县城楼市机遇与挑战并存

2005年是柳州县城房地产的发展步入之年，而后迅速发展，开发理念、产品、营销模式等都有很大变化，如今，官塘、雒容、柳东新区、柳江、柳城等周边县份区域发展蓄势待发，那么县城房地产的竞争情况如何？

据了解，柳城县目前在售项目7个，在售货量约400多套，未来市场存有700套的货量，目前多层产品一房占4%，两房占30%，三房则占35%，其余为少量的四房及楼中楼，产品面积多在70~135平米之间。高层则以两房、三房为主，其中三房占总货量的80%。

目前，柳城县房地产价格接近2800元/㎡，相比2010年的2400元/㎡，上涨了近17%，涨幅较大，项目也由原来的4个发展到7个，一定程度上有所增加，每年柳城县供货量约700套，基本能满足县城的住房需求。

柳州市周边县份如柳江，价格涨幅都逼近4000元/㎡，由原来的七八个，发展到目前十多个大小不等的项目，不难看出，县城正在以一种新的姿态快速发展。

地价便宜，投入成本较低，利润空间大。从近期柳城的土地价格来看，每亩价格仅70万至80万元/亩，项目开发过半即可回收投入资金，因此，吸引小型开发商投资开发，伴随着这种形态，产品的开发设计理念也相对缺失。

多层产品“一房难求”，高层住宅销售举步维艰。如同2007年的柳州，在各种多层产品高歌猛进的时候，高层产品却停滞不前。相关的物业管理费、电梯费、维修费等让客户望而却步。盲目的开发高层产品，会给市场带来一定风险。

开发商投资有限，施工进度缓慢。从柳城项目的了解，大多项目在推售过后，每月销售不过15套，入场客户每天不到10组，淡季不淡，旺 季不旺。工程进度缓慢是销售不畅的主因，高层更是随着漫长的工期和交房时间，让广大客户敬而远之。一方面，开发商主力并不在县城，投资十分有限；另一方面，县城本地开发商资金、实力有限，大规模的开发为其带来投资风险。

总之，县城的房地产随着政策、区域规划的深入，将会迎来一个新的发展契机，但同时也面临着巨大的挑战，一方面，县城承担着劳动力输出的重任，乡镇人口涌向城市，需求减少；一方面，县城的收入来源不稳定，收入水平相对较低，也给发展中的县城带来一定的影响。不管怎样，县城房地产作为相对较低的居住门槛，有其居住的价值存在，预计在未来2至3年内还将有不小的变化。

（辉煌地产柳州分公司）

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