公共性质用房不应纳入公摊面积

寸土寸金的时代，购房者对房屋面积计算已经到了“斤斤计较”的地步。为此，不少房产商也打出了赠送阳台、飘窗的广告来吸引客户。未封闭的阳台挑廊，地下室和半地下室以及用作公共休憩的亭、塔，物业社区用房……到底该怎么算？近日，合肥市房产局发布最新《合肥市房屋面积计算规则》（以下简称《规则》），在原有规则基础上对房屋建筑面积测量方面进行了部分调整，市民买房时可参照新规确定所买房屋建筑面积、公摊面积等的计算是否合规。

公共性质用房不应纳入公摊计算面积

公摊面积占比多少，这成为市民选购住宅时最关心的问题。公摊越大，意味着套内实际居住面积越小。原有《规则》规定以下部分不应分摊共有建筑面积，包括用作公共休憩的亭、塔；道路旁供人行走的廊；建筑中用作消防避难层、设备层以及结构转换层的建筑面积；作为绿化、小品、通道、休闲等功能的架空层或公共开放的建筑空间；两栋独立建筑物(指分别办理两个规划许可证)之间的连廊、架空通廊等建筑面积；位于本幢建筑物内的储藏室、使用功能和服务范围或用途不明(如：预留设备房)的建筑空间。

在此基础上，新规将“建设单位按规定建设的独立使用的建筑部位(如：物业用房、社区用房、活动中心、社区居家养老服务用房和设施用房)等”也纳入“不应分摊共有建筑面积”一栏。

未封闭的阳台只计算一半建筑面积

赠送面积是房产商最擅长的营销手段。面对置业顾问口若悬河的推销，不少购房者往往“稀里糊涂”地签订合同。根据新规：永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m以上部位计算建筑面积。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.2m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算建筑面积。玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

未封闭的阳台往往被开发商“半价促销”，实际上购房者也未占到便宜。按照新规，未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。层高小于2.2m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.2m的地下室和半地下室，不计入建筑面积。

“外挂式”空调机位无需购房者买单

阳台和露台只有一字之差，但“身价”却天差地别。根据新规，无论底板是借助于下层屋面还是独立悬挑，也无论台下方是房间还是阳台，台上方有顶盖者为阳台，无顶盖者为露台，露台不计算建筑面积。居住类建筑不封闭阳台的进深不大于2m按其上盖和底板结构外围的水平投影面积计算一半建筑面积；进深超出2m的部分应按其水平投影面积计算全部建筑面积。值得一提的是，有顶盖却不封闭、进深或开间不大于0.6米的独立矩形阳台不计算建筑面积。

如今的高层住宅，空调也有了“独立房间”。这部分是否需要购房者买单呢？新规给出的答案是，悬挂于建筑主体结构外侧的外挂式空调机位或独立于建筑主体结构外侧的空调机位不计算建筑面积。相反，阳台或房屋主体其内部局部空间设置了可放空调机部位的，该空调机部位应与其相连的建筑空间一体计算建筑面积。

建筑物内部的窗需计算建筑面积

自带“光源”的飘窗，一直以来是购房者青睐的选购元素。在房屋测算专业中，位于建筑主体外墙以内的窗都不是飘窗，只有与房屋室内相连通，为房间采光、美化造型而设置的突出建筑主体外墙的窗才是飘窗。建筑物内部的窗需作为房间计算全部建筑面积，“飘窗窗台高度小于0.45米或进深大于0.6米，且飘窗窗台上方空间的结构高度不小于2.2米时，按挑出外墙部分的水平投影面积计算全部建筑面积。飘窗向阳台内凸出时，飘窗所占用阳台的空间仍计入阳台的建筑面积。”

记者从合肥市房产局获悉，此次新《规则》是在原《合肥市房屋建筑面积计算补充规定》基础上制定。为适应现今房屋建筑行业的发展现状，新增房屋建筑面积计算通则，将国家标准中计算全部建筑面积、计算一半建筑面积和不计算建筑面积的相关规定纳入其中。其他的部分修改，则侧重增加对建筑领域新出现的建筑结构的计算标准等。

合肥晚报 ZAKER合肥记者 乐天茵子

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