是配套的公建超过1000万平米。

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