购房多年登记在别人名下 卖方起诉买方反诉赢官司

■ 南充晚报记者 何显飞

阆中男子祝福在自建房屋前，与亲戚康泰签订了《购房协议》，将三楼一套住房卖与康泰。 后康泰入住7年之后， 房子却一直登记在祝福的另一位亲戚安然名下。祝福将康泰告上法庭， 要求他支付拖欠的房款和违约金。康泰反诉祝福， 要求协助自己办理产权证， 并支付违约金。 一二审法院均判决康泰胜诉。

购买亲戚家的住房 产权登记他人名下

现年66岁的祝福、 康泰和48岁的安然都是亲戚关系， 均住在阆中。2010年，因祝福的房屋被拆迁， 他在阆中某还房小区将自建住房一幢， 为了弥补资金的不足， 2010年7月4日， 祝福与康泰签订《房屋买卖协议》， 约定康泰购买祝福自建住房一套（期房），单价每平方米2200元，总房款249700元，优惠9700元，实际房款为24万元，在2010年7月20日前一次性付清，交房时间为2010年12月30日。合同签订后，康泰付给祝福房款23万元。

2011年6月30日，祝福又与另一位亲戚安然签订《合资建房协议》，但事后安然既没投资，也没有参与建房。2011年10月，康泰进入那套房屋居住。后祝福出具《承诺书》，与康泰重新约定购房尾款在决算时支付。

后阆中市国土部门和房管部门根据祝福提供的《合资建房协议》等建房手续，将康泰购买的房屋的国土使用证和产权证登记在安然名下，两证均由祝福保管。

欠房款被告上法庭 反诉卖房方违约

祝福认为康泰欠自己房款， 多次催收未果，2018年春，祝福一纸诉状将康泰告上了法庭。没想到，康泰却对他进行了反诉。

阆中市法院审理本案时，祝福声称：我和康泰签订《房屋买卖协议》，后我按照约定交付了房屋， 而康泰只支付了23万元房款，现仍差19700元未付。另外，房屋实测面积比图纸面积大， 康泰应补付房款4422元。 请求判令康泰给付购房款24122元，支付违约金12485元。

对此，康泰辩称，由于祝福至今没办房产证， 我给1万元房款的期限还没到。当初签署房屋买卖协议约定的总房款为24万元，应当按套计价。祝福要求我支付总房款5%的违约金，是他违约而不是我违约，我不应承担违约责任。

同时，康泰还向法庭提出反诉请求：确认案涉房屋归我所有； 判令祝福履行办理不动产过户手续， 并支付违约金12000元。康泰认为：我和祝福签订《房屋买卖协议》后，支付了23万元购房款，祝福将房屋交给我居住至今。 后祝福与他人签订《合资建房协议》，并将房屋产权登记在他人名下， 其行为侵害了我的合法权益。

两级法院先后判决 支持买方诉讼请求

阆中市法院一审认为，关于房屋所有权问题。虽然案涉房屋不动产权登记在安然名下，但各方当事人均对祝福将房屋出售给康泰、康泰是事实上的房屋所有权人没有异议， 因此，康泰请求确认该房屋归其所有，法院予以支持。按照合同约定祝福应当履行给康泰办理不动产权登记的义务而未履行，却将房屋产权办理在安然名下，因此，祝福和安然均应协助康泰办理不动产权过户登记手续。关于违约问题。祝福未按照合同约定给康泰办理不动产权登记， 违反合同约定，构成违约；因至今双方未决算，康泰不存在违约行为，祝福请求康泰支付违约金12485元，不予支持。康泰请求祝福支付违约金，予以支持。但约定的违约金过高，又鉴于双方系亲属和邻居， 酌定祝福支付康泰违约金2400元。关于房款补差的问题。祝福和康泰虽然在《房屋买卖协议》约定了房屋单价为每平方米2200元，但同时约定房款实际为24万元，并没有约定按照测绘机构测绘实际面积或者房屋产权确定的面积计算房款等内容，至今也未达成补充约定。因此，祝福主张按照测绘机构测绘实际面积补房款4422元，不予支持。

2018年底，该院作出一审判决：驳回祝福的诉讼请求；案涉房屋归康泰所有；祝福和安然在本判决生效后10日内将案涉房屋不动产权过户登记在康泰名下；祝福在本判决生效后10日内支付康泰违约金2400元。

一审判决后，祝福不服，上诉至南充中院。日前，该院终审判决驳回上诉，维持原判。 （文中人名为化名）

律师说法

什么是反诉

四川鑫中云律师事务所主任赵云（系四川省优秀律师、四川省维护职工权益杰出律师和四川省五一劳动奖章获得者）：反诉是指在正在进行的诉讼中， 本诉的被告以本诉的原告为被告提起的诉讼。 这是当事人法律地位平等原则的重要体现， 从本案就可以看出， 本诉被告即反诉原告赢了官司。

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