屯溪法院“四强化”审理物业纠纷案件促和谐

近日，屯溪区人大常委会相关负责人到屯溪区法院调研刑事审判工作情况。调研组听取了该院刑事审判工作情况汇报，对该院刑事审判工作取得的成绩给予肯定，并从打击犯罪、加强队伍建设等方面提出了要求。王茜/摄 10月19日，屯溪区法院公开审理三起危险驾驶案，联合道路运输行业协会，邀请交警、驾校教练、运输业从业人员等100余人参与旁听。王茜/摄针对近年来涉物业纠纷案件大幅攀升的情况，屯溪区法院“四强化”妥善审理涉物业纠纷案件，努力为群众营造和谐稳定的小区环境。

强化速裁速调。充分发挥小额诉讼的简捷优势，尽可能适用小额诉讼程序解决此类纠纷，配备专门法官和书记员从事涉物业纠纷案件的速裁、速调工作。对涉及同一个小区的此类案件实行集中审理，统一移送、排期、开庭、宣判，优化司法资源配置，提高办案效率。2016年以来，该院审理此类案件192件，平均审限22.85天，适用小额诉讼程序审理173件，占此类案件的90.10%。

强化诉调对接。积极探索涉物业纠纷案件的多元纠纷解决机制，依托街道、社区、业主委员会力量开展调解，联合各部门形成化解矛盾的合力。同时，该院诉讼服务中心安排专人组织物业公司和业主们先予调解，力促在诉前达成和解。2016年以来，该院诉前调解涉物业纠纷132件，当场兑现率100%，38.94%的涉物业纠纷通过立案前调解渠道实现分流和化解，进一步缩短诉讼时间，减少当事人诉累。

强化矛盾化解。灵活采用送达调解、庭前调解、现场调解等方式，尽可能化解业主和物业公司之间对立情绪，避免矛盾激化。承办法官利用送达材料时机与业主谈心交流，开庭前到相关小区实地查看，搭建双方沟通平台平等对话，释法解疑，化解怨气，特别是针对部分业主因房屋质量瑕疵或物业服务欠缺而故意拖欠物业服务费的情形，引导当事人采取正当途径解决问题。2016年以来，成功调解167件涉物业纠纷案件，调撤率达86.98%。

强化以案释法。采取开展巡回审判、网络直播、组织物业公司和小区业主参加旁听庭审等方式，普及相关法律知识，营造合法经营、依法维权良好氛围，实现“审理一案，宣传一片”的辐射效果。注重收集整理业主反馈的有关物业服务中存在的问题和不足，及时反馈给物业公司，从源头上消除双方矛盾。·吴迟·

案件特辑

聚焦物业服务合同纠纷

近年来，城市现代化速度日益加快，物业服务合同纠纷案件数量不断增长，此类纠纷中存在的法律问题仍困扰着广大群众：“房子漏水了我能不交物业费吗？”、“物业服务地不好我不想缴费可以吗？”……本期案件特辑聚焦物业服务合同纠纷。

焦点一

房屋有质量问题不能拒缴物业费

王某与李某系夫妻，两人于2007年购买了甲房产公司开发的某小区联排别墅，该小区由乙物业公司提供物业服务。乙物业公司与甲房产公司签订前期物业服务合同，合同约定了物业费收取标准、收取方式及违约责任等。自2007年入住至今，王某、李某未缴纳过物业费。物业公司多次上门或发函催缴未果，后于2016年1月14日诉讼至法院，请求法院判令王某、李某支付拖欠的物业费及违约金。庭审中，王某、李某辩称其购买的房屋存在漏水、墙体开裂等质量问题，所以才未缴纳物业费。

评析：《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，甲房产公司与乙物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，对王某、李某具有约束力。合同签订后，乙物业公司已依照合同约定提供了前期物业服务，王某、李某作为业主，应按期履行缴纳物业服务费的义务。因其未按期缴纳，已构成违约。王某、李某辩称房屋存在质量等问题，不能构成拒缴物业费的理由，根据合同的相对性，如房屋质量确实存在问题，可另行向甲房产公司主张。故法院判决王某、李某支付乙物业公司物业服务费及违约金1.5万余元。

焦点二

不满物业服务不可拒缴物业费

某物业公司系屯溪某小区物业服务单位，吴某系该小区业主。双方签订了《物业管理协议》，对物业费收取标准、服务范围及违约责任等进行了约定。2016年7月，物业公司诉至法院，请求判令吴某缴纳2013年至2015年的物业费。吴某辩称小区卫生环境脏乱差，安防措施不严，楼道遍布小广告，其同意支付物业费，但物业公司未能提供与收费标准相一致的物业服务，应当减少物业费。

评析：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”物业服务管理一定程度上体现了社会性服务管理范畴，因受众群体广，管理事项多，物业服务单位提供的服务与各业主衡量的标准可能无法吻合，业主对权利义务的注重点及服务要求也存在出入。本案中，物业公司虽然服务存在一定瑕疵，但对于整体物业合同的履行而言并不构成物业公司的根本违约行为。吴某认为物业公司提供的物业服务与收费标准不相符，存在服务瑕疵，应通过合理、合法途径向其主张并督促积极改进。法院审理后认为，吴某拒缴物业费依据不足，判令吴某缴纳物业费1500余元。

焦点三

业委会签订的物业合同对业主有约束力

王某为屯溪某小区业主，该小区物业公司在小区成立业主委员会后即与其签订了《物业服务合同》，按合同约定，物业公司从2005年10月开始对该小区提供物业服务。因王某欠缴2013年1月至2015年12月间的物业费，物业公司起诉至法院，请求判令王某缴纳上述期间的物业费。庭审中，王某主张业主委员会成立不合法，不能代表业主，且其本人与物业公司无书面物业服务合同为由拒绝缴纳物业费。

评析：《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，小区业主委员会资质合法，业主委员会有权代表业主签订物业管理合同，且物业公司也实际上向王某提供了相应的物业服务，王某虽然未直接与物业公司签订物业管理合同，但应负担相应的物业费。法院经审理认为，民事活动应当遵循诚实守信、等价有偿的原则，王某应向物业公司缴纳物业费，故依法判令王某缴纳所欠物业费4千余元。

·刘志翔 姚瑞芳·

人生最后一考

法官遴选考试的考场一片静寂，只听见“沙沙”的笔尖落在纸上的声音。抬头瞄了一眼放在课桌右上角的准考证，我想，此次可能是人生的最后一场考试，不禁思绪万千…… 

在孩提时就憧憬着长大能当一名法官，在法庭上审理一件件案件……1985年的一个春日，梦寐以求的一天终于来了，我调入屯溪区法院，圆了儿时的梦想。三十年了，从一个不谙世事的小丫头到久经历练的法官，一路走来有苦有甜、有欢笑有汗水，有感动有辛酸，有成功有失落。

曾经在田间地头、大街小巷、企业厂矿审理着与百姓的生活息息相关、平平常常、琐琐碎碎的民商事案件，在法与情、公正与效率中寻求最佳利益平衡点。曾经不厌其烦地化解一件件日常纠纷，一声热情的问候、一杯热腾腾的茶水，慰藉着当事人的心灵，用质朴无华的语言道出了一心为民的情怀。每次走上审判台，看着人民群众渴望公平正义的目光仰望着我，一种责任感和使命感油然而生，瞬间读懂了法官制服的庄严和厚重，感受到国徽在心上沉甸甸的责任。

打开尘封的历史记忆，难忘党旗下初任法官的誓言，难忘当年悉心教导的老庭长，难忘并肩奋战在审判一线的同事们……人会老去，但信仰历久弥新。书架上的荣誉证书渐渐泛黄，但法官赤子之心难以忘怀。

三十功名尘与土，八千里路云和月。时间在指尖流淌，三十年法官生涯感慨良多。在司法改革的今天，面对法官遴选的大浪淘沙，我将正确对待自己个人得失流转，无论如何选择和面对，始终不忘初心。公正执法的一腔忠诚始终不改，司法为民的坚定信念终生不渝，象征司法公正的天平在心目中永远占据最重的分量。

“叮铃铃——”交卷的铃声响起。从教室窗外望去，秋意渐浓，天地疏阔。青春不再，好在青春无悔。即使在法院工作时间不会很长，但宠辱不惊、去留无意的做人态度，始终令我微笑面对未来。走出考场的我，踩着满径的黄叶，又一次重新出发。·程 婉·

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