该承租人 为何没有优先购买权房屋租赁合同到期后，承租人不肯搬走，理由是涉案饭店的产权进行拍卖时，没有通知租户参加竞拍。法院认为，租户所承租的门面房只是拍卖出售的

租赁期满不搬无理

2008年7月29日，黄山市发改委与杨先生签订房屋租赁合同，约定将黄山市屯溪区一家饭店的一楼大厅西侧的店面房屋租赁给杨先生，租赁期限自2009年1月1日至2013年12月31日止。合同还约定租赁期满后，合同即终止，届时杨先生须将房屋退还黄山市发改委。租赁期间，杨先生依约支付了所有租金。去年12月21日，黄山市国资公司与严女士通知杨先生，合同到期后，租赁店面予以收回自用，并通知杨先生在2014年1月7日前腾空搬出。合同到期后，杨先生不肯腾空搬出租赁的店面。

法院查明， 2009年11月6日，严女士以309万元竞得该饭店50%的产权。2011年3月31日，黄山市发改委将拥有的50%的产权移交给黄山市国资公司。去年8月9日，该饭店的产权变更登记在严女士及黄山市国资公司名下，双方各占50%份额。

屯溪区法院审理认为：黄山市发改委与杨先生签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方应当按照该合同的约定履行相关权利和义务。2011年3月31日，黄山市发改委将黄山涉案饭店50%的产权移交给黄山市国资公司。在合同到期之前，黄山市国资公司与严女士已经向杨先生明确表示不再续签租赁合同，并给予其7日的搬迁期，合同到期后杨先生应当及时将店面房腾空并返还给房屋产权人。现杨先生无依据占用该房，其应当按2013年度的租金标准（日租金为121元），从2014年1月8日起支付占用店面房期间的租金损失。2009年10月28日，安徽省盘龙企业拍卖有限公司在《黄山日报》发布拍卖公告，对该饭店50%的产权进行拍卖，杨先生未依法参加竞拍，杨先生抗辩其享有租赁店面优先购买权的理由，无事实和法律依据。

一审判决杨先生3日内将所占店面房屋腾空并交还给黄山市国资公司、严女士；按照每日121元标准，支付从2014年1月8日至店面房屋腾空搬出之日止的租金损失。

是否侵犯优先购买权

杨先生不服原审判决，向黄山市中级法院上诉称：房屋出租人未履行通知义务，侵犯了杨先生的优先购买权。2013年12月21日，杨先生在收到黄山市国资公司和严女士发出的解除合同通知时，才得知所承租房屋的所有权已发生变动。2009年10月28日，安徽省盘龙企业拍卖有限公司受托在《黄山日报》发布拍卖公告，对涉案饭店50%的产权进行拍卖，后被严女士竞得。根据最高人民法院司法解释的规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。拍卖公告不能代替通知。拍卖人履行拍卖法上的公告义务的行为，不能代替出租人对承租人行使优先购买权的通知义务。出租人黄山市发改委并未履行通知义务，违反合同法第230条之规定，侵犯了杨先生的优先购买权。原审判决认定基本事实不清，违反法定程序。

黄山市国资公司、严女士答辩称：严女士是通过竞拍方式取得饭店的产权。拍卖公司在报纸上连续3次刊登拍卖公告，已经履行了相应的通知义务。最高法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中已经明确，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的房屋一半以上的，则享有优先购买权，反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。涉案饭店的房产面积为3440.19平方米，杨先生所承租的部分不到十分之一，不应认定其对出卖的全部房屋享有优先购买权。

法院判返还租赁房屋

承租人杨先生是否享有诉争房屋的优先购买权？出租人的通知义务是否已经履行？

黄山中院认为，优先购买权是指在租赁关系中，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。涉案饭店50%的产权是整体公开拍卖。杨先生承租的是饭店一楼大厅西侧的店面，是拍卖出售的房屋的一部分，并非全部，故杨先生主张对整个饭店50%产权享有优先购买权，没有法律依据。原产权人已经通过发布拍卖公告的方式进行了通知，杨先生未依法参加拍卖，视为已经放弃对租赁房屋的优先购买权。严女士竞得饭店50%的产权并已经办理产权变更登记，现杨先生主张优先购买权，不应支持。

根据《合同法》第235条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。杨先生与黄山市发改委签订的房屋租赁合同约定的租赁期限已于2013年12月31日届满。租赁期限届满后，杨先生没有与出租人签订续租合同，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，杨先生应当返还租赁房屋。

终审判决驳回杨先生上诉，维持原判。高原

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