换房是门技术活改需置业不只是以小换大

3月18日，华润·万象华府售楼部。项目针对的是客群主要是实力改需。

记者_周文彬摄影_刘国里

随着家里第二个孩子的降临，刘先生也计划迈入改善型置业大军。刘先生算了一笔账，一套总价100万元的房子，二套房首付需40万元，如果贷款30年，采用等额本息，每月至少还款3500元。既要赚“奶粉钱”，又要还房贷，刘先生感觉“压力山大”。

当改需置业难成为不争的事实，改善型购房者如何合理地置业？业内人士认为，改需置业不是简单的以小换大，还要根据家庭情况，选择符合自身的方式改需置业，才能事半功倍。

常规置业先卖小房，再买大房

“不差钱”置业

缩短时间，一步到位

相比于换房的各种不易，对于改需置业来说，最好的办法显然是一步到位，避免换房。换言之，在经济条件允许的情况下，尽量在首次置业时就购买一套面积大、功能齐全、地段成熟的房子。在原本的购房预算中再“垫垫脚”，实现一步到位。

对于这样的置业方式，虽然会面临较大的购房负担，但也缩短了改需置业的时间，省去了日后换房的麻烦，有利有弊，还需量力而行。业内人士建议，想要在首次置业时就实现一步到位，应该多关注楼市动态，多看多对比，多花时间去寻找性价比较高的楼盘。

纵观当前的南宁楼市，不少楼盘近期针对部分有一步到位需求的购房者推出了改需产品。居周刊不完全统计，目前南宁5大区域有45盘主打改需产品。如嘉和城针对二孩家庭的增多，将在今年推出纯板式高尔夫景观大平层产品，让居住者可享受国家4A级景区环境以及大城醇熟配套。

党先生原本在凤岭北拥有一套89平方米的小三房。随着家里第二个孩子的降临，党先生近期打算在五象新区进行改善置业，换一套120平方米左右的四房。由于换房的资金不够，党先生打算先将凤岭北的小三房出售，收回一部分资金后再出手买新房。

和党先生一样，不少改善型购房者都是购买二套房。换房资金不够时，往往通过出售原有的旧房“套现”，再购买新房。

尤其是在市场行情较好，房源很抢手或房价上涨，且购房者自身又不需要居住在计划出售的旧房时，更应如此。这样一来，购房者手头上能留有充分换房资金，改需置业可以选择更好的房子。

值得关注的是，由于目前银行的房贷实现差别化的信贷政策，若不是全款购房，卖掉旧房后再购买新房，申请房贷将被视为购买第一套住房，首付比例为30%。相比于认定为购买第二套住房要求40%的首付比例，首付压力减轻了不少；同时，这样换房在利率方面也少于购买二套住房，月供压力有所缓解。总体而言，减轻了购房负担。

谨慎置业

先买新房，旧房出租

以租养房，也是不少改需购房者换房的方式之一。若手头的资金较为充足，不妨采用这样的方式。

不少业内人士建议，如果手头上的资金能够支付首付款，且只有旧房一处居所，可以先购买新房。因为买房不宜操之过急，需要认真挑选；同时，从开始看房到装修完毕和入住，通常需要一定时间。这样可以避免中间换房空白期租房的尴尬。

待入住新房后，购房者可以将闲置下来的旧房用于出租，赚取的租金收益可用于还二套房的月供，减轻购房负担。

总体来看，这样的置业方式看似过于谨慎，却让购房者避免了换房空白期租房的尴尬。另一方面，以租金收益来支付每月的月供，也减少了还贷的负担。

■改需置业，这些问题要注意

1卖房再新换房？

换房空白期和税费不要忽视

如果只有旧房一处居所，应考虑购买新房的价格和入住时间，计算换房空白期租房的成本，最好不要让出售旧房和购房新房的时间相差太久。同时，还要理清房屋交易时需要缴纳的营业税、个人所得税等税费。

2选择以租养房？

房贷及旧房出租事项要理清

若采用“以租养房”的方式进行改需置业，申请房贷时将被认定为购买二套住房，首付要求40%，利率普遍执行基准上浮15%以上，首付和月供的压力都较大，需考虑清楚。同时，旧房出租过程中所需的房屋维修及设备更新的开销也要有所考虑。

3一步到位置业？

别“透支”后续生活的开支

首次置业便追求一步到位，对于购房者的压力可想而知，应尽量采用贷款买房，量力而行。既要虑到自己目前的经济实力是否能够承担，也要为后续的生活备足开支。

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