“新国五条”出台后绵阳楼市面面观

“新国五条”出台后，绵阳二手房市场交易火爆。而“新国五条”当中，针对提高二套房首付和贷款利率的政策还未落地，各开发商因自身产品数量和定位不同，销售心态各异。

快热型：提前推货抢客源

据笔者从各大开发商处了解到，一些货量多、出货压力大的房产公司会将部分产品提前推出市场。据相关统计，上周，全市新增预售住宅907套，其中富临桃花岛供应278套，供应面积33106平米；苹果国际社区供应405套，供应面积16289平米；树高卡地亚供应224套，供应面积22147平米。均以刚需为主。长虹国际城、英郦庄园在本周也将推出新货。新政出台首周，绵阳楼市销售火热。曾创下了单周销售1010的历史。如兴发·金域丽江开盘当天热销1.6亿元就是热卖代表。

某大型楼盘的营销负责人告诉笔者，本打算4月中旬才正式推出市场，但由于担心二套房首付和贷款利率的再次提高影响销量，所以提前到本月中下旬开始认筹。

业内人士指出，提高二套房首付和贷款利率对楼市影响很大，各开发商虽然表面平和，但内心却暗潮涌动。提前储客，举办团购、论坛等活动，实际上都是为了在新政落地之前抢夺市场。

慢热型：清盘量少慢慢卖

调控新政出台后首周，绵阳楼市成交量出现井喷。有不少市民甚至出现了恐慌性卖楼或买楼情绪，绵阳众多市民趁着绵阳细则落地前赶紧买房。

但笔者发现，与一些积极推货的大盘新盘相比，一些中小盘或尾盘却仍然显得淡定，不急不躁。近日有开发商向笔者透露，新政细则出台后，有多位之前还在犹豫不决的准业主第二天就找销售人员签约了。“现在我们开发的楼盘，买家都是自住型的，看好居住环境和板块前景、喜欢这个楼盘的且有能力购买的就会下手，都不需要再多谈价。再者该楼盘的货量也不多，就只剩下几十上百套，所以，我们心态很好，不着急卖。”

有行内人士也告诉笔者，目前除了中小盘和尾盘不着急，一些大户豪宅也表现得淡定，一般大户豪宅盘的货量并不会太多，且目前客户也只是那一小部分，所以无论政策如何，都是慢慢在消化，很难出现一开盘就卖完的现象。

淡定型：推货多少快慢与政策无关

“新国五条”细则出台后，不少楼盘都选择了加推新品，争取在二套房首付和贷款利率的再次提高实施前能获得更多成交，不过，也有不少楼盘维持原售楼计划。据了解，一些受到区域规划利好或是一些教育楼盘并不太畏惧新政的影响，仍然是按照之前的推货计划，照常推货。

其中，五方校园广场、海珂三千城就认为，在调控政策不断深化的背景下，中心城区范围内有优质教育资源的房源少之又少，在购房者涌向一手楼市的趋势之下，新学位房更加紧俏。市场对学位房的需求量受政策调控的影响较小，加之受刚需影响，很多家长把目光投向了新学位房上，新晋学位房可谓一席难求，学位房成为新政之下逆袭楼市的关键。因此，五方校园广场、海珂三千城将继续稳步消化新学位房。

此外，经开区升级为国家级开发区后，区域楼市量价齐涨。有开发商认为，在目前经开区房价稳中见涨的情况下，不急推货。海赋长兴认为，前往经开区置业的买家是看中该区域发展前景、环境资源、升值潜力等。对比以前的价格，基本上最早入市的客户现已赚了一倍有多。所以，与调控新政相比，区域的利好对楼盘的影响更显得直接。目前海赋长兴也仅推出两栋楼的新品。

灵活型：“避重就轻”先推商业公寓

“绵阳CBD万达广场具有127万方的超大体量，商业面积高达30万平米，相当于3个涪城万达广场，67个绵阳百盛广场，5个成都春熙路。根据经开区的区域条件和国五条细则的实施，其中超五星级酒店，甲A级写字楼很有可能要提前推出。”绵阳CBD万达广场一位负责人告诉笔者。该负责人认为，针对二套房贷和首付的新政，对于商业项目尤其是公寓来说，是个难得的机会。因为二套房首付由6成提高到7成，会把不少改善型需求和投资客排挤在外。而公寓属于商业性质，首付才5成而已，会吸引上述这些买家关注。因此他们很有可能提早推公寓产品。

据悉，新政之下，一些有大量商铺的开发商也选择了“避重就轻”。绵阳某开发商策划经理透露，其公司今年的产品虽然包括了一些大户型产品，但同时还有一些商铺和公寓，因此如果政策一铺开，可能会选择先推公寓。

绵阳众多业内人士表示，今年非常适合投资商业地产，特别是一些商铺，毕竟住宅限贷后投资渠道减少，不动产投资还是比较保守稳健的，商铺的投资回报率相对比较高。他建议投资者首选一些新兴商圈的临街商铺，升值潜力较大；也可以考虑一些社区商铺，但一定要看清楚开发商的实力，仔细考察一些之前开发的小区商铺情况后再行定夺。对于一些之前较热门的商铺出手要谨慎，以前不少商场铺卖完后都会出现招商难等现象。

买家心态：

超五成受访者肯定国五条力度

3月1日“新国五条”正式颁布，这一被称为近十年来最犀利的房地产调控政策，自进入公众视野就吸引了购房者的广泛关注，而这种关注度直接表现在购房者心态以及置业行为上。随着“新国五条”细则出台，绵阳房地产市场也开始迅速反应。本刊工作人员从绵阳首届家博会上收集的市场调查发现，超五成受访市民肯定“国五条”力度，另外有逾八成受访者认为绵阳上半年房价仍将继续上涨。

近八成受访者最快年内置业 在置业时间上，最快于本年度购房的改善型群体占比78.72%，刚需置业群体中71.97%的购房者也选择将尽快在本年度内置业。其中，将在今年上半年置业的改善需求群体和刚需群体分别占53.18%和59.51%。

八成受访者认为房价将继续涨 据调查，57.74%的购房者肯定国五条的新意以及力度。数据显示，42.42%的购房者认为国五条对个人置业暂无影响；29.12%的购房者认为新政使购房行动延迟；另外28.57%的购房者则认为新政加速置业。调查显示，81.51%购房者认为绵阳上半年房价将上涨；7.69%购房者认为房价将保持稳定。从数据来看，平稳上升仍是购房者的主要预期，但也有超两成购房者认为房价走势还不明朗，楼市风向还有待政策的落实以及市场规范和预期。

一手房市场仍占优势“新国五条”细则中指出，对个人转让住房所得按20%的税率征税，因新政而将置业方向转向新房的购房者有所增加。其中，改善型群体中，34.92%的购房者表示未考虑过购买二手房；另外25.40%的购房者坦言，有考虑过买二手房，但因新政目前置业方向主要转向新房市场。26.89%的刚需群体因新政目前置业方向主要转向新房市场，25.21%的刚需群体对二手房不予考虑。

（峥嵘）

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