出卖房屋反悔 法院不予支持

案情简介

2005年7月10日，姜某与苏某签订《房屋转让协议》，约定：姜某将自有住房以100800元转让给苏某；苏某付款后，姜某将该房屋所有权证和国有土地使用证移交给苏某；苏某自行选择适当时候办理该房屋的转让过户手续。后来双方还签订《房屋转让补充协议》。苏某按约定支付了购房款，姜某亦按约定交付了房屋及该房房屋所有权证和国有土地使用权证。2009年7月，姜某所在单位为解决职工住房困难，决定拆除包括姜某、苏某讼争的房屋在内的一批旧房。同月13日，姜某所在单位与苏某签订《经济适用住房拆迁补偿协议》。同年8月，该房被拆除。至房屋被拆除时止，姜某、苏某未在房地产管理部门办理房屋变更登记。姜某认为根据《物权法》的规定，只有办理过户登记才能产生物权变动，现在房屋已经灭失，无法办理过户登记手续，苏某已无法取得物权，合同目的无法实现，故起诉要求解除与苏某签订的《房屋转让协议》，并要求苏某返还房屋所有权证和国有土地使用权证。

裁判结果

经审理，法院认为双方签订《房屋转让协议》后已实际履行，合同目的已经实现，故依法判决驳回姜某的诉讼请求。

法官评析

双方签订的《房屋转让协议》系真实意思表示,并不违反法律、法规的禁止性规定，自成立时起即具有法律效力。本案中双方当事人争议的焦点是《房屋转让协议》是否应予解除？本案中双方并未对约定解除权进行约定，不具有约定解除情形，故对姜某提出的应适用约定解除权的法律规定的理由不予支持。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其它情形。”最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”以上是法律对法定解除权的明确规定。本案中，姜某在签订《房屋转让协议》后取得了转让对价，已经实现合同目的；苏某在签订《房屋转让协议》后已经实际占有房屋，现在双方讼争的房屋虽然在物权变更登记前已被拆除，但拆除行为是建立在其与姜某所在单位签订的《经济适用住房拆迁补偿协议》基础上，苏某在新建房屋建成后可直接实现合同目的，故姜某主张合同标的物已灭失、双方未办理房屋变更登记、双方的合同目的无法实现的理由不成立，故法院不予支持，依法判决驳回姜某的诉讼请求。  （攀枝花市中级人民法院 徐贝贝）

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