从宜昌路16号说起八一八青岛昔日地王

半岛记者于红靓冯晶

实习生陈亚倩吴灵

7月20日,上周三,青岛市北新地王的出现,足以让所有人心肝颤抖。蓝光和骏实业有限公司以12520元/平方米的成交单价成功将市北区宜昌路16号商住地块收入囊中,溢价率为203.9%,一时间青岛地产圈炸开了锅,“涨“声此起彼伏。现在问题来了,昔日的地王,现在是什么状况呢?建成项目是否依旧高高在上,命运如何呢?

追踪:新地王带火周边楼盘

新地王诞生的次日,记者对该地块周边的新盘和二手房进行了调查,一周之后再次回访。

“宜昌路16号”新地王诞生的次日,记者对该地块周边的新盘和二手房进行了调查。在距宜昌路16号直线距离约800米的中海蓝庭售楼处,聚集了不少看房的市民。“高层均价在12000元/平方米,多层房价则在14000~15000元/平方米。”置业顾问介绍,新地王一出就有不少市民咨询是否要涨价的问题,但他们暂时还没接到通知。“估计下周要涨价,但涨幅可能不会很大。”该工作人员表示。一周之后,记者再次来到中海蓝庭售楼处,置业顾问表示,均价没有大涨,多层价格仍在14000~15000元/平方米左右,但每周都有小波动。

在离宜昌路16号稍远的万科未来城,买房市民已经明显感受到了涨价。“之前购房打95折,昨天地王消息一出折扣变为99折。”正在咨询的李先生很无奈,只过了一个晚上他中意的那套房得多付好几万。“如果你今天不买,明后天还得涨。”置业顾问坦率地表示,不仅会涨而且涨得还不少。“涨价方案已经提交领导审批了。”一周后,记者再次与置业顾问取得联系,置业顾问表示,目前购房打折的优惠已经没有了,均价13000元/平方米左右,较前一段时间涨了600~700元/平方米。

观察:二手房提价现象不明显

相比于其他板块,原四方区板块一

直被称作“价格洼地”,开发商都期待着涨价契机,这次蓝光高价拿地就是一个好机会。

多位业内人士分析,“地王”的出现,令周边的诸多楼盘跟着受益。像周边的兴隆花园、宜昌美景、海湾花园、隆盛花园、海云北山等小区的二手房源以及不远处的秀兰禧悦都、中海蓝庭等新盘可能就要随之涨价了。

除了老四方楼盘正酝酿涨价,主城区其他楼盘也纷纷借势推出各种宣传口号,有开发商私下透露,本来即将近期开盘的项目,可能要因此“缓缓”。“地王一出或是主城区房子提价的导火索,事实上很多开发商对未来预期相当看好。”戴德梁行山东区域总经理张春雨分析,主城区楼盘或迎来一轮涨价潮。

与新房的“火速”提价相比,原四方区的二手房提价趋势并不明显。“咨询人数今天没有明显的增加。”链家中海临安府店的刘经理表示,有房主表示要涨价但有这种想法的并不多,还有房主减少了议价空间,但地王对二手市场是否会产生巨大影响还得持续观望。

市场:地王变新盘,未必叫好又叫座

有业内人士预计,按照目前一二线城市高价地王频出的状况,房价必须要涨一倍左右,多数地王才能“解套”。

2016年当之无愧是地王之年。上半年,全国50个主要城市冒出200余宗地王。

就青岛市场而言,2015年是地王多发之年。主城区的蚌埠路11号、海晶化工地块、辽阳东路地块,现在摇身一变成了海尔世纪公馆、万科城以及

金地悦峰,城阳的“钻石居住地块”经过了295轮竞拍被保利拿走,现在是保利蔷薇公馆,预计下半年开盘。而在今年,青岛主城区7块土地供应,拍出了上周的新地王宜昌路16号。

锐理数据山东区域总经理马光明表示,和其他二线城市相比,青岛的地王无论在频次上,还是在价格上,都属于排名较靠前的。那么,在成为了地王之后,开发商建成的项目,命运又怎样呢?

马光明告诉记者,2007年,市北区山东路原电缆厂地块被中海地产以8330元/平米的天价购得,轰动一时。这已经超过了当时周边万达商品住宅8000多元/平方米的房价。这块地在等了两三年之后开发,借着中央商务区的优势,做高端项目。2012年,在楼市不景气的背景下,“精装大宅直降百万”的新闻,引发风波。今年上半年,紫御官邸卖出最后一套住宅,才算彻底清盘。“虽然后来销售时间比较长,但好在最终也是没有赔的。”

同样是地王,燕儿岛路香港路路口的黄金地段,也是地王界的一个神话。远洋地产66轮较量,以成交价1.95万元/平方米拿下这块地。“开发商的计划是卖到4万多元/平方米,但拍地的时候市场好,卖的时候市场就不好了,销售周期也是很长。”目前,远洋公馆项目依然没有清盘。

如果拿地的时候市场比较热,项目开盘之后,市场依然持续,且产品定位、客群定位都比较准确的话,那么地王也有成功案例。“比如几个区域性的地王,2010年被青建地产以7200元/平方米的地面价竞得的市北区地王,后来这里成为青建太阳岛。2015年,海尔地产拍下的辽阳东路地块现在是海逸公馆项目,今年6月末开盘,弥补了之前崂山区无新盘的空档,这个项目一开盘,房源就售罄。”

二线城市地王频出,归根结底是因为供应不足,去化周期小于3个月,导致老百姓抢房,进而导致抢地,产生地王。青岛目前房地产无论从现房供应量还是去化周期的月数来看都是比较平稳的市场,处于一个温和上涨的理性阶段,中心城区的去化周期还没有低于6个月。地王的出现,和核心城区土地稀缺、土地供应量小有关系。土地是开发商的生命线,没有土地开发商就无法滚动开发,参与抢地的很多企业都面临无米下锅的状况,不拿地就要退出青岛市场,多种因素综合导致此次地王出现。

地王频出归根是供应不足

戴德梁行山东区域总经理张春雨

不是所有地王日子都好过

锐理数据山东区域总经理马光明

缺乏长效的政策,这导致了市场波动太大。即便地王频出,短期内依然不会有政策来调控市场,原因是目前三四线城市去库存压力依然很大,但市场分化性政策,则有可能出现。青岛市场今年上半年供应的7块地,拍出了一块地王。但纵观青岛房地产市场,开发商拿到地王之后,日子也未必好过。有些房企在拿地的时候市场很热,开发周期很长,项目开盘之后市场遇冷,不但没赚钱,还赔了,这种现象不是没有。地王的日子未必好过,尤其是高端盘和豪宅,但定位准确的地王项目,还是能取得比较好的去化效果。

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