财政部、国家税务总局联合发布“营改增”新规税负略降，卖家淡定买家积极

3月28日，南宁市地方税务局直属第一税务分局报税服务厅。

Text&Photo/记者  姜界峰

近段时间，“买房赶紧了，过了‘五一\’就得交11%的增值税”成了不少房产中介的口头禅。而购房者猜测许久的“营改增”新政，终于浮出水面。3月24日，财政部和国家税务总局正式发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》。记者近日探访南宁各大房产中介发现，新政影响之下，业主表现淡定，而购房者则积极入市。业内人士认为，“营改增”新政的影响，预计4月中下旬才能体现。

最新政策

二手房交易“营改增”优惠平移

3月24日，财政部和国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（以下简称《通知》），备受关注的二手房交易“营改增”政策终于出台。

《通知》提出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；上述政策适用于北京市、上海市、广州市、深圳市之外的地区。这意味着，过渡期二手房交易“营改增”，基本“平移”了现行二手房交易营业税政策。税务部门相关人士介绍，5月1日后，交易2年内的二手房，不仅税负不会增加，反而还会略为下降，这也符合中央“只降不增的精神”。

记者调查

卖家淡定，买家积极入市

“5月起全面实施营业税改征增值税，并首次涉及个人二手房交易。”这条来自国税总局的官方消息刚爆出没几天，就传导至敏感的市场。对本已逐渐升温的南宁二手房市场来说，是“火上浇油”，让一些原本担心税负会增加的购房者松了一口气。

3月25日下午，东葛路星和园小区的一家房产中介门店里，业主高先生在置业顾问的引导下，与购房者钟女士忙着签字卖房。对于“营改增”政策，高先生说：“总理都说了，所有行业税负只减不增，现在来看，税率的确没有什么大的变化。”不管现在的营业税还是未来的增值税，虽说征税对象应为业主，但按照市场现状，大多数业主都会要求“净收”，税负最终还是会转嫁到购房者头上。

记者走访也发现，尽管“营改增”新规已经出台，但仍有不少购房者受近期“5月1日后增值税要按11%缴纳”传言的影响，依然呈现出积极入市的态势。“很多业主之前担心5月1日后要交11%的税，现在‘营改增\’出台后，他们发现变化不大，所以也就不着急了。”江山地产星和园分行营业经理覃昂介绍，“营改增”新规虽然已经出台，但距离5月1日的执行时间还有1个多月，很多购房者依然担心到时候政策有变，且认为现行税费政策和银行信贷政策已经是宽松的，“就算5月1日按照新规执行，变化也不大，还不如早买早安心”。

对此，贵人置业区域经理黎观炎分析认为，尽管目前买卖双方的心理波动比较大，但“营改增”新规还是出台得很及时，可以很大程度上消除此前市场各方面的猜测与谣言，对于稳定买卖双方的心态起到积极作用。另外，实际交易中税费的稳中有降，对于现在已经转暖的南宁二手房市场也起到促进作用，至于该政策对南宁二手房市场的影响，预计要在4月中下旬才能体现出来。

算一算

“营改增”后交易税负略有下降

目前，南宁二手房交易营业税按5%收取，此外，还收取总计0.6%的城建税、教育附加税、地方附加税等附加税，附加税在营改增后会保留。同时，今年2月的营业税政策调整时，已经取消了140平方米、其他144平方米作为“普通住房”和“非普通住房”的区别。营改增后，此方面政策会得到延续。

“从增值税的计算公式来看，个人交易二手房的税负还是略有下降的。”谈到税负的问题，众家地产区域经理冯婕给记者举了一个简单的例子：假设个人出售一套购买2年内的二手普通住宅，价值为100万元（含税），“营改增”后需缴纳的增值税为100÷（1+5%）×5%＝4.76万元。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，“营改增”前需缴纳的营业税为100×5%=5万元，而出售2年以上的非普通住房的营业税直接被免除了。如此看来，“营改增”之后税费是稳中有降。

“这样就很清楚的看到差别了，一套100万元的普通住房，“营改增”后需缴纳的增值税，比之前需缴纳的营业税省了2400元，所以虽然税率是一样的，但是税负是在下降的。”冯婕同时指出，同等条件下的征税条件，营改增后较之前税收成本节约4.762%。“税负只减不增，这样的利好政策是越多越好。”恒创地产总经理王志明的这句话，不仅给购房者解答了疑惑，也给买卖双方吃了一颗定心丸。

■业界观点

恒创地产总经理王志明：

新规不会增加税收负担

此次二手房交易“营改增”政策，基本上可以看作是对现有营业税政策的平移，征税税率、年限和范围等与之前变化不大。总体来看，对二手房市场影响微乎其微，不会增加交易环节的税收负担。

贵人置业总经理陈奕霏：

“营改增”对刚需是利好

这完全平移了营业税项下的政策，只是换了名字。意味着市民在二手房交易过程中，虽然税制上改成了增值税，但税负上变化不大。“营改增”政策对刚需客户是一个利好消息，推动房价上涨。

全力地产总经理林贤文：

税负总体呈现稳中有降

这次关于二手房的营改增，我算了一下，在税负方面总体是稳中有降的。如果是购买满2年的普通住宅，实际上就是平移了原来的营业税政策，如果是不满2年的房子，则税负稳中有降。

“营改增”二手房交易税费详情图

1、营改增有何变化

以售价80万元（含税、购买不足2年）住房为例：

营业税的算法：

按销售总额5%征收，应纳税额：80万元×5%=4万元

增值税的算法：

销售额=含税销售额÷（1+征收率5%）

应纳税额=销售额X征税率5%

应纳税额：80万÷（1+5%）×5%=3.8095万元

2、附加税：0.6%

3、契税

首套房：90平方米及以下，1%；90平方米以上，1.5%

二套房：90平方米及以下，1%；90平方米以上，2%

4、个人所得税

满5年且唯一住宅，免征；

其余按差额20%或总价1%收取

5、印花税等

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