物业公司玩“失踪”

曾几何时，芜湖开发商为卖房子，打着知名物业公司管理的旗号，而等楼盘售完，物业公司就“跑路”了。2008年闹得沸沸扬扬的绿城物业从城南森海都市花园小区撤离的事件，当年很多业主表示“当初就是看到绿城物业，觉得管理水平不错，才买的森海的房子，几年不到物业就撤退了，有种上当受骗的感觉。”类似的事情，在芜湖多个小区上演，长江长小区曾是开发商旗下新湖物业管理，2年前撤退，易主芜湖华城物业。

今年1月初，由于物业费收缴难，锦天花苑C区前任物业突然“撒手”，因物业走得太突然，小区一时陷入了管理真空。当时正处于年边，小区内环境卫生、治安都成了问题，居民盼引进新物业的意愿也很强烈。经社区努力协调，今年3月份，通过召开小区业主会议，为小区引进了新物业，签订了物业服务合同。但事隔仅仅4个月，这位新管家最终还是撤场离去。对于青山街锦天花苑C区的居民来说，这是继年前前任物业“跑路”后，再一次遭遇物业撤场的窘境。对此，物业表示很遗憾，原本抱着充足的信心来管理小区，但不想最后因为被“否定”而无奈离开。

“出了这样的问题，我们也很无奈”，进宝街社区相关负责人介绍，物业被迫离场事出有因，是有居民反映小区业委会成立程序不合法。原来，当时前任物业撤场后，居民和社区都着急寻找“下家”，但该小区并未成立业委会，社区努力筹建，但参与的居民寥寥无几，而引进物业又迫在眉睫，当时社区便临时组建业委会，协调引进了物业。在这过程中，为尽快引进“管家”，他们的确是简化了程序，不符合相关规定，因此有居民以此为由，要求重新改选业委会，“这样新物业的处境就很尴尬，也面临着合同失效的可能”。

新《办法》抢鲜看

公共收益不能揣腰包

新办法明确规定物业企业利用物业共用部位、共用设施进行经营活动的，必须遵守法律、法规和管理规约等规定，征得业主和业主大会同意后，按照规定办理相关手续。所得收益应当主要用于补充物业公共服务费和物业专项维修资金，也可以按照业主大会决定使用。

电梯广告、小区公共场地展台收益……现实当中，很多小区的公共收益都“说不清道不明”。少数小区物业企业存在擅自开展经营、自吞收益的情况。这次新规中明确，小区公共收益的归属问题，有利于业主维权。

欠费可能进不了门

新办法规定物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以采取停续门禁卡等合法方式，依法追缴，也可向人民法院起诉。

违反合同，业主可拒缴费

物业服务企业不得向进入物业管理区域内执行公务及为业主或者物业使用人配送、维修、安装等临时停放车辆收取停车费用。物业服务企业对人员、车辆实行出入证件管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应将服务内容、收费项目、收费标准及收费方式在经营场所或服务地点醒目位置公布。物业服务企业每年(或财务年度)向业主、物业使用人公布利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，以及单列的物业公共服务费收支情况，接受监督。 

芜湖物业收费有标准

虽然新《办法》还没有在芜湖实施，但是目前芜湖市对一些物业收费项目及标准早有了相关规定，在新《办法》实施之前，了解这些未尝不是理性解决矛盾的好办法。  

物业综合服务费按级收费

据了解，物业（停车）服务收费包括物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。高层和小高层住宅的电梯运行费、维修、维护费、安全检测费；二次加压水泵运行费属于代收代办费用。其中物业综合服务费所占比重较大。

据芜湖市物价局相关负责人介绍，业主或使用人自办理物业交付使用手续之日起，应当按照物业服务合同的约定交纳物业综合服务费。物业综合服务费按照法定产权面积（房屋所有权证登记面积）计算，跃层按法定产权面积的一半收取；未领取房屋所有权证的物业，以销售合同中的约定面积或房产测绘部门实测面积计算。物业综合服务费应按每月、每平方米计收。物业综合服务费可以预收，预收期限原则上不得超过六个月。

普通住宅小区前期物业综合服务收费实行分等级定价，举例来说，在不含电梯、加压泵涉及费用支出的条件下，一级普通住宅，有电梯楼房的收费标准，在0.66-1.00元之间，无电梯楼房的收费标准0.55-0.82元之间，二级、三级、四级的收费相对更低一点。

车辆停放服务费有标准

随着江城私家车保有量的增加，小区停车难问题日渐突出，在这样的情况下，一些新建小区都划分了露天停车位，或是建设地下公用车库停车位。停车位如何收费，也是很多业主关心的问题。

对此，市物价局相关负责人表示，住宅小区内，规划配置用于停放汽车的共用车位、车库应当优先投入使用，必须满足业主的需要，对规划配置的共用车位、车库的数量，在业主入住时开发企业应当公示。对规划配置的停车场停放服务费实行政府指导价。房地产开发建设的机动车机械立体停车位只能出租，不能出售，并应当首先满足建筑区划内业主的需要；房地产开发建设单位对地下车库、车位，不得以“只售不租”名义拒绝为建筑区划内业主提供停车服务。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意，车位收入所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%归全体业主所有，其用途由业主大会决定。目前，地下公用车库（一车一位），小型汽车收费标准是180-220元/月.辆（含服务费）；露天停车场停放服务费（停车位）小型汽车收费标准是80-120元/月.辆（含服务费）；地下公用车库车位产权（或永久使用权）属业主，收费标准是40元/月.辆，具体收费标准可咨询物价部门。

这些费用仍需交

在采访中，市物价局负责人还提到，目前，芜湖高层和小高层住宅的电梯运行费、维修、维护费、安全检测费纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列账，合理、公开分摊。电梯运行费、维修、维护费、安全检测费等按户分摊，电梯起始层免收，二楼收取20%，三楼收取50%，四楼以上全额收取（含四楼）。双方有约定的，从其约定。同时，在新房装修前，装饰装修单位或装饰装修人应当交纳装饰装修垃圾清运费，装饰装修垃圾清运费每平方米不高于2元，拆除墙体建筑垃圾清运费由业主和物业公司另行约定。高层和小高层住宅的二次加压水泵运行费纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列账，合理、公开分摊，运行费按照需二次加压用户实际用水量分摊。

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