改善型产品将成2015年重要支撑

济南房地产市场成交创造自1998年建立房地产市场以来历史新高。

2014年，全市房地产开发完成投资917.37亿元，同比增长27.2%；其中住宅完成投资613.69亿元，同比增长19.5%。

2014年全年济南共成交商品房810.43亿，112819套，968万平方米，住宅594.08亿，65723套，743.6万平方米,全面超越2013年商品房的719.52亿，901万平方米，111657套；住宅的62181套，706.26万平方米，529.82亿。即使剔除取消限购后的补签，成交量也是创造历史新高。

住宅市场持续健康稳定发展，改善型需求进一步释放，成交结构合理。

济南住宅市场2014年有网签成交记录的项目共257个，全年成交均价7989元/平方米。成交排名前51个项目共成交414.67亿，占全市69.8%；成交排名前69个项目共成交477.86亿，占全市80.4%。

项目均价8000元/平方米以内的共155个，成交42187套，占全市61.76%，刚需市场特征明显；均价9000-10000元/平方米的项目共26个，成交10502套，是成交量排第二的价格段，占全市15.98%，改善型需求进一步释放；均价10000元/平方米以上的项目虽然多达40个，但仅成交5739套，占全市8.73%，高端需求在济南一直处于比较稳定的比例。

住宅市场成交结构合理，仍保持持续稳定健康的发展态势。

二手住房成交29330套，成交面积229.69 万平方米，同比分别增长21.3%、-19.6%。由于2013年上半年受“新国五条”政策的影响，二手房交易量出现激增，全年创年度历史新高37285套，相当程度上也透支了部分未来的购房需求。2014年的二手房成交情况更能反映市场的真实情况。

从成交结构看，90平方米以下成交18952套，占全市64.7%；90-120平方米成交6136套占全市20.9%，120平方米以上成交4242套，占全市14.4%，以刚需为主。

市场分化明显，竞争激烈，越来越成熟。

商品房销售金额前十名三梯次明显，恒大、中海、绿地近几年稳居三甲，且销售额不断增长，已基本全部进入60亿量级；绿城、万科、鲁商构成30亿量级的第二梯队；中建、鲁能、保利、天鸿、祥泰构成20亿量级的第三梯队。

2014上半年购房者受多种因素影响，购房者信心不足，持币观望。随着下半年受限购取消；开发企业冲击全年业绩，营销方法多样，在激烈的竞争中竞相实施各种优惠措施等影响，成交量上涨。竞争的激烈在一定程度上说明济南房地产市场越来越成熟。

房地产的支柱产业地位很难改变。

2014年全国房地产6项税收（非全部房地产税收）总收入20540亿元，占全国119158亿元税收总额的17.24%，占全国商品房销售总收入76292亿元的26.92%。6项税收分别是：营业税5627亿，企业所得税2961亿，契税3986亿元，土地增值税3914亿元，耕地占用税2059亿元，城镇土地使用税1993亿元。

根据财政部公布的最新2014年财政收支情况，地方政府性基金收入4.99万亿元，其中国有土地使用权出让收入4.26万亿元，同比增加1340亿元，增长3.2%。地方政府土地出让收入又创历史新高。

仅从以上数据来看，房地产的支柱产业地位很难改变。

价格稳定很难上涨，绝不会出现大幅下降。

目前，济南商品住房未售存量（已取得预售证未网签的量）约6.5万套，564万平方米。按2014年月均去化63.56万平方米计算，去化周期约8.9个月，按月均去化套数5477套计算，去化周期约11.87个月，去化周期控制较好。按去化面积计算，各区未售存量的去化周期比较接近，与全市的去化周期也较吻合，说明市场的区域库存结构比较均衡。

但各项目存在一定程度的分化，对市场把握好的项目，获取预售许可的节奏和推盘量与项目去化量较匹配，未售存量不大，有提高价格的愿望，2015年上半年有价格微涨的可能性。

但由于市场主流企业土地储备相对充足，企业业绩指标增长，全年市场供应量将增加，市场竞争将会起到价格调节作用，使得价格保持相对稳定的态势，住宅市场不会出现大幅上涨，更不会出现大幅下降。

市场发展潜力很大，刚需为主的市场特征不会改变，改善型产品将成为2015年市场成交增长的重要支撑。

2014年济南一手住宅成交65723套，743.6万平方米,二手住宅成交29330套，成交面积229.69万平方米。一二手的成交比例约为7:3，和发达国家成熟稳定的市场常规比例3:7或2:8还相差很远，市场发展潜力很大。一手住宅刚需产品占全市比例61.76%，二手住宅刚需产品超过65%，市场刚需特征明显。

从二手住宅的成交结构来看，改善型产品成交总量远低于一手住宅。一是因为“老”城区二手住宅大面积段的产品较少，成交的改善型产品主要来自于前几年城市外延发展的新建项目；二是因为改善型需求的购房者一般都具备了一定的实力，在购房时更倾向于购买一手房，一般来说一手房的综合品质均高于二手住宅，更受购房者青睐。很多企业在2014年的营销过程中均不同程度地感受到了改善型需求的增长，但苦于货源不足甚至无货可供。在调研中，多家企业均提出在2015年要增加改善型产品供应。

（山东财经大学孙大海博士）

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