热门话题：重阳节后话“以房养老”

随着我国人口老龄化进程的加快，养老成为备受关注的热点话题。国务院日前印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下简称《意见》）中提到“以房养老”试点或将在明年上半年推行。这把养老问题与房子扯上了关系，一时成为市民热议的话题。重阳节后，本刊记者就“以房养老”的问题，采访了绵阳市房地产及银行业内人士，倾听他们的专业声音。

“以房养老”作为一种补充性的养老选择，

未来或大有可为

随着物价上涨和老龄化趋势加快，我国面临的养老问题日益突出。一时间“住房反向抵押养老保险”成为社会焦点。有不少市民担心“以房养老”是政府解决养老难题的对策，进而认为是政府在逃避责任。不过，学者则指出，“以房养老”作为一种金融产品模式，可以弥补老年人多层次养老潜在的发展需求。“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”，是政府在政策兜底之外的一种市场行为。

绵阳市房地产行业协会会长朱常兵认为，经过“十一五”时期的建设，我国老龄事业得到很好的发展，养老保障体系逐步建立健全，但与发达国家相比，仍有很大的差距。随着独生子女的成长，空巢老人越来越多，而现有的传统子女养老模式已显得捉襟见肘。养老渠道和手段的单一，已无法满足老年人多样化养老的需求。在不少银行业人士看来，“以房养老”作为一种补充性的养老选择，未来或大有可为。

中玮海润置地营销总监任世强表示，我国“以房养老”的模式可引进外国成熟模式，如日本模式、英国模式，将房屋反向抵押贷款，又称“倒按揭”，把自己的房子抵押出去，每月获得一笔养老金，其本人继续居住该房屋。

“以房养老”是一个复杂的工程，各方都会有利益权衡

任世强认为，通过“以房养老”，老年人可以在很大程度上增加资金收益，以便更好地安排晚年生活，但通过分析亚洲模式和欧洲模式，困难是显而易见的。比如老年人对房屋产权及最终处置的相关权利，老年人与其亲属之间由于财产流动所结成的亲密关系，以及根深蒂固的社会传统习俗，还有就是房产评估的各个环节上是否对房屋价值打了折扣。“‘以房养老\’是一个复杂的工程，各方会权衡利益，不是所有人都愿意拿房子来养老的。”

“我觉得很早就已经有人‘以房养老\’了，一些人买房出租，用租金作为养老金，也是一种‘以房养老\’的形式，只是之前没有明确提出‘以房养老\’的名称而已。”《绵阳日报·房产》负责人刘杰认为，很多人买房收租，另外的目的是通过房子来保值和防通胀。“倒按揭”是利用房屋的余值增加养老生活的保障。这种情况对于退休后仍有高收入的人来说，或许没有太大的需求，但对于退休后收入下降明显的人来说，的确可以通过“以房养老”的方式来增加养老收入。

刘杰说：“‘以房养老\’能减轻下一辈的赡养压力，因为目前的家庭结构是4-2-1，也就是一对夫妻要养4个老人及一个小孩。政府提出‘以房养老\’不仅仅是给钱养老的问题，还是对老年人的关怀、关爱的问题，利用社会资源可作为政府养老的有效补充。”

刘杰认为，“以房养老”存在一定的风险，例如“倒按揭”的游戏规则就很难制定，房价不可能一直往上升，也可能会跌。如果房产贬值，出现风险，谁来承担？又能不能担得起？银行的风险很大。另外还有房屋估值的问题，以及人的寿命长短问题，也要纳入风险管理范围。“以房养老”是一个动态的过程，不好把控。

从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的支持。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其是当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，风险更大，更值得警惕，这些都要进一步研究和探索。此外，所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好的基本养老服务体系。

“以房养老”至少要具备三大条件

对于“以房养老”，康华地产策划总监谭美华持不赞成态度。他认为，在目前的中国国情下，3-5年内“以房养老”很难实行，除非国家在政策层面进行重大的调整。

谭美华认为“以房养老”存在的几个问题难以解决。首先是房屋的产权问题：目前很多老人家，特别是经济条件不好的这部分老人家，所居住的房子大都是以前的单位分房，产权不明晰，银行现阶段不可能接受这样的房屋抵押，“以房养老”也就无从说起。事实上形成了这样一个怪圈：越是经济困难需要社会保障的，越是没有房屋可以抵押；越是经济条件好能够拥有住房的，大部分都有子女赡养或者有独立的经济能力，越是不需要“以房养老”；第二，目前的住宅产权是70年，大部分在住的房屋，特别是老人家所住的房屋都可能超过三四十年，房产到期后的产权所属政策目前还不明晰，那将如何处理？

从实际运作上来看，假如采取的是反向抵押，那么每月返还的养老金的额度就是另一个难点：如果返还数额少，老人家的生活质量没有保证；如果返还数额大，就有可能出现超出资产所值的问题。另外，年限的长短也是一个问题，随着生活质量的提高和医学的发展，人的寿命会越来越长，年限如何设置？年限的长短也直接关系到每月返还数额的多少。这样交叉的问题也是需要解决的。这样的问题，可能老人家采取大屋搬小屋（或者直接住老人院），直接用租金收益或差额来作为养老金更简单、更现实。

谭美华认为“以房养老”至少要具备以下三个条件：一是拥有房屋产权；二是拥有独立住房：只有老人自己有独立住房，儿女有独立房产，老人才有可能把房屋进行反向抵押，否则会影响全家人的居住；三是家境适中，房屋价值较高。如果是现在农村或者郊区的房屋，房屋本身的估值就不高，银行也就无法接受反向抵押。如果具备了上述三个条件，那这部分人实际上又不是真正需要救助的人群，他们大部分都能有独立赡养自己的能力，而不需要用到“以房养老”。真正需要救助的人群，是原本经济环境就不好的人，这群人甚至没有房产。如果“以房养老”所针对的只是一些中产的、无子女赡养的人群的话，未免过于狭窄，也就没有了需要大张旗鼓推广和实施的必要。综上所述，谭美华觉得在目前的政策环境下，在上面所提到的问题没有得到解决的前提下，“以房养老”无法真正大范围施行。

银企看法：绵阳金融界淡看“以房养老”

本刊记者就“以房养老”的可行性咨询绵阳金融界一些人士，他们对此反应比较冷淡。银行工作人员雷先生认为，“以房养老”在细节上操作难度比较大。而且，目前也没有细则出台，只是吹吹风，金融机构对此的积极性不是很高。“房地产市场变化比较大，风险也比较大，如何客观评估房产价值？房价贬值怎么办？老人去世时，房子价值远远大于已经发放的养老金怎么办？或者已经发放的养老金已经达到房子价值，老人仍活着怎么办？公民有居住权，难道金融机构要将老人赶出来吗？这样岂不引发社会问题？”雷先生说。

另一位银行负责人说，“以房养老”可以尝试，但只能作为养老方式的一种补充，市场是比较小的，金融机构对此还是有颇多顾虑。即使金融机构收回住房使用权，还要再次投向市场，金融机构可不愿意做起房产中介的事。

新思路：绵阳房企可试水“养老地产”

绵阳市房管局一位负责人认为，对于国内养老地产市场来讲，可以通过“以房养老”模式的创新，盘活存量房资产，使老年群体拥有相对宽裕的资金进行养老，这对于国内跃跃欲试的开发企业来讲，也会迎来新的市场发展机会。“‘以房养老\’对目前的房地产市场影响不会太大，可能业界会把目光投向‘养老地产\’，进行‘养老地产\’的有益尝试。目前房地产市场包括住宅、商业、旅游等业态，以后可以进一步开发‘养老地产\’这一新业态，绵阳房企可利用部分裙楼或低楼层，提供养老需要的服务。即使目前不用来进行养老服务，也可以规划设计养老的功能，待时机成熟时再利用。”

刘杰认为，目前绵阳还没有适合做“养老地产”的楼盘。“养老地产”，顾名思义，最重要是使用功能更为专业化，需要房地产项目配套专业、完善的医疗、急救机构，适合老年人的餐饮场所，甚至连入户大堂，绿化园区都要做到“轮椅无盲点”。在绵阳，目前还没有楼盘完全达到以上的细节要求。在未来，“养老地产”是房地产的又一增长点。就绵阳的区域分布而言，自然景区附近就很适合做“养老地产”，小枧沟、仙海、石桥铺等地都是不错的选择。

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