管理各负其责诉求更有保障

新版《济南市物业管理办法》将于2015年2月1日起实施□本报记者刘文忠

开发遗留问题难以解决，市政专营服务不到位，物业服务不规范，业委会成立难、运作欠规范，住房维修资金使用难，小区纠纷难调处，发生争议投诉无门……长期以来，诸如此类的问题困扰着住宅小区的广大业主，也让物业企业和行业管理部门大为头疼。

11月21日，市政府第62次常务会议讨论通过了新修订的《济南市物业管理办法》（以下简称管理办法），从明年2月1日起实施。随着相关规定的落实到位，济南市将建立起业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的小区物业管理工作思路，形成齐抓共管、各负其责的管理模式，让群众的诉求得到及时解决，合法权益更有保障。

为啥修订

老办法已不适应新形势

记者了解到，济南市目前执行的《济南市物业管理办法》，是1999年7月颁布实施的，迄今已15年。

据市住房保障和房产管理局房政处处长黄安平介绍，随着住房制度改革深入、住房商品化进程加快，近年来济南市物业管理实践中出现了越来越多的新情况、新矛盾和新问题，表现在：

前期开发商遗留的工程质量缺陷、配套设施不健全、承诺事项不兑现等问题，最终被转嫁给物业企业，成为频繁引发业主与物业企业矛盾纠纷的主要根源之一；

小区业主委员会组建困难、运作不规范，特别是对业主自治组织的行政管理职责不清、权限不明，业主的合法权益难以得到有效维护；

水、电、暖、气等市政专业公共服务配套设施产权不清，维护、更新责任不能落实，服务不到位，影响了业主正常生活秩序；

部分物业企业服务不规范，管理不到位，捆绑收费、乱收费问题频发，整体服务水平有待进一步提高；

业主对物业管理监管部门职责区分不清，权益受到侵害后不知找谁投诉，造成违法行为无法及时查处，损害了小区公共利益和秩序；

随着汽车大量进入家庭，因规划等原因造成停车位不足，和因管理不到位导致的乱停车现象，引发了越来越多的矛盾纠纷。

同时，随着《物权法》、《物业管理条例》颁布实施，原管理办法的管理体制、管理内容和管理方式，已与上位法相关规定不一致，因此急需修订完善。

解决了啥建立“两结合”管理机制

记者了解到，修订后的管理办法共8章73条，内容主要包括物业交付与前期管理、业主自治管理、物业管理服务、物业使用与维护、监督管理和法律责任等。

新管理办法突出了办事处对业主委员会的监管和矛盾调处，新增加了房屋保修金制度，强化了房屋使用中的禁止行为，丰富了业主表决的方式，扩大了应急维修范围，明确了9个政府职能部门在小区管理工作中的职责，加强了物业联席会议制度，为济南市建立起业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的物业管理工作思路，为物业管理市场化、规范化、秩序化提供了有力的法律保障，从而较好地解决了现实生活中存在的各类物业管理难题。

据黄安平介绍，从主要方面看，新管理办法重点解决了以下几个问题：

一是管理主体问题。按照社会事项属地管理与物业服务行业管理相结合的原则，新管理办法确定由房管部门作为行业主管部门，负责物业管理活动的行业监督管理；街道办事处、乡（镇）人民政府作为属地管理主体，负责本辖区与物业有关的业主大会成立和业主委员会选举、运作的组织、指导、监督工作。

二是物业交付问题。为厘清开发企业与物业企业的责任，管理办法对物业承接查验、物业交付程序和内容、专业经营设施设备移交以及物业保修期内开发企业的质量维修责任都进行了明确规定，避免开发企业将开发建设遗留问题转嫁给物业企业，为从源头上化解此类物业纠纷创造了条件。

三是业主自治管理问题。新管理办法对物业管理区域内的业主大会组建、运作程序和业委会产生及其工作机制进行了规范，对其职责予以明确，增加了相关事项的公示。管理办法加强了办、镇对业主大会和业委会在筹备组建、换届选举程序中的指导监督力度。对业委会不按规定履行召开业主大会会议，或者业主大会未能选举产生业委会的，由办、镇组织召开业主大会表决重大事项。

四是物业管理服务问题。为加强对物业企业的管理，管理办法对物业服务内容进行了明确规范，对物业服务标准提出了明确要求。为减少物业企业选聘、交接中纠纷的发生，还重点规范了物业企业在履行合同时的提前告知义务、交接义务，以及不得擅自撤离、停止服务或者拒绝办理交接，并在法律责任中对此类违法行为加大了行政监管力度。

五是物业使用和维护问题。管理办法对业主专有部位、共用部位及共用设施设备的维修、更新和管理责任进行了区分明确；对供水、供电、供气、供热等专业经营单位依法承担的相关管线和设施设备维修、养护的责任进行了规范；进一步明确了物业专项维修资金制度的相关要求；对社会反应强烈的私搭乱建、乱停车、占用消防通道等问题，也重点进行了规范。

六是对物业服务的监管问题。管理办法依据各部门“三定方案”和执法职责，明确了房管、城管、建委、消防、治安、质监、物价、市政以及经信委等9部门对物业管理区域内的各类违法违规行为的监管责任，并要求各部门在小区内设立投诉电话，及时查处各类违法违规行为。

针对小区管理和物业服务中矛盾纠纷多发的问题，管理办法要求各县（市）区及相关办、镇牵头建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理中出现的重大问题和突发事件；建立物业企业信用信息管理制度，公示物业企业信用信息，并将其纳入企业业绩评价，督促物业企业不断提升自身服务水平。

七是对旧住宅区物业服务的规范问题。对已交付使用、配套设施不齐全的开放式旧住宅区，管理办法规定由县（市）区组织办、镇进行改造整治，改造整治完成符合专业化管理条件的，依照相关规定实施专业化物业管理。

意义何在

让群众诉求更有保障

市住房保障管理局副局长张恒志表示，与老管理办法相比，新修订的管理办法体现了“实现社会效益、经济效益、环境效益相统一”的原则，不仅符合上位法规定，更切合济南实际，也更便于操作实施。体现在：

还原了物业管理的本质。记者注意到，原管理办法将物业管理侧重于物业企业的管理服务，而对业主在小区管理中理应发挥的自治作用，没有进行充分引导和规范，新管理办法强调坚持业主自治与专业服务相结合，引导小区形成业主自治管理机制，并将其作为抓好小区物业管理的基础，符合当前加强社会治理的工作思路，也更符合当前物业管理的实质。

强化了开发商的义务。针对开发商遗留问题转嫁物业企业引发的一系列纠纷，新管理办法在项目综合验收、小区共用部位及设施设备交付查验、专业经营项目移交、保修期保修责任、维修资金交存等方面，强化了开发企业的义务，为相关问题和争议的解决清除了障碍。

规范了房屋使用行为。针对不少小区都存在业主乱搭乱建、乱停乱放、占用公共场所等一系列影响他人生活、不利社区和谐稳定的违法违规行为，新管理办法特别对物业管理区域内业主、物业使用人乃至物业企业的禁止行为进行了明确规定。

规范了物业企业的服务。抓好小区物业管理，离不开物业企业规范、标准的管理服务。新管理办法通过推行物业服务标准化、公开化，建立推广物业恳谈会制度，实施物业企业信用信息管理制度，促进物业服务质量不断提升。

将物业管理纳入社区管理。老管理办法对街道、乡镇在小区社会事务管理中的职责、义务，以及除房管以外其他职能部门的责权问题，重视不够，涉及不多。新管理办法将物业管理纳入社区管理和基层社会治理的范畴，充分发挥街道、乡镇以及各职能部门的职能作用，让发生在小区内的各类矛盾纠纷有人管、有人问，使小矛盾不出社区、大问题不出办、镇成为可能。

新闻推荐

为泉城筑牢文明安全“防火墙”市公安局围绕建设美丽泉城“打造最安全城市”

市公安局以“打造最安全城市、建设最满意过硬队伍”为目标，坚持底线思维、问题导向，民意引领、改革创新，着力打造“忠诚公安、责任公安、法治公安、为民公安、过硬公安”，努力为省会改革发展创造...

济南新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离济南再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。